原告陈某与被告某开发公司商品房预售合同纠纷案

【当事人信息】

原告陈某，男。

被告某开发公司，住所地泉州市丰泽区。

委托代理人林永权，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。

【案件基本情况】

原告诉称，其与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买房屋。合同第十二条约定：出卖人应当在2017年8月19日前交付商品房。第十三条约定：逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约付清全部房款，但被告至今未将如何合同约定的房屋交付原告使用，故诉至法院。请求：1、判令被告将符合法律规定和合同约定的房屋交付给原告；2、判令被告支付以合同总价为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金（暂计至2019年6月3日为54万余元）。

被告辩称，一、被告已通知交付，且诉争房屋现登记于原告名下。二、依据《商品房买卖合同》附件约定，由于原告未能按约支付款项，故被告有权顺延交房时间且不承担任何责任。三、即便被告违约，原告未有实际损失，违约金计算标准过高。请求法院调整。四、涉诉商品房为现房，原告购买时即可现场查房。

【法院认为】

原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告在原告缴纳全部购房款后即通知其交房，原告虽否认收房，但从房屋权属转移登记的情况可以视同房屋已完全交付。据此，原告的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

【律师代理思路】

作为被告的代理人，要从诉求和事实中进行答辩。

首先，我认为原告犯了一个很明显的诉求不明确错误，即诉求1中的”符合法律规定和合同约定“的房屋。什么样的房屋才符合法律规定和合同约定？法官也会要求其作出合理且有依据的解释。其次，还是要回到合同中来，经审阅，我们看到合同附件中有约定，原告要付清购房款，若未在约定期限内付清，则交房时间顺延。因此，从原告付清购房款，到被告通知其交房，其中仅相隔3天，完全属于合理期间内。最后，现房屋登记于原告名下，亦可视作已交付。最后，考虑到审判结果的不确定性，也要表述下”若法院认为被告违约，其违约金要求的计算标准过高，应予以调整。可参照同地段月租金损失”。