杨斌律师

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝01民终XXXX号

上诉人（原审原告）:聂XX，男，1970年10月28日出生，汉族，住重庆市长寿区，

委托诉讼代理人：周海峰，重庆XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨斌，重庆XX律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:重庆XXXXX有限公司，住所地重庆市南岸区。

法定代表人：陈X，总经理。

委托诉讼代理人：熊XX，重庆XXXX律师事务所律师。

上诉人聂XX与上诉人重庆XXXXX有限公司（以下简称XXX公司）物业服务合同纠纷一案，聂XX、XXX公司均不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人聂XX及其委托诉讼代理人周海峰、杨斌，上诉人XXX公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了审理。本案现已审理终结。

聂XX上诉请求：撤销一审判决，改判XXX公司赔偿其损失81310元，本案一、二审诉讼费用由XXX公司承担。事实和理由：一审法院未支持聂XX请求的租金不当，认定事实错误。聂XX主张的租金发生在房屋被淹之后，正因房屋被淹才导致其无法及时入住涉案房屋，才产生房屋租金，涉案房屋被淹与聂XX产生的租金之间有必然联系。虽然租赁合同及收条上出租人的签名表面不一致，但二者确为出租人所签。

XXX公司辩称，一审法院对租金的认定是正确的，请求维持对该项请求的判决。

XXX公司上诉请求：撤销一审判决，本案一、二审诉讼费用由聂XX承担。事实和理由：1.XXX公司已委托相关公司对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏疏浚，故XXX公司已履行了物业服务合同义务，一审认为XXX公司未能提供充分证据证明履行了合同义务，系对XXX公司举证责任的苛求，变相加重了该公司的合同义务；2.一审确认了聂XX房屋受损系楼上住户丢弃生活垃圾致使水管堵塞引发，故聂XX应当向楼上住户主张赔偿权利。如果判决XXX公司承担责任，其无救济渠道；3.一审判决错误采信《价格评估报告书》，该报告书不能准确反映被上诉人的财产受损金额；4.假设XXX公司存在违约行为，但聂XX也应当承担对自有物业疏于管理造成损失的责任。

聂XX辩称，一审判决XXX公司承担赔偿责任适用法律正确，请求予以驳回。

聂XX向一审法院起诉请求：判令XXX公司赔偿聂XX装修及家具家电损失145332元、公证费2200元；诉讼费由XXX公司承担。

一审法院认定事实：聂XX系江北区红盛路37号东原D7区一期3幢XXXXXXXX房屋的业主，XXX公司系该小区的物业服务企业。2014年12月29日，聂XX与XXX公司签订了前期物业服务协议，约定：XXX公司依据前期物业服务合同约定对本物业实施统一物业服务。对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目实施物业管理服务。物业服务内容与质量：对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施齐备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大中修范围或者需要更新改造的，按照重庆市专项维修资金使用的相关规定组织维修或者更新改造。XXX公司违反约定，未达到约定质量标准，聂XX有权要求XXX公司限期整改，逾期未整改给聂XX造成损失的，XXX公司承担相应违约责任。该合同还对双方的权利义务、物业服务费用、代收代缴服务等内容进行了约定。2016年2月5日，XXX公司D7区物业服务中心出具情况说明：2016年1月14日物业发现东原D7区XXXXXXXX室内往楼道流水，物业联系业主开门后，发现室内积水约10公分左右，经物业工程部检查，积水原因为XXXXXXXX厨房排水管楼下立管部位堵塞引起反水造成，堵塞物是烂抹布等物品。积水造成室内墙面、地面、家具受损。同月20日，XXX公司D7区物业服务中心出具情况说明：聂XX于2015年3月25日办理装修，还未正式入驻。从照片显示，堵塞的排水管在聂XX房屋下一架空层处，且留有一维修口。XXX公司认为堵塞的排水管系该单元的支水管，不是属于XXX公司维护、清掏的小区公共区域内的主水管范围，且该水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的，聂XX应该告楼上的业主侵权。聂XX对水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的没有异议，但认为该管道堵塞部位是在业主户外，应属于XXX公司清掏范围。

