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房屋买卖合同未有全体所有权人签字合同依然有效
作者:周剑云发布时间:2020-05-14 来源:浏览量:0

郭某、李某与徐某、徐某等房屋买卖合同纠纷

(2019)苏0492民初1902号

案件简述:2019年5月8日,徐某、徐某、陈某作为甲方(卖方)与郭某、李某作为乙方(买方)、武进区戚墅堰某房产信息咨询服务部作为丙方(经纪机构)签订《存量房买卖合同》1份,约定甲方将坐落于常州市武进区某街道某苑1幢乙单元303室房屋出卖给乙方,该房屋产权人为徐某、徐某、陈某、未办理产权证。上述合同同时约定:成交价格为97万元,乙方应于2019年5月8日向甲方支付定金5万元(因乙方限额原因,2019年5月8日已支付2万定金,另3万元定金于2019年5月9日支付);乙方应当在2019年6月10日前支付首期房屋价款37万元,余款60万元由乙方于2019年6月10日前向某银行申请贷款,以贷款方式支付;交易税费由乙方承担双方的税费;自贷款发放之日起7日内,甲、乙、丙共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。上述合同还约定,本次交易产生的居间服务费共计19400元由乙方承担。上述合同另外约定:甲、乙、丙任何一方违约,除赔偿守约方违约金或实际损失外,还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、保全费等维护自身权利而产生的一切合理费用。该《存量房买卖合同》甲方处系由徐某签名、乙方处系由郭某、李某签名、武进区戚墅堰某房产信息咨询服务部在丙方处加盖了公章。

同日,徐某作为甲方(卖方)与郭某、李某作为乙方(买方)、武进区戚墅堰某房产信息咨询服务部作为丙方(经纪机构)签订《补充协议》1份,约定:1.房屋总价97万元、定金5万元、贷款60万元、监管32万元;2.乙方承诺个人及家庭信用良好,名下无车贷……5.若甲方徐某、陈某不同意出售此房屋且不来办理手续,由甲方徐某承担违约责任。

2019年5月8日,徐某分别向郭某、李某出具了金额分别为3万元、2万元的定金收条。

2019年5月8日,郭某向武进区戚墅堰某房产信息咨询服务部交纳了佣金17300元。武进区戚墅堰某房产信息咨询服务部出具了收据。

2019年6月26日,郭某、李某通过挂号信的方式向徐某、徐某、陈某发出催告函1份,要求徐某、徐某、陈某根据《存量房买卖合同》的约定配合办理相关手续。

律师点评:

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中,根据不动产产权证书所载内容,系由徐某、徐某、陈某按份共有,其中徐某、陈某共同占99%,徐某占1%。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。徐某与郭某、李某签订《存量房买卖合同》时并无证据证明徐某取得了徐某、陈某的授权,事后徐某、陈某也未对徐某出售房屋的行为予以追认,且在本案审理中徐某、陈某明确表示不同意出售案涉房屋,故徐某并未取得案涉房屋的处分权。徐某与郭某、李某签订的《存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》虽系双方真实意思的表示,属合法有效,但因徐某未取得案涉房屋的处分权,导致案涉房屋的所有权不能转移,郭某、李某有权要求解除其与徐某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》中房屋买卖部分的约定并要求徐某承担违约责任。

律师意见:

当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。


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