关于甲与丙公司的商品房预售合同纠纷

一、基本案情：

原告：甲

被告：丙公司

第三人：乙

2006年2月7日，原告与被告丙公司签订了《商品房认购书》，约定由原告认购丙公司开发的商品房，建筑面积85平方米，购房总价为117300元，优惠折扣110500元。认购书签订后，原告向被告支付了全部购房款110500元及其他办费用4916元，被告向原告出具了不动产销售转让发票及收据。2006年3月1日，原告与丙公司签订了物业交接书，丙公司将房屋交付给原告，原告对该房屋装修后一直居住使用至今。原告认为其已依约向被告支付了购房款并装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书，遂于2014年9月23日诉至法院，主张前述权利。商品房销售合同登记备案证明表载明，该房屋备案登记在第三人乙的名下。

法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《房屋认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际占有使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原告与被告丙公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。丙公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张丙公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求法院予以支持。

原告主张向丙公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人乙的名下，故本案的关键是要确定原告及第三人乙谁是真实的房屋买受人。根据法院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1300元，而第三人乙所购房屋单价为每平方米597元，乙所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，丙公司已于2006年3月1日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但乙从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为。从上分析，法院认定原告是真正的房屋买受人，原告与丙公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人乙与丙公司之间不存在真实的房屋买卖关系，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与丙公司之间的商品房买卖合同无效。合同相应的销售登记备案亦为无效，被告丙公司及第三人乙应协助办理注销该房屋的商品房销售合同备案登记手续。

被告丙公司收取了原告的购房款，并已将房屋实际交付给了原告多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告丙公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告丙公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告丙公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告丙公司协助其办理标的房屋的房地产权属证书的诉讼请求合法有据，法院院予以支持。

二、法院判决

一、确认第三人乙与被告丙公司于2005年9月6日签订的《商品房买卖合同》无效；被告丙公司、第三人乙于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销标的房屋商品房销售合同备案登记手续；

二、被告丙公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告甲办理标的房屋的房地产权属证书。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2510元（原告已预交），由被告丙公司负担（被告丙公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。

三、法律分析

1、丙公司违约行为的认定

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定,原告出示由双方签订的《房屋认购合同》，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。且根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如前所述，被告在双方签订认购书，且原告支付了全部购房款项之后，没有依约协助原告办理房屋过户登记手续，其行为已构成违约，丁应当承担继续履行的违约责任。

2、第三人乙与被告丙公司的合同效力的认定

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中第三人乙和被告丙公司之间的购房合同中，购房单价明显低于市场价格，属于恶意串通损害原告甲的合法利益，因此第三人乙与被告丙公司之间的购房合同无效。

四、律师建议

房产往往具有价值巨大的特点，当事人在签订房屋买卖合同的过程中应当审慎。根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”且根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。在签订房屋买卖合同后，一般不会立马进行过户登记，在这一段时间内，当事人可以去房管部门申请房屋预告登记，以此保证在一定的时间内，标的房屋的物权不发生变更，从而保护自身权益。同时购房者在购房合同中也可约定卖方在不按约协助办理过户等价手续需要承担的违约责任。