2016年3月16日，重庆市江北公证处在聂XX的申请下对涉案房屋内装修及家具现状进行了拍照和录像。产生公证费2200元。

审理中，聂XX举示了房屋装修合同及收条、订货协议、合同及发货单，拟证实其装修及家具等的损失情况。XXX公司认为上述证据因系聂XX与第三人签订而无法确认。对此，聂XX就其房屋的装修及家具家电损失申请了司法评估。经评估，聂XX房屋的防盗门门套、木地板和踢脚线、内墙墙面+人工、鞋柜、酒柜、衣柜、书柜、餐桌一套、套门、布艺沙发、茶几、电视柜、花架、橱柜柜门、展示柜、拆装人工费及除渣费共计70510元。产生评估费7000元。聂XX对该评估报告无异议；XXX公司认为评估报告不能反映出实际的损失；评估结论书第9条第2项显示评估价格只是基于一个假设，对于受损的物品是可以修复再使用的，评估报告未能交代哪些物品的实际损失，不能达到委托评估的目的。

审理中，聂XX举示了调查笔录、录音资料、渝北区庆捷电器统一票据、房屋租赁协议及产权证、身份证复印件、收条，拟证实律师对该小区25－6房屋的业主进行调查，涉案的公共排水管道在2014年就出现了漏水的情况，而XXX公司并未对涉案的公共排水管道进行维修、维护，仅是对漏水部分的墙面进行了维修，XXX公司应当承担违约责任。聂XX购置的冰箱，费用为7650元。聂XX由于房屋受损，在江北区中兴村租房产生损失，每月租金为1800元，租赁期限2016年2月15日至2016年8月14日。XXX公司质证称对调查笔录上所调查的人员是否是业主无法确认其身份，调查内容与本案无关联性，达不到聂XX的证明目的；录音资料无法确认被录音的人员是公司员工，即使是XXX公司员工，也不能代表公司作出上述意思表示，没有相关授权材料，达不到聂XX证明目的；对票据无法确认；租赁房屋的证据XXX公司无法确认，因系聂XX与第三方签订，且聂XX陈述尚未入住，本身也是在外租房，不能证明租房损失是因漏水造成的实际损失。另聂XX庭审中陈述，涉案房屋系其购买的二手房，装修后未入住，之前因聂XX在江北区观音桥做生意，就一直租赁的江北区中兴村的房屋。

审理中，XXX公司举示了《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》、重庆美域净环卫有限公司出具的情况说明、化粪池、隔油池等评查记录表、保养记录。其中《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》系由XXX公司（甲方）与重庆美域净环卫有限公司（乙方）签订，约定甲方委托乙方进行东原D7片区管辖范围内排水设施清掏、疏浚服务工作；住宅、商业排水管道疏浚每年一次（排水管道含：埋地污水主管道、支管道，住宅/商业埋地主管道、转换层主管道）；首次清掏施工时间：2周内完成。质量保证期壹年。合同后未落时间。情况说明载明：我司与XXX公司于2015年10月签订了《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》，该合同签订后我司于2015年10月－11月期间对东原D7商业、一期、二期、三期、四期项目的排水设施进行了清掏、疏浚。上述证据XXX公司拟证实在2015年10月XXX公司委托第三人对房屋的设施进行清掏服务，同时对涉案区域的排污管道进行了巡查，XXX公司履行了物业服务合同义务。聂XX对《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》的真实性不予认可，认为没有签订时间，不能确定该合同是何时签订的，对关联性也不予认可；情况说明是由第三方公司单独作出，因该公司与XXX公司有业务往来，属于利害关系，不认可该证据；对化粪池等评查记录表的真实性不认可，上面的字迹巡查人和监督人都是同一人所签，证明了XXX公司空有一个操作流程，实际并未有操作；保养记录不能证明XXX公司方对其排水管道进行了巡查监督的义务。

一审法院认为：聂XX系重庆市江北区东原D7区一期小区的业主，XXX公司系该小区的物业服务企业，双方签订了物业服务协议，该协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。

