房屋买卖表见代理案件

案情介绍

原告阴某。

委托代理人张生贵，北京市天依律师事务所律师。

被告潘某。

委托代理人段国华，北京市京福律师事务所律师。

    原告阴某诉称:阴某与潘某于2005年1月12日签订房屋买卖合同，约定阴某购买潘某所有的大兴区旧宫镇吉丽路房屋一套，价款50余万元，面积115. 55平方米。协议签订后，阴某付清了全部房款，入住了房屋。依附加合同第三条规定，潘某取得产权证后七日内协助阴某办理产权过户手续。因此处房屋系从开发商处购买的商品房，2010年4月办结产权登记，取得所有权。故诉至法院，要求依法判令被告潘某协助原告阴某办理房屋所有权转移登记手续;被告潘某承担未按期过户的违约金1万元及本案诉讼费用。

被告潘询辩称:潘某从未和阴某签订过任何合同，也从未和阴某有过联系。所有的合同及手续都不是潘某本人的签名，也没有潘某的授权。阴某的诉讼请求没有法律依据。不同意阴某的诉讼请求。

经审理查明:阴某与潘某之父潘胜利于2006年1月商谈买卖大兴区房屋事宜，潘胜利于同年1月20日出具了带有潘某签名的房屋买卖“合同书”，该合同约定出卖方(潘某)同意将美丽新世界住宅房屋出卖给买受人(阴某);在本房屋产权证未核发之前，买受方将承担此房所发生的一切费用。费用合计561 514元，首付541 514元，预留过户保证金20 000元，如再发生费用，过户时一次付清。交纳全款后，出卖方将房屋及一切相关手续移交买受方。该合同还约定了双方的责任，在出卖方责任方面约定，待房屋产权证核发后，出卖方提供相关证件和手续，如有不配合，由违约方承担责任。该合同买受方由王士华(阴某丈夫)签名。合同签订后，阴某交付给潘胜利购房首付款541 514元;潘胜利交付了房屋钥匙、购房发票及相关资料，自此阴某入住该房屋。同年8月27日和同年9月29日潘胜利分别出具收据，各收取了保证金10 000元，双方编为合同附件一和副本二。同年9月29日双方还签订了合同书副本三，写明:1,截止到2006年9月29日，阴某所购潘询美丽新世界房屋的一切费用561 514元，大写五十六万一千五百一十四元整已全部结清。2、按照双方签订的合同书规

定，美丽新世界26-4-202号的房屋产权归阴某所有，’卖方潘某没有争议，如发生纠纷，后果潘询负责。3、房产证下发后，阴某将在七天内办理过户手续，潘某则给予协助。2010年5月潘某取得了房屋所有权证，但未与阴某办理产权过户手续。潘某自称，其自2003年底出国，2008年回国。在本案审理中，经询问潘胜利，潘胜利表示2006年1月20日所签“合同书”中潘某的签名是潘胜利所写。

上述事实有房屋买卖合同、首付款收据、入住通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为:潘胜利代理潘某与阴某商谈房屋买卖事宜，潘胜利以潘某的名义与阴某签定房屋买卖“合同书”，潘某虽未出具授权委托书，但鉴于潘胜利与潘询的特殊身份关系及潘胜利收取购房款并交付房屋钥匙及相关资料的行为，足以致阴某相信潘胜利具有代理权。故双方所签“合同书”，应为有效。潘某应按合同约定承担相应义务。阴某依据合同约定全额支付了购房款，履行了合同约定的义务。潘询作为房屋的出卖人，在取得房屋所有权证后，有义务协助阴某办理房屋所有权过户手续。本院对阴某要求潘某协助办理房屋过户登记手续的请求，应予以支持。对其要求支付违约金的请求，因其未提供相应证据，不予支持。潘询不同意原告诉讼请求的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下:

    一、被告潘询自本判决生效之日起十五日内协助原告阴某办理大兴区房屋产权过户登记手续。

  二、驳回原告阴某其他诉讼请求。

    案件受理费三十五元，由被告潘某负担(于本判决生效之日起七日内交纳))o

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日

内未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

律师点评：

潘胜利的行为是典型的表见代理行为，表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。构成表见代理行为必须符合三个要件：

(1)无权代理人并没有获得授权;超越授权或者授权已经失效

(2)相对人有理由相信其有代理权，相信其代理行为有效，并且主观上须为善意、无过失;

(3)无权代理人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和应被撤销的内容。

在本案中，潘胜利与潘某系父子关系，在潘胜利与阴某签订房屋买卖合同的时候，潘胜利出具了潘某签名的房屋买卖合同，阴某有理由相信潘胜利有权代理潘某进行房屋的买卖。阴某在整个房屋买卖过程中都不知道潘胜利没有代理权，主观上没有过失。所以潘胜利的表见代理行为是有效的民事法律行为，应该由潘某承担表见代理的后果。即房屋买卖行为合法有效，潘某应该协助阴某办理房产过户手续。