张某1、张某2商品房销售合同纠纷二审民事判决书

云南省保山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云05民终122号

上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，女，1977年9月10日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住隆阳区，现住隆阳区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：张某2，男，1980年10月16日生，汉族，保山市隆阳区人，个体工商户，系张某1之夫，住址。

二上诉人共同委托诉讼代理人：李建武、靳广涛，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：保山市XX房地产开发商贸有限公司。

法定代表人：杨某会，任该公司董事长。

统一社会信用代码：91530500709848XXXX

住所地：保山市隆阳区永昌路南段。

委托诉讼代理人：丁某某，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：李某某，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

上诉人张某1、张某2因与上诉人保山市XX房地产开发商贸有限公司商品房购销合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月30日对本案进行了开庭审理。本案现已审理终结。

张某1、张某2上诉请求：1、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2173号民事判决第三项、第四项，驳回保山市恒昌房地产开发商贸有限公司的反诉请求；2、一审本诉、反诉案件受理费及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、保山市XX房地产开发商贸有限公司（老xx公司）与保山市XX房地产开发有限公司在2011年10月合并后达成的《合作经营协议》、《补充协议》的行为实质上构成对2011年1月6日的《商品房购销合同》的变更。2、上诉人已经以偿还区国资公司借款的方式履行了付款义务，一审判决认定“二原告未按合同约定完全履行支付购房款350万元的合同义务”系认定事实错误。3、被上诉人的抗辩已过诉讼时效，一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，被上诉人一审反诉以2011年1月6日签订的《商品房购销合同》为主张要求上诉人支付剩余购房款200万元，应当适用《民法通则》规定的二年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清、认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的全部诉讼请求。

保山市XX房地产开发商贸有限公司上诉请求：1、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2173号民事判决第二、三、四项，判决支持上诉人的全部反诉请求；2、本案的诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院要求上诉人于判决生效之日起90日内协助被上诉人办理不动产权证书的判决与《合同法》第六十七条之规定相悖。2、一审法院将国资公司减免的贷款利息1010704.5元视为上诉人交付的购房款之判决毫无依据可循。3、一审法院对违约金的判决存在部分错误之处。综上所述，一审判决认定事实不清，判决显示公平，请求二审法院支持上诉人的诉请。

张某1、张某2向一审法院起诉请求:1、依法确认原、被告于2011年1月6日签订的《商品房购销合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理产权证。

保山XX公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告张某1、张某2向反诉原告支付购房款2000000元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金743850元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2011年1月6日签订《商品房购销合同》，约定：反诉被告与反诉原告购买位于永昌文化园二期X区XX号房地产，建筑面积574.08㎡，购房款3500000元，反诉被告在签订合同时一次性付清购房款。合同签订后，反诉被告即入住使用该商品房至今，仅代反诉原告偿还区国资公司贷款本金1500000元，用于抵作商品房的价款，其余2000000元购房款至今未付，反而把反诉原告诉至法庭，要求协助办理两证，为此，反诉原告依法提出上述反诉请求，请予以支持。

