破产,债权确认纠纷一案如何巧妙处理
一、基本案情
2013年1月15日,蔡某与甲公司签订《商品房买卖合同》,约定:蔡某购买甲公司A房屋,总价款为363万元,付款方式为分期付款,须于2014年12月31日支付完毕最后一期房款;甲公司应于2013年2月15日前将具备验收合格的商品房交付给蔡某,并于交付后720个工作日内,持办理权属登记需甲公司提供的资料到产权登记机关备案。2013年3月3日,甲公司将A房屋交付给蔡某,蔡某占有并使用至今。因甲公司原因,一直未办理产权变更登记手续。
另,甲公司与乙银行于2012年9月26日签订《最高额抵押合同》,最高额抵押项下担保责任为最高额三亿元,抵押物为包括涉案A房屋在内的共44宗房地产(具体每一套房产未作抵押金额区分),并于2012年9月27日办理了针对44套房产的整体抵押登记。2015年2月2日,某市国土资源局注销了原房地他项权证,并出具了单个房产的新房地他项权证,显示涉案的A房屋产权属人为甲公司,房地产他项权利人为乙银行。
2018年10月24日,C市中院根据甲公司债务人丙公司的申请,裁定受理甲公司破产清算一案,并指定丁公司担任甲公司管理人。在清产核资过程中,丁公司发现甲公司存在把已经抵押给银行的抵押物进行出售的情况,本案A房屋就是其中一个房屋。蔡某向丁公司申报债权,请求管理人丁公司办理房屋房产证。2019年9月23日,丁公司向蔡某出具《债权审查通知书》,告知蔡某因涉案房产已办理抵押登记,抵押权人为乙银行,丁公司对蔡某申报办理房产证不予认定。蔡某遂向C市中院提起诉讼,请求:1、确认A房屋不属于甲公司破产债权;2、确认甲公司与乙公司的抵押合同无效并撤销相应的抵押登记;3、甲公司继续履行与蔡某的《商品房买卖合同》 。
二、法院判决
判决驳回蔡某全部诉讼请求。
三、案例分析
本案主要有如下争议焦点:
1、A房产是否属于甲公司破产财产?该焦点主要问题在于涉案A房产所有权归属。甲公司与蔡某签订《商品房买卖合同》,该合同为双方真实意思表示,合法有效。但根据《物权法》第六条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中,虽然涉案A房屋已经交付给蔡某,蔡某已经装修并入住,但该房屋未依法登记在蔡某名下,至今仍登记在甲公司名下,该不动产的物权变动未发生法律效力,蔡某未能依法取得A房屋的所有权,故,A房产仍属于甲公司的破产财产。
2、关于甲公司与乙银行在涉案A房产上设定的抵押权是否有效。根据《物权法》第一百八十条第一款的规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物……”第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中,甲公司将涉案A房产在内的建筑物为乙公司的债权设定抵押,双方于2012年9月27日依法办理了抵押登记,2015年2月2日,C市国土局确认涉案A房产权利人为甲公司后,双方继续办理了抵押登记,抵押权已经依法设立。
3.蔡某要求甲公司协助办理涉案A房产过户手续理据是否充分。蔡某与甲公司签订《房屋买卖合同》时,涉案房产已经抵押给乙公司。《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……抵押期间,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”因此,涉案房产转让时未经乙公司同意,且蔡某明确表示不代甲公司清偿其余债务,涉案A房产上的抵押权无法消灭。故,蔡某要求甲公司协助办理涉案A房产过户手续,没有事实和法律依据。
四、办案总结
1、涉及到不动产物权及不动产抵押,应当及时查询不动产登记信息。
2、对于涉案A房产是否属于破产财产的法律依据?(1)依据《最高人民法院<关于审理企业破产案件若干问题的规定>》,下列财产不属于破产财产“(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。本案甲公司已进入破产程序,涉案A房产已交付给蔡某并一直居住至今,尚未办理产权证的过错不在蔡某,依据该条款,涉案A房产应不属于甲公司的破产财产。(2)依据《物权法》关于不动产物权变动的规定,即须依法办理权属变更登记手续。涉案房产未办理权属变更登记手续,仍登记在甲公司名下,属于甲公司的破产债权。从本案判决来看,本案审理法院认可第二种观点,即《物权法》的相关规定。