吴国强律师

                                               成都合同纠纷律师为土地纠纷疑难案件被告人成功维权

 

 

【案情简介】

原告：**市**街道办事处，住所地：********************88

法定代表人：*****，职务：主任。

委托诉讼代理人：***，四川**律师事务所律师

被告：张**，男，***年*月**日出生，汉族，住四川省**市**区**街道办事处**村*组**号。

委托诉讼代理人：吴国强，四川高扬（郫都）律师事务所律师。

 

第三人：四川省***渠管理处，住所地：四川省**区**大道**号。

法定代表人：***，职务：处长。

委托诉讼代理人：***，四川**律师事务所律师。

第三人：成都市**区**街道**社区***会，住所地：四川省**市**区**街道**街**号。法定代表人：***，

委托诉讼代理人：**，女，汉族，****年**月*日出生，住四川省**市**区**镇**街***号。

       原告成都市**区**街道办事处与被告张**，第三人四川省***渠管理处、成都市**区**街道**社区****会确认合同无效纠纷一案。法院于2020年9月10日立案，2020年12月17日作出民事判决。判决后，被告张**不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2021年6月10日作出民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2021年6月18日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都市**区政府**街道办事处的一般授权委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告张**及其特别授权委托诉讼代理人吴律师到庭参加诉讼，第三人四川省****渠管理处的特别授权委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人成都市**区**街道**社区***会的一般授权委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告成都市**区**政府**街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令确认原***镇**政府与张**2007年5月30日签订的《协议书》无效；2、判令张**（郫县**金属表面加工厂)返还位于**镇**路城镇右侧*河边（**村*社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地及附着物；3，判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：2007年5月30日，***镇人民政府（现更名为“**市***街道办事处”)与****金属表面加工厂签订《协议书》，约定**镇**政府将**镇**路**右侧*河边（**村*社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地转让给****金属表面加工厂，每亩净地按16万元支付土地补偿费和安置补助费。转让费用支付方式为：签订协议后7日内，***金属表面加工厂先支付50万元；该项目地块拆迁完毕后，再支付余款。转让标的为约5亩集体土地及地上附着物，且***金属表面加工厂只支付了前期费用50万元，后期30万元未支付。根据相关法律规定，土地出让主体应为县级土地管理部门，而非镇政府，故原***镇政府作为《协议书》的出让主体，不符合房地产管理法的规定。原**镇**政府作为土地出让方签订协议书主体不适格，也不符合法律法规的规定。该协议因为违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。

被告张**辩称：1、被告认为本案的涉案协议书合法有效，原告所诉法律依据不足，不属实；本案被告是合法受让厂房，合法租用场地，合法签订农村建设用地转让土地，本案原告熟悉各项政策法规，导致合同纠纷的责任全在原告，本案被告无过错，而且原告主张合同无效的法律依据不符合合同法解释一确定**法律和***制定的行政法规中的强制性规定的标准，本案协议书不应当认定为无效。2、被告取得了农村集体建设用地及附属厂房系2004年合法从尹**手中转让来的，原告在2015年也与**镇**村**会签署了土地租用合同，也就是说原告方诉请2中要求被告返还的土地及附着物根本就不是本案原告交付给被告的；原告自己也承认根本就不是该农村集体建设用地的所有人，何来返还一说，请求法院驳回该项诉讼请求，3、本案原告是恶意违约起诉，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人四川省***管理处陈述，原告与被告签订关于集体建设土地进行转让的协议书，第三人并不知晓，也没有告知第三人，鉴于案涉房屋厂房属于当时历史遗留问题，第三人仅仅要求在没有新建的情况下对原已存在的房屋及附着物没有提出与拆除或者其他的要求，但是与河道相聚20米范围内是法定的河道建设工程用地，50米范围内是河道保护用地，在这2个范围内是不得新建、修建固定建筑物和构筑物。但是本案中所涉协议，协议所涉及的产权是农村集体土地所有权在取得时第三人并不知道，故，该协议是否有效，应该依据协议签订时的相关法律法规确定，而且是否有效与第三人无关，土地性质的确定是政府与第三人的关系，与本案被告没有关系。只有在本案被告突破原有的构筑物或建筑物要重新修建的情况下才能涉及与第三人**省**渠管理处之问的关系。四川省***渠管理处管理的涉及其范围内的土地权属证是已经全部颁发了的，但是关于自然河道的部分都没有办理，因为涉及到附近村民的权益，很难处理。但是新修的按照规划的范围都是办理权属的。

第三人**区**街道**社区***会陈述，对原告的诉讼请求无异议。

 

