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律师信息
  • 姓名 : 陈青青律师
  • 职务 : 合伙人律师
  • 机构 : 北京市盈科律师事务所(全球总部)
  • 证号 : 11101*********496
  • 邮箱 : 532****67@qq.com
  • 地址 : 北京市朝阳区东四环中路辅路大成国际中心C座六层
因房屋中介过失导致房屋买卖合同被解除,购房定金能否要求退还?
作者:陈青青发布时间:2020-04-03来源:法律快车浏览量:0

因中介审核过失,导致房屋买卖合同因买方无购房资格而被解除,买方是否可以以其无过错为由,要求卖方退还购房定金?

案情简介】(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

        20171018,周某某经房产中介公司查询购买资格后,由中介公司提供中介服务与张某某签署了《北京市存量房屋买卖合同》,并于20171018日及20171019日向张某某分别支付了定金100000元及430000元,同时向中介公司支付了中介费72000元。合同签订后,周某某一直依约履行,但201711月中介公司突然告知周某某不具备北京市购房资格,无法购买该房屋。经多次解决无果,张某某于2018年4月5日向周某某送达合同解除通知书,通知其合同解除,且定金不退。周某某认为房屋解除并非自己的过错,定金应予以退还,因此其于2018年9月5日,向海淀区人民法院提起诉讼,要求解除合同,并要求卖方张某某退还已支付的定金53万元。


【律师承办过程】

     张某某作为被告,在其接到法院送达的起诉状后,着急的找到我们咨询解决方案,我们根据张某某提供的证据材料分析:首先,本案因原告没有购房资质而导致合同无法继续履行,无论是根据合同约定还是根据法律规定,原告的行为已经构成根本违约。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十一条规定,原告作为根本违约方,无权解除合同。其次,本案中合同第四条对给付定金有明确的约定,原告也已实际交付了定金,因原告无购房资格导致合同目的不能实现,且该情形不属于法定免责的情况,故根据《最高人民法院关于适用

    综合以上分析后,我们认为周某某虽然是整个案件的无过错方,但是依照法律规定,其无权解除合同,并无权要求退还定金。因此我们接受了张某某的委托后,迅速向法庭提交了书面答辩状,并在答辩期内对周某某提起了反诉。


    【审理结果】

     原告周某某构成根本违约,其主张张某某定退还定金的请求,于法无据,因此予以驳回。


     【律师点评】

     我国《担保法司法解释》对定金罚则具有明确的规定,合同一方构成根本违约时,可以适用定金罚则,而定金罚则的适用并不考虑违约方的主观过错。因此,这也是为什么 虽然原告一再主张其在房屋买卖合同中没有任何的过错,是因中介机构的审核错误才导致合同解除的后果,但法院最终也没有支持其请求的原因。

     但是周某某的损失在本案中没有得到支持,是否就应该就此终止和放弃呢?绝对不是。关于周某某的损失,根据最高人民法院关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》、以及北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十七条的规定,周某某可以再次向海淀法院起诉中介机构,并要求中介机构偿其定金损失53万。


注:以上内容由陈青青律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电陈青青律师咨询。
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