北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2015）丰民初字第00****号

原告刘某某，女，1959年10月23日出生。

委托代理人钱媛，北京市隆安律师事务所律师。

被告王某某，女，1960年10月16日出生。

委托代理人陈某1，男，1962年1月12日出生。

第三人北京万***房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区芳菲路**号**层**号。

法定代表人姚茂成，董事长。

委托代理人韩文燕，女，1979年5月19日出生。

第三人陈某某，男，1988年5月13日出生。

原告刘某某与被告王某某及第三人北京万***房地产开发有限责任公司、第三人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人钱媛，被告王某某委托代理人陈某1，第三人北京万***房地产开发有限责任公司（下称万***公司）委托代理人韩文燕、第三人陈某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告刘某某诉称：2009年2月4日，我与被告王某某签订了《居间服务合同》及《补充协议》，约定由我购买被告王某某回迁所得的丰台区**村回迁房屋一套，该房屋现地址为北京市丰台区16**号（下称16**号房屋）。签订上述协议时，被告王某某的前夫陈某1及其儿子陈某某均在现场。签订上述合同后，我依约向被告王某某支付了48万元房款，被告王某某亦将房屋交付给我，我对16**号房屋进行装修后实际使用至今。根据合同约定，被告王某某应当在2011年1月19日前，将房屋过户至我名下，经我多次催告，被告王某某一直拒绝为我办理房屋过户手续。经查知，16**号房屋至今登记在开发商第三人万***公司的名下，故我诉至法院，请求法院依法判令被告王某某、第三人万***公司协助我办理16**号房屋的过户手续，并要求被告王某某支付自2011年1月20日起至实际办理完毕过户手续之日的逾期过户违约金，以房屋总价款65万元为基数，按日万分之二的标准计算。

被告王某某辩称：由于我的违约行为我向原告刘某某表示道歉，但是我不同意原告刘某某的全部诉讼请求。由于16**号房屋属于我、我父亲王某1和我儿子陈某某三个人，现在我儿子陈某某不同意我出售16**号房屋，我认为在原告刘某某还有房款未交齐，房屋尚未办理过户的情况下，我可以毁约要求解除合同。综上，我不同意协助原告刘某某办理16**号房屋的过户手续，也不同意支付逾期过户的违约金。

第三人北京万***房地产开发有限责任公司述称：被告王某某从未到我公司提出过办理产权证的事，故我方无法为其办理，若法院判决过户，我们会全力协助。关于原、被告双方的交易我们并不清楚，不发表其他意见了。

第三人陈某某述称：我不同意原告刘某某要求办理过户的诉讼请求，因为16**号房屋系拆迁取得，房屋有我的一部分份额，因此我不认可原、被告签订的房屋买卖合同。违约金的诉讼请求与我无关，不发表意见了。

经审理查明：2007年9月25日，被告王某某作为被拆迁人与第三人北京万***房地产开发有限责任公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议约定，第三人万***公司因**村危改项目建设，需要拆迁王某某在拆迁范围内**村30号所有的房屋。王某某在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积42.17平方米；非正式房用地面积177.91平方米。王某某现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是王某某、王某1、陈某某。被拆迁人王某某将原住房交还拆迁人万***公司之日起7日内拆迁人万***公司将拆迁补偿款、补助费，共计182562元一并交付被拆迁人王某某。该协议还对其他相关内容进行了约定。

签订上述协议后，被告王某某领取拆迁款182562元。2008年6月2日，王某某向第三人万***公司购买了拆迁回购房二套，一套为本案诉争的16**号房屋，另一套为与16**号房屋在同一楼栋同一单元的18**号号房屋。被告王某某作为二套房屋的买受人与第三人万***公司签订了二份《丰台区**村拆迁回购房协议书》，在就16**号房屋签订的协议书中约定：买受人王某某自愿购买出卖人万***公司的**村住宅楼（暂用名），房屋用途为普通住宅，该回购房为2-11号楼16层**号，建筑面积83.77平方米，房屋总价款为314138元。该协议还对其他相关内容进行了约定。

2009年2月4日，原告刘某某与被告王某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：被告王某某将位于北京市丰台区**村拆迁回购房***号楼1单元16**号房屋出售给原告刘某某，房屋成交价格为65万元。该合同还对其他相关内容进行了约定。

签订上述《北京市存量房屋买卖合同》当日，原、被告及居间方北京**房地产经纪有限公司（下称**公司）又签订了《居间服务合同》及《补充协议》，《居间服务合同》第六条约定：合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。《补充协议》约定：买受人刘某某为全款客户，在签署《北京市存量房屋买卖合同》当日，买受人刘某某支付出卖人王某某房屋定金13万元，房屋首付款29万元，共计42万元。在签署合同后3个工作日买受人刘某某支付给出卖人王某某第二笔房款6万元。剩余尾款17万元，在过户后当天由买受人刘某某支付给出卖人王某某。在出卖人王某某收到首付款后当天做物业交割，并将房屋交由买受人刘某某使用。上述合同及补充协议还对其他相关内容进行了约定。

2009年2月4日，原告刘某某向被告王某某支付购房定金13万元、房屋首付款24万元，2009年2月9日，原告刘某某向被告王某某支付第二笔购房款11万元，以上款项合计48万元。被告王某某于2009年2月4日向原告刘某某交付了16**号房屋，原告刘某某及其女儿张静、女婿郝东平对16**号房屋进行了装修，并居住至今。庭审中，原、被告双方共同确认，合同中约定的应当在过户后当天支付的剩余购房款17万元原告刘某某未付。同时，原告刘某某表示，为了履行合同，其愿意向被告王某某一次性支付剩余购房款17万元，原告刘某某已向本院提交了相应的财产证明。

