李某与甲公司商品房预售合同纠纷

一、基本案情

2016年3月16日，李某与甲公司签订《商品房买卖合同》购买某小区703房，购房款总价为411960元。根据《商品房购房合同》第八条约定甲公司应当在2017年3月31日之前办理某市建设工程竣工备案登记表，并将符合本合同约定的商品房交付给李某。若甲公司未按时交楼，则根据《商品房购房合同》第九条第2款甲公司应当从合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲公司按日向李某支付已经交付房价款万分之一的违约金。李某已经按照合同约定按时足额支付全部购房款，但是甲公司并未在2017年3月31日之前交房，其行为已经违约。

李某向法院提出诉讼请求：1.甲公司向李某交付某小区703房；2.甲公司向李某支付逾期交房违约金（以购房款411960元为基数，从2017年4月1日起按照每日万分之一计算至实际交楼之日止，逾期交楼违约金暂时计算至2020年9月8日为51742元）；3.本案诉讼费由甲公司承担。

二、法院裁决

一、甲公司于本判决发生法律效力之日起三日内向李某李某交付位于某市×××××××××××××××××××××；

二、甲公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李某李某支付逾期交房违约金51865.8元。

三、法律分析

法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系李某与甲公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案商品房已于2020年8月17日取得某市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定及法定的交付条件，且合同约定的交付期限已届满，李某有权要求甲公司向其交付涉案商品房，甲公司不能无理设置收楼障碍。李某诉请甲公司立即向其交付涉案商品房，理据充分，法院予以支持。

关于逾期交房违约金。根据合同约定，甲公司应当在2017年3月31日前，将取得《某市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付李某使用，甲公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李某使用，甲公司按日向李某支付已交付房价款万分之一的违约金。但甲公司未在合同约定期限内向李某交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年4月1日起，以总房款411960元为基数，按日万分一的计算标准向李某支付逾期交房违约金。

关于逾期交房违约金的截止时间。涉案商品房取得《某市建设工程竣工验收备案登记证》后，已具备合同约定及法定的交付条件，在冠亿公司履行通知收楼义务后，李某应按收楼通知书规定期限内前往甲公司处办理收楼手续。李某主张甲公司不配合其办理收楼手续，但其既未实际前往办理受阻，又未提交证据证明甲公司存在阻碍其收楼的行为。对李某的上述主张，法院不予采信。李某因自身原因一直未按收楼通知规定前往甲公司处办理收楼手续并缴纳专项维修基金，超过甲公司通知办理收楼手续期限产生的逾期交房损失应由李某自行承担。逾期交房违约金计算的截止时间应为甲公司通知李某收楼的最后一天。甲公司没有向法院提交收楼通知书副本，按交易习惯，一般收楼通知书通知的收楼时间为7天。法院按日常交易习惯，酌定从李某收到收楼通知书之次日（2020年9月4日）起算7天为甲公司通知李某收楼的最后一天，涉案逾期交房违约金应计算至2020年9月10日。

同时，根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”李某作为涉案房屋的业主，应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户，否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房屋达到交付条件后，李某拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规的强制性规定，在此情形下，甲公司有权按照法律规定不予交付涉案房屋。此外，根据涉案合同第十一条约定，“在本合同约定交付商品房的期限届满时，若因买受人未付清专项维修资金及其他应付款项的，出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担逾期交楼的违约责任”，李某至今未缴纳专项维修基金，甲公司亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。

综上分析，依照上述计算方法，甲公司逾期交房天数为1259日（2017年4月1日至2020年9月10日），甲公司应向李某支付逾期交房违约金51865.8元（411960元×1259日×0.01%）。

四、律师建议

如果业主遇到房地产商逾期交房，可以选择以下三种方式来维护自身权益。

一、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

二、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

三、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。