江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏03民终5654号

上诉人（原审被告）：徐州市XX家用电器有限公司，住所地徐州市泉山区XXXXXXXX。

法定代表人：董晓红，执行董事。

委托诉讼代理人：薛松，该公司职工。

委托诉讼代理人：王瑞，女，汉族，国美电器有限公司法务，住南京市秦淮区。

被上诉人（原审原告）：徐州市XX物业管理有限公司，住所地徐州市燎原巷XXXXXXX。

法定代表人：孙某，总经理。

委托诉讼代理人：张光辉，江苏恒邦律师事务所律师。

上诉人徐州市XX家用电器有限公司因与被上诉人徐州市XX物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

徐州市XX家用电器有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人免除上诉人三个月的租赁费用；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2011年1月12日签订了《房屋租赁合同》，由上诉人承租被上诉人位于徐州市XX大厦的房屋开设门店。合同签订以来上诉人一直按照约定履行合同义务。2020年1月以来，新型冠状病毒疫情的蔓延及政府因控制疫情采取的管控措施导致上诉人门店缩短营业时间，没有客流。上诉人的经营陷入巨大困难，资金难以周转，无法继续按原合同支付租金。2020年1月至6月，上诉人销售同比下降55%，亏损163万元。双方签订的《房屋租赁合同》第74条约定，因意外事件(如非典等传染疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等)影响乙方无法正常经营的，经甲乙双方协商一致后，乙方有权根据客流、销售受影响时间及程度向甲方主张要求减免影响期间的租赁费用。双方无法就减免额度达成一致前，乙方可暂停支付租赁费用。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月以来爆发的新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。新型冠状病毒疫情的蔓延及政府为疫情防控所采取的管控措施给上诉人造成了巨大的经济损失。根据上诉人与被上诉人双方的合同约定及最高人民法院指导意见，被上诉人应为上诉人免除三个月的租金。综上，为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

徐州市XX物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

徐州市XX物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州市XX家用电器有限公司支付欠付2020年2月1日至2020年4月30日的租金1827904元及迟延履行违约金23762.70元；2、案件受理费由徐州市XX家用电器有限公司承担。

一审法院认定事实：2011年1月12日，徐州市XX家用电器有限公司作为承租方（乙方）与江苏XX房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋地址位于徐州市XX大厦，租赁房屋范围包括1-5层，租赁期限自2011年5月1日起至2021年1月31日止。承租房屋面积为8200平方米，租赁费用为2.505元/天/平米，总计为62.5万元/月，750万元/年，从第三年起（含第三年，以上一年度租赁费用为基数）每年递增4%。租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前10日内向甲方支付下一期租赁费用。房屋于2011年5月1日交付。因意外事件（如非典等传染性疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等）使乙方无法正常经营的，经甲、乙双方协商一致，乙方有权根据客流、销售受影响时间及程度向甲方主张要求减免影响期间的租赁费用。双方就减免额度达成一致前，乙方可暂停支付租赁费用，待双方聘请第三方审计确认受影响程度后，再按比例支付。如意外事件对乙方的影响时间超过半年或可以预见将超过半年，乙方有权解除本合同，双方互不承担任何责任。

2014年5月4日，徐州市XX家用电器有限公司作为乙方与江苏XX房地产开发有限公司（甲方）签订补充协议，约定甲方同意原甲乙双方所签订的合同租金标准条款自2014年5月1日起不再执行，补充协议自2014年5月1日起至原合同期租金满，甲方将按照650万/年租金标准为起始标准计费向乙方收取相应房租费用。除此以外，本补充协议未涉及条款及递增方式等条款均继续按照2011年1月12日原合同执行。

2014年12月17日，江苏XX房地产开发有限公司的企业名称变更为江苏XX置地集团有限公司。

2017年11月1日，徐州市XX家用电器有限公司作为乙方与徐州市XX物业管理有限公司（丙方）和江苏XX置地集团有限公司（甲方）签订《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》，约定甲乙双方于2011年1月12日就乙方承租甲方位于徐州市XX大厦一至五层，建筑面积8200平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，其后双方又签订了相关补充协议(以下统称为原合同)。甲、乙、丙三方同意自2017年11月1日起，甲方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，由丙方作为出租方继续履行原合同。丙方承认甲乙双方签订的原合同，同意按照原合同中的约定享有和承担出租方的各项权利义务。甲方、乙方、丙方三方一致同意在本协议签订前依照原合同所产生的权利义务由甲方和乙方共同享有和承担，在本协议签订后依照原合同所产生的权利义务由乙方和丙方共同享有和承担，但甲方和丙方在此保证：甲方和丙方对乙方所应当承担的责任或者应当履行的义务或者应当支付的款项由甲方和丙方承担连带责任。

后徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司双方达成口头协议约定租金自2018年后不再递增。

2020年1月23日上午10时，武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第1号、第2号通告，决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩。同日，徐州市XX家用电器有限公司停止营业。2020年2月24日，江苏省人民政府决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。

其后，徐州市XX家用电器有限公司以新型冠状病毒感染的××疫情影响营业收入为由，未向徐州市XX物业管理有限公司交纳2020年2月至4月的房屋租金。

徐州市XX家用电器有限公司陈述其于2020年2月27日恢复营业，营业时间调整为11时至17时，在江苏省人民政府决定将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应时，即2020年3月27日后，营业时间恢复至正常的周一至周五的9时至19时30分，周末营业到21时。另外，为证明徐州市XX家用电器有限公司因新型冠状病毒感染的××疫情影响导致2020年1至6月销售额同比下降55%，徐州市XX家用电器有限公司提交了加盖其公司印章的中枢街店1月至6月销售同比表格一张。

