案情简介

原告A与被告B房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告以1738000元购买该商业房，作为出卖人的被告应当在2015年12月31日前取得商品房所在楼栋权属证明并为原告办理权属登记，但被告至2020年12月才为原告办理房屋产权登记，原告A向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告延期办理证的违约金78300元；2.本案诉讼费由被告承担。

被告B房地产开发公司辩称，1.本案被告公司逾期办证的原因不能够完全归责于本案被告；2.原告于2014年11月17日接房，依照合同约定，本案原告起诉逾期办证违约金已经超过诉讼时效。因此请求人民法院判决驳回原告的诉请。

法院认定事实

2013年9月16日，原告A（买受人、乙方）与被告B房地产开发公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：1.买受人所购商品房屋总价为173800元；2.出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；3.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，同时出卖人应继续为买受人办理房屋所有权证书。

合同签订后，原告A已按照合同约定向被告B房地产开发公司支付房屋总价款1738000元。2014年11月17日，被告B房地产开发公司通知原告A接房。2020年6月17日，原告购买的案涉房屋首次登记（所在楼栋权属初始登记）,2020年12月9日转移登记至原告A名下。

法院认为

本案合同的成立发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告B房地产开发公司应在2015年12月31日前取得原告所购商品房所在楼栋的权属证书（初始登记），在交付房屋之日起365日内（2015年11月17日）取得房屋所有权证书（转移登记），但被告实际于2020年6月17日取得案涉房屋所在楼栋权属证书，于2020年12月9日进行转移登记，取得案涉房屋的不动产权属证书，被告既存在初始登记违约行为，也存在转移登记违约行为。原告主张被告承担初始登记违约责任，本院予以支持。合同中约定初始登记违约的违约金于权属证明取得之日起30日内支付，无论是按初始登记权属证书30日后还是转移登记后的不动产权属证书30日后起算三年诉讼时效，原告的起诉均在时效范围内。

对于被告初始登记违约金的金额确定问题。合同中约定初始登记违约，被告应按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，该约定标准较高，结合C市逾期办证违约金的普遍行情及被告的违约期间、原告的实际损失等情况，本院酌情确定被告逾期办理初始登记违约期间（按对转移登记造成实质影响的1674天计算）的全部违约金为47800元。

法院判决

一、被告B房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告A支付逾期初始登记的违约金47800元；

二、驳回原告A本案其他诉讼请求。

律师说法

依法成立的合同应受法律保护，对合同双方都有约束力，双方应该诚实守信，履行义务，否则，违约方应该承担违约责任，赔偿对方的损失。

相关法条

1、《中华人民共和国合同法》第六十条（现《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款）

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条（现《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十四条）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条（现《中华人民共和国民法典》第五百八十五条）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款（现《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款）向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。