本案中，聂XX认为XXX公司未履行合同约定的义务造成聂XX损失，应承担违约责任。XXX公司是否存在违约行为，是本案的关键。双方合同约定，XXX公司应对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目实施物业管理服务。从XXX公司的D7区物业服务中心出具的情况说明来看，本案漏水的部位系聂XX厨房排水管楼下立管部位堵塞引起反水造成，堵塞物是烂抹布等物品。XXX公司认为此部分系支水管，不属于XXX公司维护、清掏的范围，该截管道接到户外的部分，才属于XXX公司清掏的范围。法院认为，堵塞的管道系小区的排水管道，且堵塞部位并不在业主的专有部位内，该部位应属于XXX公司维护的共用设施设备范围内。XXX公司在庭审中举示了与重庆美域净环卫有限公司签订的《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》及该公司出具的情况说明，以证实其履行了物业服务合同的义务。但合同无落款时间，也无合同履行的期限，且从合同内容来看，该公司仅对小区埋地部分的管道进行清掏、疏浚，重庆美域净环卫有限公司单方出具的情况说明来证实合同签订时间及其履行了合同义务证据不充分，故在此情况下，XXX公司未能提供充分的证据证实其履行了合同义务，由此造成了聂XX的损失，应承担相应的违约责任。经司法评估，聂XX的房屋装修损失及家具损失共计70510元。XXX公司应赔偿聂XX此损失并承担评估费用7000元。对于聂XX要求的家电冰箱损失，其未举示充分的证据证实该家电的损失情况，对此部分请求，法院不予支持。关于租房损失。法院认为，由于聂XX未实际入住涉案房屋，其称准备入住无证据印证，且其之前也一直租赁房屋居住，故涉案房屋被淹与聂XX产生的租金之间并无必然的联系。另即使聂XX所述准备入住是事实，但从聂XX举示的租赁合同及收条来看，对于出租人的签名二者不一致，对证据的真实性法院无法确认，故聂XX举示的租房损失的证据不充分，不能证实该损失已实际发生。对聂XX提出的租房损失的诉讼请求，法院不予主张。另聂XX为了固定证据产生的公证费系聂XX基于其负有的举证义务产生的，也应由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十一条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告重庆XXXXX有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告聂XX房屋装修损失、家具损失70510元。二、驳回原告聂XX的其他诉讼请求。

二审中双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1.XXX公司是否存在违约行为并承担责任；2.聂XX请求XXX公司支付租金是否应当主张。

本院评判如下：1.关于XXX公司是否存在违约行为并承担责任的问题。聂XX与XXX公司签订的前期物业服务协议依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。协议明确约定XXX公司对共用设施具有日常管理、维修、养护义务。XXX公司违反协议约定造成聂XX损失的，应当承担违约责任。本案中，造成聂XX房屋受损系其楼下立管部位堵塞引起反水所致，该区域并非聂XX专有部分，也不属于市政公用部分市政公用部分或者其他权利人所有的设施，应当属于公用设备设施，XXX公司对此具有管理、维修、养护的义务。虽然XXX公司辩称其已委托相关公司对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏、疏浚，但XXX公司提供的证据不足以证明其已定期清掏、疏浚，即便XXX公司已委托相关公司定期进行清掏、疏浚，从双方签订的合同内容看，也不能证明其已对涉案管道进行了清掏、疏浚。故涉案公共管道堵塞反水导致聂XX房屋受损，系XXX公司违约，故XXX公司应当承担违约责任。聂XX就涉案纠纷起诉要求XXX公司承担违约责任，系其对民事权利的行使，并无不当。关于赔偿金的确定，双方当事人在一审中已协商选定重庆市海川价格评估有限公司对聂XX房屋损失进行评估，该公司按照法院的委托进行评估，程序合法，故一审法院依法采信该评估结论确定赔偿数额并无不当，本院予以维持。综上，XXX公司认为其已履行合同义务，聂XX应当请求楼上住户承担侵权责任，以及一审法院认定损失数额不当等上诉理由不能成立，本院不予支持。

2.关于聂XX请求XXX公司支付租金是否应当主张的问题。聂XX并未实际入住涉案房屋，且其持续租房居住，其一审中举示的证据也不能确定涉案房屋受损是否导致聂XX另行租房，以及租房期限、租金损失具体数额，故本院对一审未主张聂XX租金的诉讼请求予以确认，聂XX认为涉案房屋受损与聂XX产生的租金之间有必然联系的上诉理由，本院不予支持。

综上，聂XX、重庆XXXXX有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1633元，由聂XX负担70元，由重庆XXXXX有限公司承担1563元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　余彦龙

审　判　员　　师玉婷

代理审判员　　刘　希

二〇一七年七月七日

书　记　员　　刘思含