一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，案外人张某3曾系新老xx公司的股东，案外人张某运系老xx公司的法定代表人，张某3系张某运、张某2之父，杨某会既是保山伟原公司的法定代表人，也是新xx公司的法定代表人。2005年1月7日老xx公司与区国资公司签订《借款合同》，约定：“老xx公司与区国资公司借款1500000元，借款用于建设珠宝大楼，借款期限为一年（2005年1月7日至2006年1月7日），年利率为9.126﹪，还款方式为到期一次还清”；合同签订后，区国资公司向老xx公司发放了贷款1500000元；借款期限届满，老xx公司未能按期归还贷款1500000元及利息；2008年3月10日老xx公司用其持有的、位于隆阳区宗国有土地使用证为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2011年1月6日原告张某1与老xx公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：“老xx公司将其开发的、位于永昌文化园二期X区XX号商品房现房一幢出售给原告张某1，建筑面积574.08㎡，购房款3500000元，付款方式为原告在签订合同之时一次性付清房款；逾期付款的违约责任为：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止三十日内，原告按每天15元向老xx公司支付违约金，合同继续履行；逾期三十天后，原告按应付未付款的0.01﹪乘以逾期天数向老xx公司支付违约金，合同继续履行；交房期限为2011年3月1日前；原告委托老xx公司代办产权登记手续，原告负责提供办理产权手续所需的全部资料及费用。同年1月13日老xx公司就上述合同向相关机关办理了备案登记。”合同签订后，老xx公司按合同约定向原告交付了上述商品房，原告却未按合同约定支付购房款3500000元。2011年10月12日老xx公司与伟原公司签订《合作经营协议》，约定：“一、关于企业重组：暂时保留老xx公司的名称，伟原公司作为法人股东持公司65﹪的股份，老xx公司股东张某3作为自然人股东持公司35﹪的股份；杨某会担任公司法定代表人董事长，张某运不再担任法定代表人董事长；老xx公司同意在七日内将法定代表人更换为杨某会；待公司运转后，视情况更改公司名称；二、关于资产、负债的认定：老xx公司资产有八项，总值为58583000元，负债十八项，总额为65552589.44元（详见资产、负债明细表），老xx公司负债大于资产总值6969589.44元，由老xx公司借现金找平。其中，资产明细表第6项载明：张某2C区59号房产占地0.57亩，建筑面积574㎡；欠款明细第七项载明：老xx公司欠区国资公司借款本金1500000元、利息242979.75元（截止2011年9月21日），本息合计1742979.75元。”协议签订后，老xx公司与伟原公司合并成立新xx公司，法定代表人杨某会对老xx公司的资产及债务进行了确认。2013年3月20日被告公司的法定代表人杨某会与股东张某3签订《补充协议》，该《协议》第三条第6项约定：“在债权资产中所列张某2房产作价2200000元，同意由张某2负责归还老xx公司向区国资公司贷款本金1500000元及利息，同时，张某3、张某运与张某2夫妇签订的协议交一份给杨某会；在张某2未还清区国资公司贷款本金及利息前，新xx公司无偿使用该户一层铺面办公，只负责交水电费，不付租金，同时拥有该房产，张某2还贷期间须保证区国资公司不到公司追债，否则，公司将配合区国资公司收回该房产。”2012年4月1日，原告张某2为被告归还区国资公司贷款100000元，2018年3月31日，原告张某2再为被告归还区国资公司贷款1400000元，同时，原告张某2以家庭负担重无力支付该借款利息，申请减免借款所产生的利息，经区国资公司报批区政府同意后，原告张某2归还借款本金1400000元，减免利息1010704.5元。

一审法院认为，就本诉而言，对于二原告要求确认《商品房购销合同》及补充协议合法有效的诉讼请求；鉴于原告张某1与老xx公司于2011年1月6日签订《商品房购销合同》及补充协议，因老xx公司与伟原公司于2011年10月12日签订《合作经营协议》，涉案房地产作为老xx公司的资产由被告承接，且被告也予以确认；故该《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，予以确认。对于二原告要求被告协助办理两证的诉讼请求，因二原告未按合同约定完全履行支付购房款3500000元的合同义务，要求被告协助其办理涉案房地产的不动产权证书，须履行合同约定的付款义务后，该诉讼请求予以支持。