【吴律师代理答辩意见】

一、  针对本案诉求一，答辩人认为原告请求判决本案涉案《协议书》无效的诉求应予驳回。该协议书是在答辩人（本案被告）已经取得了涉案土地30年租用权（2004-2034）的情况下，为了取得所租用土地农村集体建设用地使用权而进行的合法民事行为，答辩人作为一个文化程度不高的普通百姓，在土地的所有者村集体组织书面同意：“....甲方（**村***会）同意在国家政策许可的条件下，征用使用的土地政策经土地管理部门同意后，乙方拥有“由租转征”的优先权.....“由租转征”的部分土地以实际面积为准，中止租金费用......”（详见2005年7月19日本案被告与**镇**村***会签订的《土地租用合同》第三条）的情况下，与熟悉国家各项政策法规的镇政府依法签订《协议书》以争取能够“由租转征”的合法民事行为无可厚非，更何况本案原告是以“土地款”的名义收款，在答辩人缴纳了土地款但相关证照一直没有办下来后，土地租金是由本案原告缴纳，答辩人有合理合法的理由相信原告有能力办成“由租转征”相关事宜。

 

  依据《立法法》第八十三条　“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。” 本案应适用2020.01.01生效的《土地管理法》63条的相关规定审理，该条内容为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务.......”原一审法院判决涉案协议书无效依据的《土地管理法》63条内容系旧版本已经废止，与现行法律截然不同，明显系法律适用错误，案涉《协议书》没有违反现行的《土地管理法》第63条。

依据【法释〔2020〕15号】”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定”第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定….”和第二条以及第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”本案当事人双方纠纷至今，法律事实持续至今，本案应适用民法典的规定审理。而且本案审理适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬**主义核心价值观。

      ***区各村镇自2016年开始已经公开成交了若干集体建设用地使用权，其中**镇**村以112万元/亩成功交易36.958亩集体经营性建设用地，也就是说，在地方政府相关部门以及村社的配合下，集体建设用地使用权并非办不下来。原告是在以无权处分为借口恶意违约以逃避其法律责任。

   因此，我方认为本案系因原告无权处分农村集体建设用地使用权而订立的合同，但无权处分行为不影响合同的效力。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任……。因此，涉案合同虽然系原告方无权处分，但可以解除并请求承担违约责任的权利在我方，而非原告，达不到合同目的是一回事，合同无效又是一回事。

本案原告主张合同无效的法律依据不足，没有符合法律、行政法规的强制性规定来支持原告观点。

因此，本案原告以其不是《协议书》的出让主体的理由来诉请合同无效明显系恶意违约以争取免责的行为，承诺的事情办不到可以明说，通过合同无效诉求以规避法律责任的行为毫无道理。

 

二、针对本案诉求二，答辩人取得的涉案农村集体建设用地使用权及附属厂房系自2004年合法从尹**手中合法转让而来，原告在2015年也与**镇**村***会重新签署了土地租用合同，该租地合同在案涉协议未达到出让土地使用权的情况下一直在履行，在未正式办理征地手续前，我方实际仍然在履行和***镇**村**会的协议，只不过依照土地租用合同第三条双方配合“由租转征”，未成功征地之前租金实际上由收取了50万元征地费用的原告在支付，租地合同双方均未违反法律规定，我方也未违反合同约定的租金支付义务，**村*社的农村集体经济组织所有成员自我方2004年租用土地每年都在收取土地租金，用实际行动也表明了对租地合同的知晓和认可。也就是说原告方诉求二要求答辩人返还的农村集体建设土地及附着物根本就不是本案原告交付给答辩人的，原告自己也承认根本就不是该农村集体建设土地的所有人，实际的土地所有权人十多年来一直在收取租金，何来返还土地给原告一说？请求法院驳回该项无理诉求！

 

三、《土地租用合同》合法有效且一直在履行，作为土地所有权人的农村集体经济组织所有成员自我方2004年租用土地每年都在收取土地租金，依据该合同出租的土地是否应该返还属于另一个法律关系，不可能在本案中审理出让、转让和出租等几个合同相对方完全不同的法律关系，***镇**村***会如果和我方有合同争议，也应该另案解决。

 

四、由于涉案土地周边和土地上已经建设好的房屋的市场价值比以前有了很大变化，原告方因看到土地及附属房屋价值增大而诉讼要求以达到返还土地及附属房屋的目的。原告方的要求如果得到法院支持，明显会导致本案当事人在民事行为中的权与责就不对等，明显不公平，而且鼓励了恶意的违约行为。《协议书》如被认定无效，答辩人损失巨大，而主张违法行为无效的原告会得到比合同有效还要大的利益，这种利益就不应得到法律保护。否则与民事诉讼法保护合法利益的立法目的不一致。本案原告恶意违约起诉，请求法庭驳回原告方无理诉求。

 

     综上，本案原告无理起诉，请求法庭驳回其无理诉求。

 