2010年11月20日，出卖人王某某的前夫陈某1代王某某与买受人刘某某及居间方**公司又签订了一份《补充协议》，该协议约定：鉴于出卖人王某某暂时无法办理房屋产权手续，买卖双方同意将房屋办理房屋产权手续时间改为2011年1月19日前办理完毕。

另查，《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中记载的在被拆迁的**村30号房屋中居住的共居人为王某某、王某1、陈某某，其中王某1为王某某的父亲，陈某某为王某某的儿子。第三人陈某某称自己对16**号有一部分所有权，但其并未向本院提供相关权属证明或法律文书予以证明，同时第三人陈某某称自己对被告王某某出售16**号房屋之事并不知情，而且不同意被告王某某出售16**号房屋给原告刘某某。第三人万***公司向被告王某某交付18**号号房屋后，被告王某某、王某1、第三人陈某某一直居住在与16**号房屋同一楼栋同一单元的18**号号房屋内，现王某1已去世，18**号号房屋由被告王某某、第三人陈某某居住。

又查，2012年第三人陈某某曾诉至本院，要求确认刘某某与王某某签订的房屋买卖合同无效，2013年2月22日，（2012）丰民初字第23***号民事判决书依法认定：刘某某与王某某签订房屋买卖合同时陈某某本人在场，对出售16**号房屋一事应为明知。且拆迁系采取货币补偿，拆迁货币补偿协议及回购房协议均由王某某签署，故刘某某有理由相信王某某对16**号房屋享有处分权。依法驳回了陈某某的诉讼请求。该判决书现已生效。

再查，16**号房屋的行政地址为：北京市丰台区首经贸中街1号院2号楼16**号，现无查封、无抵押，房屋性质为按经济适用住房管理，房屋所有权人现登记为：北京万***房地产开发有限责任公司。原告刘某某在北京市购房资格核验的审查中显示初步核验通过，其具有在北京市购买存量房屋的资格。

以上事实，有各方当事人陈述、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《丰台区**村拆迁回购房协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、银行业务凭证、收条、存款证明、（2012）丰民初字第23***号民事判决书、查询结果、购房资格核验信息、装修施工合同、宽带安装单、燃气费发票、水费发票、有线电视费发票等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告刘某某与被告王某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告刘某某与被告王某某及居间方**公司签订的《居间服务合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告刘某某已经依照合同约定履行了按期支付房屋前两笔购房款的义务，被告王某某亦应当依照合同约定履行协助原告刘某某办理房屋过户手续的义务。

关于第三人陈某某认为自己对16**号房屋有一部分所有权的主张，本院认为，16**号房屋系被告王某某拆迁所得，在与第三人万***公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中显示，被拆迁人仅为被告王某某一人，王某1及陈某某仅为被拆迁房屋的实际居住人，且拆迁系采取货币补偿，在其后就16**号房屋签订的《丰台区**村拆迁回购房协议书》中，买受人也仅为被告王某某一人，因此被告王某某享有单独处分16**号房屋的权利。第三人陈某某认为自己对16**号房屋有一部分所有权，但其并未向本院提交法定共有的相关证据，也未向本院提交其享有所有权的其他有效证明，故本院对第三人陈某某的上述主张不予采信。此外，根据已有生效判决认定，在刘某某与王某某签订房屋买卖合同时第三人陈某某本人在场，其对出售16**号房屋一事应为明知，因此，即便第三人陈某某对16**号房屋享有权利，本院认为，第三人陈某某对被告王某某将16**号房屋出售给原告刘某某之事不仅明知而且同意，其无权阻止原、被告之间房屋买卖合同的履行。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照原、被告双方关于办理房屋过户手续的约定，被告王某某应于2011年1月19日前协助原告刘某某办理16**号房屋的房屋产权变更登记，被告王某某至今拒绝办理，其行为已经构成了违约，应当承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。鉴于16**号房屋现仍登记在第三人万***公司名下，故本院对原告刘某某要求被告王某某、第三人万***公司协助办理16**号房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。原、被告双方在《居间服务合同》中约定：因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。被告王某某对其逾期办理房屋过户手续的行为，应当按双方的约定承担相应的违约责任，该违约金数额约定合理，本院不予调整，原告刘某某要求被告王某某支付自2011年1月20日起至实际办理完毕过户手续之日的逾期过户违约金，以房屋总价款65万元为基数，按日万分之二的标准计算的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告王某某、第三人北京万***房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告刘某某办理位于北京市丰台区一六一〇号房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至被告王某某名下；被告王某某于上述房屋登记至自己名下之日起七日内协助原告刘某某办理上述房屋的过户手续，将房屋登记至原告刘某某名下。

二、原告刘某某于房屋登记至自己名下当日给付被告王某某剩余购房款十七万元。

三、被告王某某于房屋登记至原告刘某某名下当日，给付原告刘某某二〇一一年一月二十日至实际办理完毕房屋所有权变更登记之日的逾期过户违约金，按每日一百三十元计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千九百三十八元，由被告王某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长  马贞翠

人民陪审员  肖进华

人民陪审员  孙桂华

二〇一五年五月十九日

书记员  王旻忞