黎某与陈某女、陈某房屋买卖合同纠纷

一、基本案情

黎某是涉案房屋登记产权人。2020年3月，陈某女代表陈某（买方）与黎某（卖方）及甲公司（居间方）签订《房地产买卖及居间服务合同》约定，买方向卖方购买涉案房屋，转让总价116万元，交易定金共计20万元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，合同签订后15个工作日内再向卖方支付定金18万元；其余楼款由买方以按揭方式付款，买方意向贷款金额为120万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2020年3月30日前申请按揭；违约责任。合同还约定了其他事项。该合同首部载明卖方黎某、买方陈某。尾部的卖方处有黎某、杨茹妃签名，买方处由陈某女代陈某签名，买方代理人处由陈某女签名。当日，陈某女将黄某文转给其的2万元（法院注：该2万元系陈某就本案购房事宜支付给黄某文的）转交黎某，黎某出具了定金收据，载明收到陈某交来的购房定金2万元。

2020年6月中国建设银行股份某分行出具《个人住房贷款初审结果通知书》，后黎某因陈某一直未支付剩余购房定金18万元，遂诉至法院，要求：1、解除原告与被告陈某之间签定的《房地产买卖合同》；2、判令原告有权没收被告陈某己交定金2万元；3、判令被告陈某赔偿原告违约金18万元；4、判令被告陈某女对被告陈某的上述债务承担连带清偿责任。

二、法院裁决

一、解除原告黎某与被告陈某于2020年3月10日签订的《房地产买卖合同》；

二、原告黎某可没收被告陈某支付的2万元；

三、被告陈某于本判决生效之日起七日内向原告黎某支付违约金8万元；

四、驳回原告黎某的其他诉讼请求。

三、法律分析

本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：陈某女代表陈某签署《房地产买卖及居间服务合同》，是否为有权代理。对此，陈某在其答辩状及情况说明中有作如下陈述：其与黎某商谈了房地产买卖合同条款，向黎某支付2万元房款，还提供了身份证积极办理银行按揭，在银行同贷书出来后，多次催促陈某女约黎某沟通办理过户事情，中途由朋友黄某文去了解相关情况，陈某也多次致电黎某但未被接听，发了信息未回复。该陈述反映：1、陈某认识陈某女，陈某认为陈某女就涉案房屋买卖合同的履行负有一定义务；2、陈某确认与黎某存在涉案房屋的买卖合同关系；3、陈某就房屋买卖合同的履行作出了努力，并追求获得房屋的合同目的实现。在此种事实前提下，由于陈某未亲自与黎某签订房屋买卖合同，陈某也未提供证据证明其与黎某存在涉案房屋买卖合同之外的其他约定，故涉案合同应为陈某与黎某建立房屋买卖合同关系的依据，陈某正是基于此，才有付款、办理银行按揭等履约行为及催促陈某女与黎某沟通、催促黎某履约的行为。鉴于该陈述内容与陈某女对案件事实的陈述相符，且黎某未予否认，属于对陈某不利的事实，构成陈某的自认。综上，法院认为，陈某女代表陈某签署本案房屋买卖合同，属于有权代理。该合同是黎某与陈某的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

现因陈某仅支付购房定金2万元，未依约于合同签订后十五个工作日内，且至今未向黎某支付剩余购房定金18万元，构成违约，应承担相应违约责任。黎某要求解除合同，符合合同约定，法院予以支持。至于黎某主张按合同约定没收陈某支付的购房定金2万元并由陈某支付违约金18万元，虽未超出合同约定的违约金总额（转让总价款20%），但因违约金具有以补偿损失为主，兼具惩罚功能的性质，在黎某未举证证明其实际损失金额的情况下，法院认为该约定违约金标准明显过高，在支持黎某没收陈某2万元定金的情况下，酌情确定陈某向黎某支付违约金8万元，该金额足以弥补黎某对合同履行产生合理期待造成的机会损失。

对于黎某诉请陈某女承担连带清偿责任，因缺乏理据，法院不予支持

四、律师建议

在二手房交易中，买方出现违约情况要承担什么后果？

1、房款拖欠与诉讼时效

二手房交易中，出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为两年，诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算。

2、逾期付款的法律后果

二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。

3、按揭未办理责任认定

二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担赔偿损失等违约责任。如果买方违约，卖方可向法院提起诉讼请求，要求买方承担违约责任。