关于甲、乙物业服务合同纠纷

一、基本案情：

原告：甲物业公司

被告：乙

2013年8月14日，原告甲物业公司为甲方、被告乙为乙方签订《物业管理服务协议》约定，乙方将XXX小区XX座XXX房（建筑面积225.36平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低等。物业管理费为按建筑面积每月1.7元/㎡。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。

原告陈述被告从2014年1月1日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告47.5个月的物业管理费合计15784.25元（332.3元/月×47.5个月），计至2018年2月15日的滞纳金为36651.03元；拖欠2014年1月1日至2017年10月31日期间的水费177.1元；上述费用合计52612.38元。该小区业委会提出甲物业公司在管理小区过程中存在的诸多问题,甲物业公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但该小区业委会认为甲物业公司之后并未进行整改，因此要求甲物业公司撤场退出该小区，停止对该小区的物业管理服务。部分业主认为甲物业公司在该小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，当地公安局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起。

二、法院裁决

一、被告乙于本判决生效之日起五日内向原告甲物业公司支付2015年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费7044.76元、水费177.1元，合计7221.86元；

二、驳回原告甲物业公司的其他诉讼请求。

三、法律分析

1、如何认定原告是否按照《物业服务合同》全面、适当地履行管理义务？

法院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告甲物业公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，甲物业公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。但是甲物业公司并未提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足。足以认定甲物业公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。

2、原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条  民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案发生于民法典实施之前，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2018年2月26日起诉，请求被告支付从2014年1月1日起计的物业管理费及违约金。显然，2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。因此原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计。

四、律师建议

房地产市场火热，商品房买卖在现如今社会中非常普遍。根据《中华人民共和国民法典》第278条规定，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。在和物业公司签订物业服务合同的时候，一般没有办法仔细、全面、专业的审查合同，极易造成遗漏，同时也容易造成不必要的纠纷或者在纠纷中处于不利地位。因为，建议当事人咨询专业律师进行审查。