经质证，徐州市XX物业管理有限公司认为该组数据系徐州市XX家用电器有限公司自行制作，真实性无从考量。

一审法院认为，徐州市XX物业管理有限公司、徐州市XX家用电器有限公司与江苏XX置地集团有限公司签订的《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定规定，合法有效，故各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。

根据《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》的约定，徐州市XX物业管理有限公司作为徐州市XX大厦1-5层的出租方、徐州市XX家用电器有限公司作为承租方均应按照徐州市XX家用电器有限公司与江苏XX置地集团有限公司（江苏XX房地产开发有限公司）签订的《房屋租赁合同》的约定行使权利、履行义务。根据该合同约定，因意外事件（如非典等传染性疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等）使徐州市XX家用电器有限公司无法正常经营的，经徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司双方协商一致，徐州市XX家用电器有限公司有权根据客流、销售受影响时间及程度向徐州市XX物业管理有限公司主张要求减免影响期间的租赁费用。双方就减免额度达成一致前，徐州市XX家用电器有限公司可暂停支付租赁费用，待双方聘请第三方审计确认受影响程度后，再按比例支付。本案中，2020年1月在全国各地爆发的新型冠状病毒感染的××疫情应属于徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司在合同中约定的意外事件中的“非典等传染性疾病”，且因新型冠状病毒感染的××疫情，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩，因该场疫情导致徐州市XX家用电器有限公司无法正常经营、客流及销售受影响是必然的，故徐州市XX家用电器有限公司有权根据合同约定要求徐州市XX物业管理有限公司减免一定期间的租赁费用。

根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第2款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。庭审中徐州市XX物业管理有限公司表示为徐州市XX家用电器有限公司减免一个月租金是相对合理的期限，徐州市XX家用电器有限公司则坚持要求免除三个月的租金。一审法院认为，首先，根据江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24时起将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自2020年3月27日24时起将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应的情形看，徐州市XX家用电器有限公司陈述的其于2020年1月26日起至2020年2月26日系停业状态，自2020年2月27日至2020年3月27日的营业时间仅为每日11时至17时，2020年3月27日后恢复至往常的9时至19时30分，周末营业到21时应为事实，则徐州市XX家用电器有限公司因疫情影响而造成无营业收入的情况应持续了一个月，徐州市XX家用电器有限公司自2020年2月27日至2020年3月27日的营业时间仅为每日11时至17时，约为正常营业时间的一半，则其营业收入亦必然受到一定影响。其次，虽然徐州市XX家用电器有限公司提交的2020年1月至6月销售同比表格系其自行制作，其实际经营损失未经第三方审计确认，但考虑到进行第三方审计需花费时间、精力及审计成本，且徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司双方在本案中也未要求进行审计，故法院认为徐州市XX家用电器有限公司的经营确因新冠××疫情造成了损失，结合徐州市XX家用电器有限公司的停业时间、徐州市XX家用电器有限公司自述的其实际经营损失情况，结合徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司在庭审过程中对于减免期间意见，根据公平原则，法院酌定减免徐州市XX家用电器有限公司2020年2月至4月期间一个半月的租金，即徐州市XX家用电器有限公司应向徐州市XX物业管理有限公司支付2020年2月至4月期间租金913952元。

关于徐州市XX物业管理有限公司要求徐州市XX家用电器有限公司支付迟延履行违约金的诉讼主张，一审法院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。且根据《房屋租赁合同》的约定，徐州市XX物业管理有限公司与徐州市XX家用电器有限公司就减免额度达成一致前，徐州市XX家用电器有限公司可暂停支付租赁费用，故在徐州市XX家用电器有限公司因疫情防控措施导致营业收入明显减少且根据双方合同约定，徐州市XX家用电器有限公司享有减免租金权利的条件下，徐州市XX物业管理有限公司要求徐州市XX家用电器有限公司支付迟延付款违约金，法院不予支持。遂判决：一、徐州市XX家用电器有限公司于判决生效后十日内向徐州市XX物业管理有限公司支付2020年2月至4月期间的租金913952元；二、驳回徐州市XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21465元，由徐州市XX物业管理有限公司负担10732.50元，由徐州市XX家用电器有限公司负担10732.50元，徐州市XX物业管理有限公司负担部分已预交，徐州市XX家用电器有限公司负担部分于本判决生效后七日内交至法院。

二审中，徐州市XX家用电器有限公司提交疫情期间以及去年同期计税销售额，证明疫情对公司销售额的影响，比同期下滑了37%;提交徐州市泉山区人民法院于2020年8月5日达送的协助执行通知书（要求查封徐州市XX物业管理有限公司的债权315万元），证明徐州市XX家用电器有限公司无法支付租金。

徐州市XX物业管理有限公司质证认为，计税销售额只能证明上诉人纳税数额发生变化，并不能直接说明其销售额大幅下滑，不能实现其证明目的；协助执行通知书只是法院要求上诉人代为查封该到期租金，并不能成为其拒付租金的理由。

徐州市XX物业管理有限公司二审期间未提交新证据。

一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，疫情防控措施对徐州市XX家用电器有限公司的经营造成了一定的负面影响，但一审法院已依据实际情况减免了部分的租金。徐州市XX家用电器有限公司上诉主张减免疫情防控期间三个月的租金，既不符合徐州市XX家用电器有限公司的实际经营情况，也对徐州市XX物业管理有限公司不公平，本院不予采纳。

综上，徐州市XX家用电器有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21465元，由上诉人徐州市XX家用电器有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 史善军

审 判 员 王素芳

审 判 员 汤孙宁

二〇二〇年十月二十八日

法官助理 赵迎超

书 记 员 魏天玥