就反诉而言，对于反诉原告要求反诉被告支付购房款2000000元的诉讼请求，因被告自愿将其公司向区国资公司的贷款1500000元及利息转移给反诉被告张某2，由反诉被告负责归还区国资公司的贷款本息，以折抵部分购房款，反诉被告张某2也愿意接受该笔债务，并于2012年4月1日代反诉原告归还了区国资公司贷款100000元；2017年反诉被告张某2以家庭负担过重，无力支付该笔贷款利息，向区国资公司申请减免贷款的全部利息，经区国资公司向区人民政府汇报审批后，同意反诉被告仅归还剩余的贷款本金1400000元，减免该笔贷款产生的相关利息1010704.5元，反诉被告于2018年3月31日代反诉原告再次归还区国资公司贷款本金1400000元；至此，反诉被告已代反诉原告归还了拖欠区国资公司贷款本金1500000元，减免相应利息1010704.5元，依照合同法的公平原则，减免的相应利息反诉原告是受益人，应视为反诉被告支付反诉原告的部分购房款，即反诉被告未支付反诉原告的购房款为：3500000元-1500000元-1010704.5元=989295.5元，故反诉原告的此项诉讼请求，予以部分支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金743850元的诉讼请求；依据《商品房购销合同》约定，付款方式为原告在签订合同之时一次性付清房款；逾期付款的违约责任为：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止三十日内，原告按每天15元向老xx公司支付违约金，合同继续履行；逾期三十天后，原告按应付未付款的0.01﹪乘以逾期天数向老xx公司支付违约金，合同继续履行。合同签订后，反诉被告未按约向反诉原告一次性支付购房款3500000元，而是分别于2012年4月1日、2018年3月31日才支付大部分购房款，现尚有购房尾款未付，其行为已构成了违约，应依法承担违约责任；违约金计算如下：（1）2011年1月7日至2011年2月6日期间：15元×30天=450元；（2）2011年2月7日至2012年4月1日期间：3500000元×0.01﹪×419天=146650元；（3）2012年4月2日至2018年3月31日期间：3400000元×0.01﹪×365天×6年=744600元；（4）2018年4月1日至2018年8月31日期间：989295.5元×0.01﹪×152天=15037.3元；违约金合计906737.3元；但反诉原告仅向本院主张违约金743850元，多余部分的违约金视为反诉原告对权利的放弃；故反诉原告的此项诉讼请求，予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认原告张某1与被告保山市XX房地产开发商贸有限公司于2011年1月6日签订的《商品房购销合同》及补充协议合法有效。二、由被告保山市XX房地产开发商贸有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告张某1、张某2办理永昌文化园二期X区XX号房地产的不动产权证书。三、由反诉被告张某1、张某2于本判决生效之日起九十日内支付反诉原告保山市XX房地产开发商贸有限公司购房款989295.5元。四、由反诉被告张某1、张某2于本判决生效之日起九十日内支付反诉原告保山市XX房地产开发商贸有限公司违约金743850元。五、驳回反诉原告保山市XX房地产开发商贸有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人张某1、张某2提交的证据本院认定如下：

第一组证据：《补充合同》。欲证明：1、2011年1月6日张某1与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订了《商品房购销合同》，上诉人为协助被上诉人贷款，双方同意合同填写的交易价款为3500000元，但双方实际交易价款为2200000元。由于该合同已在隆阳区建设局备案无法撤销，故2011年2月11日，张某1与保山市XX房地产开发商贸有限公司就购房合同的部分条款达成《补充合同》。2、经过张某2、隆阳区国资公司及被上诉人三方协商，债权人隆阳区国资公司同意债务人保山市XX房地产开发商贸有限公司将欠隆阳区国资公司借款本金1500000元及利息转移给上诉人承担。事后上诉人与被上诉人签订《补充合同》约定该商品房的总交易金额3500000元修改为：由上诉人负责偿还隆阳区国资公司的借款本金及利息，以此作为该商品房的全部购房款。并且双方协商一致认定，在补充合同签订之日乙方已经承担了隆阳区国资公司的全部借款及利息，甲方视为乙方已经付清了全部房款，不再承担未付房款的违约责任。因此《补充合同》对原《商品房购销合同》的内容作出了实质性变更，为新要约。经过张某2、隆阳区国资公司及被上诉人三方协商后，被上诉人的债务转移给上诉人承担，并且上诉人已还清隆阳区国资公司借款本金及利息，因此上诉人与被上诉人之间的债权债务归于消灭。被上诉人的反诉请求没有任何事实及法律依据。

上诉人保山XX公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可：1、《补充合同》与《补充协议》（2013年3月20日签订）相互矛盾；2、《补充合同》与《协议》（张某3、张某运与二上诉人于2012年2月6日签署）也存在相互矛盾；3、《补充协议》约定的购房款与上诉人张某1提交的《情况说明》不符。

