案情简介：

       出卖人在房屋未办理预售许可证，房屋未开工的前提下提前预售房屋，并与买受人签订认筹协议，，买受人支付认筹金。待房屋开工建筑后，出卖人以房屋未取得预售许可证，向法院提起诉讼，请求确认认筹协议无效，退还认筹金。该案经一审判决，认定协议无效，双倍返还定金。由于房价极速上涨，退还定金不足以支付上涨比例，买受人遂委托我方代为提起上诉。该案经二审开庭审理后，被二审法院发回重审。

代理思路：

       本案出发点是先确认委托人的最终意愿，是主张房屋还是主张损害赔偿。委托人的意愿是取得房屋，那根据案情分析，本案的争议焦点：认筹协议的性质以及效力。

       原审法院认为本案的认筹协议属于预售合同，依据法律规定以及相关的司法解释，预售合同需要取得预售许可证明，否则合同无效。而恰好本案中，开发商未取得预售许可证明，故原审判决协议无效。

       认筹协议的性质以及效力，我们认为应当依据合同法的相关规定来分析，区分认筹协议与预售合同的根本性差别。从法律视角分析，认筹协议不能认定为预售合同，除非其本身符合预售合同文本规定，否则，可以将预售合同认定为合同法中规定的本约，认筹协议则属于预约合同，据此来区分对待。

       该案在我方上诉后，二审法院最终撤销原判，发回重审。