【案例简述】

刘太爷和王老太育有两个儿子刘某一、刘某二，大儿子刘某一育有一子刘某军，小儿子刘某二育有一女刘某花。2010年王老太去世后，刘太爷于2011年用老夫妻两人的工龄和积蓄买下了一套福利房，登记在刘太爷个人名下。2015年，刘太爷最宠爱的长孙刘某军结婚需要婚房，刘太爷就将这套福利房卖给了刘某军，并办理了过户手续，但刘某军实际并未支付购房款。

刘某军的叔叔刘某二得知此事后提出，刘太爷买的这套福利房中有属于王老太的份额，刘太爷没有权利将房子赠与给刘某军。

协商无果后刘强诉至法院要求确认该房屋买卖行为无效，并恢复原房屋产权登记，最终法院经审理后支持了刘某二的诉讼请求。

（注：本案例中人名皆为化名。）

【律师解析】

1、名为买卖实为赠与

买卖合同和赠与合同的根本差别在于是否需要支付价款，本案中，刘某军并未支付房屋价款，双方显然实质上属于赠与关系。一般而言，房屋买卖比房屋赠与少交税，这就导致很多家庭成员之间真实意思是赠与，但是以买卖的方式转移房屋的所有权登记。当此类交易发生争议诉至法院时，法院会根据真实的法律关系，也就是赠与法律关系的相关规定来进行处理。

2、个人财产VS夫妻共同财产

    本案房屋购买于王老太去世后，并且登记在刘太爷一人名下，是否就属于刘太爷的个人财产，可以由刘太爷个人独自决定如何处分呢？根据最高院相关批复意见，对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，应以“房款来源”以及是否享受“福利政策”来做基本判断。本案中房屋属于刘太爷和王老太共同共有，王老太去世后，家人并未进行继承析产，则王老太所属房产份额由其法定继承人共同享有。

3、无权处分——全部无效or部分无效

根据前述分析，本案房屋在遗产继承分割前，由刘太爷、刘某一、刘某二共同共有。在共同共有关系中，共同财产作为一个不可分割的整体，共有人的权利及于整个共有财产，共有人对共同财产应不分份额地共同享有所有权，无法对共同财产划分出个人份额，共有人亦没有权利处分自己所谓的应享有的“份额”。一方擅自将共同财产赠与他人的行为应为全部无效，而非部分无效。

4、无权处分VS善意取得

为了维护交易安全并基于物权的公示登记效力，在房屋出卖方无权处分的情况下，房屋买受方仍有可能根据善意取得制度取得房屋的所有权，而不能被撤销。但善意取得须符合以下要件：一是购买时需为善意，二是支付了合理的对价，三是已经办理过户登记。本案中，刘某军并未支付购房款，并且明确知道房屋中应有奶奶的份额，因此不能认定他是善意第三人，也不能适用善意取得制度。

【法律依据】

《民法典》

第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。