同时上诉人保山XX公司申请对该份《补充合同》进行鉴定。上诉人张某2、张某1同意进行鉴定。我院委托司法鉴定科学研究院对落款日期为“2011年2月11日”的《补充合同》进行了鉴定。2019年11月9日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院［2019］技鉴字第1519号司法鉴定意见书，作出鉴定意见：“（一）根据现有样本，检材《补充合同》上‘保山市XX房地产开发商贸有限公司’印文不是在2005年6月22日至2005年7月12日盖印形成，但无法判断是否在落款日期“2011年2月11日”盖印形成。（二）无法判断检材《补充合同》上手写字迹的形成时间。（三）无法判断检材《补充合同》上打印体字迹的形成时间。”上诉人张某2、张某1对该份鉴定意见书质证后认为：1、对该份鉴定的三性均没有异议，该份鉴定能够证明补充协议是2011年所产生，双方达成的买卖合同；2、因印章产生时间为三到五年可以鉴定时间，无法鉴定出时间也说明了该份合同产生于5年前，与合同落款时间是相同的，补充协议的印章与比对的印章是相同的，进一步证实了该份补充协议的真实性；3、该补充合同能够说明2011年2月11日双方达成了补充协议，确定双方交易的金额1500000元人民币及利息，该补充协议是对原合同YJG-2003合同标号0359号合同条款的变更，因此乙方张某1已完全履行了商品房买卖合同，不存在违约行为。上诉人保山XX公司对该份鉴定意见书质证后认为，对真实性、关联性、合法性均予以认可，通过本鉴定的“鉴定过程及分析说明”可以明确，张某3手中还持有一枚编号为“5330010007358”的昌恒公司公章，该公章的密印与张某3于2013年通过董祖建交给杨某会的相同编号的公章完全不同，昌恒公司不放弃追究该印文形成时间的权利。

本院认为，对司法鉴定科学研究院出具的司鉴院［2019］技鉴字第1519号司法鉴定意见书的鉴定意见本院予以认可，虽然鉴定结论并不能明确《补充合同》具体的形成时间，但该《补充合同》与形成时间在后的《补充协议》（2013年3月20日签订）也能够印证双方对合同总价及付款方式进行了变更，故对该组证据本院予以采信。

第二组证据：1、2009年5月14日张洪英与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》；2、2009年11月18日李江、李杰与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》；3、2010年12月20日王璟与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》。欲证明：同一时期与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》，商品房交易单价每平方米不超过2000元，而上诉人与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》，商品房交易单价每平方米6097元，此房交易价格远远高于市场价格，并且高于同一时期与保山市XX房地产开发商贸有限公司签订的《商品房购销合同》，不符合市场规律。

上诉人保山XX公司对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对其证明目的也不认可，根据合同相对性原则，上诉人提交的前述三份《商品购销合同》与本案无关。

本院认为，该组证据能证明当时老xx公司开发商品房的市场价格情况，本院予以采信。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为，2011年1月6日上诉人张某1与老xx公司签订的《商品房购销合同》及补充协议合法有效。但2011年老xx公司与伟原公司签订《合作经营协议》，合并成立新xx公司，新xx公司依法承继老xx公司的债权债务，2013年3月20日，杨某会与张某3签订《补充协议》，据该协议第6项约定：“张某2房产作价2200000元，同意由张某2负责归还老xx公司向区国资公司贷款本金1500000元及利息，同时，张某3、张某运与张某2夫妇签订的协议交一份给杨某会；在张某2未还清区国资公司贷款本金及利息前，新xx公司无偿使用该户一层铺面办公，只负责交水电费，不付租金，同时拥有该房产，张某2还贷期间须保证区国资公司不到公司追债，否则，公司将配合区国资公司收回该房产。”杨某会作为新xx公司的法定代表人，其签订的协议应由新xx公司承担法律责任，而据该《补充协议》约定，新xx公司已将房价变更为2200000，付款方式变更为张某2替昌恒公司还清区国资公司贷款来折抵购房款。2012年4月1日，张某2归还区国资公司贷款100000元，2017年，张某2以家庭负担重无力支付利息为由成功申请区国资公司减免利息1010704.5元，2018年3月31日，张某2归还区国资公司贷款1400000元，张某2的还款行为和区国资公司的受领行为说明了张某2和区国资公司都同意债权转让，各方均接受并实际履行了该《补充协议》。现张某2已经还清区国资公司贷款的行为应视为其已付清保山XX公司的全部购房款，公司有义务协助其办理涉案房产的不动产权证书。保山XX公司上诉要求支持其一审全部反诉请求本院亦不予支持。

综上所述，张某1、张某2的上诉请求成立，本院予以支持；保山市XX房地产开发商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2173号民事判决第（一）项、第（二）项；

二、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2173号民事判决第（三）项、第（四）项、第（五）项；

三、驳回保山市XX房地产开发商贸有限公司的反诉请求。

一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费28750元，由上诉人保山市XX房地产开发商贸有限公司负担；二审案件受理费13896元，由上诉人保山市XX房地产开发商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈继鹏

审判员　　王晓敏

审判员　　张乾勋

二〇二〇年一月十日

书记员　　张素梅