何民姣律师

何民姣

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服务地区:全国

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甲某、乙某诉丙公司商品房预售合同纠纷之案例分析

来源:何民姣律师
发布时间:2021-03-01
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案情简介:

20141120日,甲某、乙某(买受人)与丙公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》合同约定:买受人向出卖人购买位于某小区的商品房总金额472726元。付款方式及期限:银行按揭方式2014年11月20日现金支付142726元,后于2014年,12月20日商业贷款330000元。交付期限:出卖人应当在2016年11月15日前,依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定,出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告(指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告,即可办理交楼,买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任;若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的,则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房,则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。关于产权登记的约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任;出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人免责情况详见附件六合同补充协议,如由于出卖人的原因导致延误的,买受人不退房,合同继续履行,出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金,但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。

双方还签订了《附件六合同补充》协议,正文前载有特别提示:为确保买受人充分理解合同条款,出卖人特提示买受人在签订前,详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容;若有解释或说明要求,请买受人在签约时向出卖人提出,出卖人将依法给予解释或说明;本合同一经签订即对双方均具有约束力。合同补充协议约定:关于产权登记:产权登记期限,商品房实际交付时间早于合同约定的,以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限;商品房实际交付时间晚于合同约定的,以实际交付的时间为起算办理产权登记的期限;由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的,出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。合同理解:买受人在此明确表示,已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义(无论是错印或手写的文字),签署买卖合同及附件是双方真实意思表示,已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务,双方将严格遵守执行。关于补充协议的效力:本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割之部分,是双方的真实意思表示,是买卖合同的有效组成部分;买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白,并愿意按照本补充协议严格执行,若买卖合同与本补充协议有抵触的,以本补充协议为准。

2016年4月19日,丙公司开具的发票载明甲某、乙某向其支付房款472726元。甲某、乙某已足额支付购房款472726元。

甲某、乙某2017年3月4日,丙公司(开发商)与甲某(业主)签订涉案房屋交接书,载明:鉴于丙公司开发的小区已竣工,并且经当地有关政府部门鉴定合格可以交付使用;业主购买之住宅18幢1601单元,均已具备入伙条件,可以入住及交付使用;开发商和业主双方均同意签署本交接书,正式移交给业主;业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况,双方一致认为,该单元/商铺/车位可以交付给业主,业主可以接受该单元;因此,双方签订本交接书,以确认下列条款:确认自双方签字日起,该单元/商铺/车位由发展商交付给业主;交接书还载明了其他内容。诉讼中,双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2017年3月4日。但因丙公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续,甲某、乙某遂于2020年8月25日诉至法院,主张前述实体权利。

庭审中,丙公司确认案涉三期房地产尚未取得大确权。

法律分析:

法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。甲某、乙某丙公司签订的《当地商品房买卖合同》及其补充协议,是双方当事人真实的意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行义务。甲某、乙某已依约履行支付购房款的义务,丙公司应依约交付涉案房地产给甲某、乙某使用,并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。现丙公司逾期办理产权转移登记备案手续,已构成违约,应承担相应的违约责任。

本案的争议焦点在于逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及法院经审理认定的事实

关于逾期办证违约金。案涉商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”,但补充协议约定“产权登记期限,商品房实际交付时间早于合同约定的,以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限;商品房实际交付时间晚于合同约定的,以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及商品房买卖合同约定“若买卖合同与本补充协议有抵触的,以本补充协议为准”及商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金,但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的按照上述约定,丙公司应从实际交付之日(即2017年3月4日)起360个工作日内即2018年8月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,但丙公司至今未能为甲某、乙某向产权登记机关提供资料进行备案,已属违约。故丙公司依约应自2018年8月10日起至丙公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止按每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。

诉讼中,丙公司辩称按合同约定逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%或已付房价款的30%。虽然案涉合同中明确约定了逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%,但该封顶条款未与丙公司逾期办证的违约时限相联系,在丙公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中,且丙公司至今仍未确定何时能到产权登记机关备案的情况下,若丙公司无论逾期办证的行为再延续多久,丙公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金,这显然与丙公司的违约行为严重程度不相符,也与买受人支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值相失衡。在丙公司长时间内逾期办证的情况下,按封顶条款的违约金明显过低,不足以督促丙公司尽早履行办证义务,显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性,即该封顶条款的约定实际上免除了丙公司怠于办证应负的长期违约责任。故基于公平原则,丙公司的抗辩意见,法院不予采纳,法院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同理,法院丙公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%,也不予采纳。

律师建议:

本案是常见的商品房预售合同纠纷,在开发商尚未取得涉案房产的产权证的情况下,便已将涉案的商品房出售给给买方,双方对办证时限进行了约定,但开发商没有按照约定的时限完成产权过户手续,业主向法院申请追究开发商的违约责任。虽然合同条款有约定逾期办证的违约金限额不超过已付房价款的1%或已付房价款的30%但是基于公平原则及诚实信用原则,为了让开发商不至于无限期拖延办证,法院对该约定的效力不予认定,相当于该条款无效。因此,律师在此建议,当业主购买商品房遇到开发商逾期办证的情况下,不要因为商品房买卖合同有约定了违约金的封顶条款,认为违约金没有多少,而放弃主张权利。此时,业主应积极、主动维权,维护自身合法权益。

 


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律师信息LAWYER INFORMATION
  • 律师姓名:何民姣
  • 执业律所:北京盈科(合肥)律师事务所
  • 职  务:主办律师
  • 执业证号:13401*********492
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