您所在的位置: 法律快车 > 莆田律师 > 黄亦辉律师 > 亲办案件 > 案件详情
律师信息

涉诉致房屋被查封逾期过户的,约定的违约金过高可依法调整

作者:黄亦辉律师 发布时间:2020-10-20 浏览量:0

【案情简述】


  2018年9月12日,原告李某、曾某与被告黄某签订二手房买卖合同。双方约定:被告将其所有的位于广东省四会市的房屋一套转让给原告,总价人民币100万元。原告先行支付定金10万元,被告向银行申请提前还贷,原告再支付首期购房款60万元。待房屋变更登记至原告名下,余款30万元由贷款银行转入被告指定银行账户,如有差额的原告在五日内一次性付清。原告支付定金后,被告随即将房屋钥匙交付原告。原告开始对房屋进行装修,入住。双方欲办理变更登记时,被告知房屋因涉诉被查封,无法过户。后房屋解封查封,双方完成房屋变更登记。2019年8月,原告取得不动产权证书。

  现原告以被告涉诉致房屋被查封,逾期办理过户登记,已构成违约,对其造成损失,应支付违约金327000元(违约金以总楼价千分之一每日即1000元/日计,自2018年9月27日计至2019年8月20日)并承担相关费用。


【案件焦点】

  

  被告是否需要因案涉房屋无法如期办理过户登记手续向原告给付约定违约金,约定的违约金数额是否过高,如过高应如何调整。


【法院裁判】


  广东省四会市人民法院判决,被告黄某向原告李某、曾某支付违约金27280元及律师服务费4000元,合计31280元,驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决提起上诉。

  广东省肇庆市中级人民法院二审判决,驳回上诉,维持原判。


【研究与解析】


  1、违约金的约定和数额

 从学理上看,违约金是对债履行的担保,违约金兼具惩罚性和补偿性双重性质。我国《合同法》中的违约金主要是补偿性的,是作为一种承担民事责任的方式存在,一般不以过错作为违约金责任的承担要件,只要发生了违约行为就应支付违约金。在本案中,因被告的原因导致未能按约定时间完成变更登记,给原告带来了一定的不利影响,在当事人双方已事先约定了违约金的情形下,被告主张因另案涉诉导致变更登记不能,其在主客观上均无过错。显然,该抗辩理由,不能成立。

  二手房交易中,合同双方为确保交易的安全,和强制债务人履行变更登记的义务,往往会约定高额的违约金。因各种原因导致不能按约定期限办理变更登记,包括涉诉导致的,时有发生。因此,在违约金的适用上,要综合考量违约事由、违约金适用的条件、守约方的实际损失、违约方履行义务的实际状况等问题。本案中,原告支付了定金,被告就将房屋交付给原告。原告进行装修入住,实际占有使用房屋。原告已实现了部分物上的权利。因未过户,被告也尚未取得余款。按约定原告办理变更登记系为办理抵押贷款,故迟延变更登记给原告造成的损失是有限的。在变更登记后,原告主张被告支付违约金,而此时原告已实现了购房的合同目的。从合同公平的原则看,原告按每日1000元主张违约金,有悖于公平原则。

  2、违约金的调整

  从合同法第114条第2款的规定来看,我国采纳的是违约金干预调整的立法原则。当然,违约金的调整是有程序要求的,一必须基于当事人的请求进行。也就是说,只有当事人提出调整请求时,法院和仲裁机构才进行调整;二必须是约定的违约金数额过高或过低。从司法实践看,对约定的违约金数额过高,请求调整系常态;三违约金的调整必须根据实际损失进行。笔者认为,损失包括实际损失和可得利益损失。本案中,原告主张被告逾期办理过户登记,已构成违约,对其造成损失,但原告并未提供证据予以证明。在原告已取得不动产权证书的情况下,其主张327000元的违约金,明显过高。根据公平和诚实信用的原则出发,在遵循违约金“填补性原理”的原则下,对本案过高的违约金数额,调整为按人民银行一年期贷款基准利率计付损失,是相对公允的。


本文为作者原创,谢绝转载!


黄亦辉律师

黄亦辉律师

服务地区: 福建-莆田

服务时间:08:00-23:00

律所机构: 福建谨立律师事务所

137-0594-6565

在线咨询