                                       答辩人代理人：吴**律师    

 

                                         2021年 11 月 12 日

 

【审理过程】

经审理查明，2004年2月21日，张**作为乙方与案外人**家纺厂、尹**签订《工厂转让合同》，约定甲方将位于**镇**村*组**大桥侧的厂房以及库房、办公用房、电力设备、绿化物、水井、水塔以及围墙和墙内所有设施转让给乙方，转让价格为300000元。2005年7月19日，*县**镇**金属表面加工厂作为乙方与**镇**村***会签订《土地租用合同》，约定乙方将甲方位于**镇**村*组**桥头路边下手约4.7亩土地长期租用，租金为每年每亩2000元，甲方同意在国家政策许可的条件下，征用使用的土地政策经土地管理部门同意后，乙方拥有“由租转征”的优先权。之后，双方并未签订书面租赁解除合同。

另查明，2007年5月18日，**县**镇**金属表面加工厂向**镇**政府支付500000元。同日，**镇**政府向**镇**金属表面加工厂出具非经营性结算统一票据，摘要显示为“土地款”并加盖**镇财务印章。2007年5月30日，**镇**金属表面加工厂作为乙方与**镇人民政府作为甲方签订《协议书》，约定**镇人民政府将**镇**路城镇右侧*河边（**村*社的村集体建设用地）约5亩农村集体建设土地转让给**金属表面加工厂，每亩净地按16万元支付土地补偿费和安置补助费。转让费用支付方式为：签订协议后7日内，**金属表面加工厂先支付50万元；该项目地块拆迁完毕后，再支付余款。该协议签订后，案涉土地的租金一直由**镇人民政府（现**街道办事处）向**街道办事处**社区***会（原**村*社）支付。

又查明，***镇**金属表面加工厂现已注销，原法定代表人为被告张**，案涉土地现由张**实际占有并使用。原**镇**政府现变更为**街道办事处。2005年6月5日，原****政府发文*府函【2005】96号，撤销**村建制，将**村并入**镇社区**会，设置**镇社区**会。2012年9月3日原*县**政府发文*府函【2012】177号，同意将**社区***会更名为**社区***会。

再查明，1、**区规划和自然资源局于2020年12月4日向原告回函：你办关于《**区**政府**街道办事处关于确认****金属表面加工厂土地协议的函****函[2020]111号)收悉，现函复如下：我局对2007年5月30日原**镇人民政府与***金属表面加工厂就**镇**村*社（现**社区*社）的农村集体建设土地（约5亩）转让一事签订的《协议书》不知晓。根据当时适用的《土地管理法》第六十条、六十三条及现行《土地管理法》第六十条等规定，我局对前述协议不确认，也不追认。2、原**镇人民政府并未基于《协议书》的约定向**团结镇鑫磊金属表面加工厂交付土地。3、庭审中，经法官释明，被告张**明确表示不就已支付给原告的50万元土地转让款返还提出抗辩，下一步根据法院审理情况，另案处理。

以上事实，有当事人身份信息、《协议书》、《工厂转让合同》、《土地租用合同》、照片若干、非经营行结算统一票据、民事裁定书及当事人陈述等予以证实，足以认定。

本院认为，关于案涉《协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，原**镇**政府并非土地所有权人，将农民集体所有的土地使用权出让给他人用于非农建设，违反了法律的强制性规定，因而无效。

关于案涉《土地租用合同》是否有效的问题。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应依法进行保护。该合同签订后，案涉土地由被告张**实际占有使用并按约定交纳租金。之后，被告张**与原******镇人民政府签订案涉《协议书》，其租金便由原*****镇人民政府支付。那么，原告就其垫付的租金是否向被告张**追偿，与本案无关，原告可以另案处理。以及，案涉《土地租用合同》如因租金支付产生争议，合同当事人均可以另案主张。同时，至于被告张**向原告支付的50万元土地转让款，被告张**已明确表示不在本案中处理，因此，本案不予处理，但是，被告张**可以另案主张。

关于案涉土地及附着物是否返还的问题。根据庭审查明的事实，原****镇**政府并未基于《协议书》的约定向****镇**金属表面加工厂交付土地。因此，原告的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

 

【判决结果】

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原**镇人民政府与原***金属表面加工厂于2007年5月30日签订的《协议书》无效；

二、驳回原告*****街道办事处的其他诉讼请求。

案件受理费11800元，原告***区****街道办事处负担5900元，被告张**负担5900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

 

 

                                          2021年12月27日

 

 

【结语和建议】

  在法庭上，被告不一定就是没理的一方，律师是法庭防止错判最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益;本案法律关系复杂，吴律师据理力争，全力维护了委托人的正当合法利益。本案律师为当事人保住了至关重要的土地使用权，实现了有效代理。