卞建平律师

一、案情简介

买家向卖家购买上海市宝山区一套房屋，该房屋实际居住人非卖家，而是卖家的卖家，买家上门看房子时均是该实际居住人接待的，但签署房屋买卖协议是跟卖家签署的（在中介处背靠背签署，因此签约前买家不知道实际居住人非卖家），首付款及第二笔款项均转到卖家账户。房屋后虽然经过曲折但也过户成功，但实际居住人拒绝搬走，卖家也表示无奈，因此买家尾款也未支付给卖家。本案中卞建平律师代理的是买家，是应该以排除妨害诉讼直接起诉实际居住人，还是可以一步到位？本案中经过缜密筹划，卞建平律师代理买家通过房屋买卖合同纠纷一个诉讼达到了买家目的。

二、案情分析

首先，本案的争议焦点在于买家应向卖家还是实际居住人主张违约责任。从庭审调查的事实来看，系争房屋的居间合同及房地产买卖合同均由卖家与买家签订。合同履行过程中，因房屋交付及户口迁出等问题无法按约履行，也是卖家与买家协商签订《购房补充协议》，约定剩余房款44万元的支付时间及相关违约责任。

其次，系争房屋已付购房款均由卖家收取，其也未将收取到的购房款全部转付给实际居住人。此外，卖家庭审中也自认未告知过买家关于实际居住人居住系争房屋的原因以及实际居住人与卖家之间并非真实买卖的相关事实。

综上，法院认为买家依据与卖家签订的房屋买卖合同及相关补充协议向卖家主张违约责任并无不当，法院予以支持。卖家主张其与实际居住人之间就系争房屋签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，应为无效，但经法院释明后却不愿就该合同效力问题提起诉讼或主张权利。而根据买家以及卖家的陈述，系争房屋居间合同及房地产买卖合同签订时实际居住人均在场，实际居住人还收取了卖家转付的部分购房款，其应当知晓房屋出售给买家的事实，但其在前案排除妨害纠纷及本案审理过程中，经本院多次传唤均拒不到庭主张相关权利。

法院同时认为，退一步说，即便卖家与实际居住人就系争房屋的买卖并非真实意思表示，也不影响卖家与买家之间房屋买卖合同的效力。故卖家以此为由，主张不应由其承担违约责任，相关抗辩意见缺乏依据，法院不予采信。

根据双方合同约定，卖家应于2019年5月31日前将系争房屋交付买家。系争房屋现已过户登记至买家名下，买家也将剩余购房款44万元交至本院代管款账户，故卖家作为出售方理应履行交房义务，将系争房屋交付买家。实际居住人无正当理由居住系争房屋也应一并配合迁出。卖家至今未交付房屋亦未在购房补充协议约定的期限内将房屋内户口迁出，买家依据合同约定，要求其支付逾期交房违约金及逾期迁出户口违约金，相关诉讼请求合法有据，法院予以支持。

三、法院判决

一、被告卖家于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告买家，第三人实际居住人配合一并迁出；

二、原告买家于上述房屋交付之日，支付被告卖家剩余房款44万元；

三、被告卖家于本判决生效之日起十日内，按每日270元计算，支付原告买家自2019年6月1日起至实际交付上述房屋之日止的逾期交房违约金；

四、被告卖家于本判决生效之日起十日内，支付原告原告逾期迁出户口违约金10,900元；

五、被告卖家红于本判决生效之日起十日内，赔偿原告买家律师费损失。