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  • 姓名 : 周剑云律师
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房屋买卖合同卖方恶意拖沓不履行怎么办
作者:周剑云发布时间:2019-03-26 来源:浏览量:0

常州市天宁区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏0402民初2693号

原告:秦某,男,19XX年XX月XX日生,汉族,住江苏省如皋市。

原告:缪某某,女,19XX年X月X日生,汉族,住江苏省如皋市。

两原告共同委托诉讼代理人:周剑云,江苏振和律师事务所律师。

被告:朱某某,男,19XX年X月X日生,汉族,住常州市新北区。

被告:李某某,女,19XX年X月XX日生,汉族,住常州市新北区。

两被告共同委托诉讼代理人:时轶、施明良,江苏宏银律师事务所律师。

原告与被告房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月22日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及原告共同委托诉讼代理人周剑云、被告及被告共同委托诉讼代理人施明良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告双方房地产买卖居间合同。2、被告立即双倍返还原告定金40000元并按照未返还金额每日千分之一的标准支付逾期返还的违约金。3、被告立即支付原告预先承担的中介公司佣金10937元。4、被告赔偿原告因该期间房屋价格上涨而产生的损失暂计5万元,具体以评估结果为准。5、本案诉讼费用由被告负担。后原告变更第2、4、5诉讼请求为:2、被告返还原告定金20000元,并按照未返还金额每日千分之一的标准支付从起诉之日起至实际还清之日止的逾期违约金。4、被告赔偿原告因该期间房屋价格上涨而产生的损失74612元。5、被告承担鉴定费5470元及本案诉讼费用。

事实和理由:原、被告于2016年12月20日通过中介签订《房地产买卖居间合同》,被告将坐落在常州市天宁区锦绣花园16幢丙单元302室房屋(以下简称案涉房屋)出售给原告,约定原、被告双方于2017年4月30日之前办理资金监管手续,并于贷款放款2个工作日内办理产权转移登记手续,签订合同当日,原告支付被告定金20000元并承担中介佣金10937元。后被告多次以各种理由拖延不配合原告办理相关手续,至2017年5月2日,中介约双方协商,被告以过了合同期限为由,认为原告违约,并且口头明确表示终止合同,令原告十分气愤与不解,后双方协商未果,原告选择通过法律途径解决问题。原告认为,原被告之间的合同合法有效,被告单方违约行为严重损害了原告的权益。

被告辩称,对于原告第一项诉讼请求,被告也同意解除房地产买卖居间合同。案涉合同之所以未能履行下去,完全是因为原告原因所致。双方于2016年12月20日签订合同,并约定2017年4月30日之前办理资金监管手续,并于贷款放款两个工作日内双方办理产权转移登记手续,然而原告至今都未向被告支付房屋首付款,并未于2017年4月30日前约被告去办理资金监管手续,截至2017年4月30日,该合同签订已超过4个月,正常时间过去,原告仅仅支付2万元定金,被告仅拿到1万元,另外1万元在中介处。这不得不让人怀疑原告购买房屋的诚意,因此,被告认为原告违约在先,其第2-5项诉讼请求不应得到支持。

本院经审查认定事实如下:被告(甲方、出售方)、原告(乙方、承购方)、常州市某某房地产营销策划有限公司(丙方,以下简称常居公司)于2016年12月20日签订《房地产买卖居间合同》一份,约定:乙方购买甲方案涉房屋,价格为546888元。乙方在签订本合同时支付购房定金20000元给甲方,甲方同意乙方将购房定金的全部或者部分直接支付暂存在丙方。甲乙双方办理资金监管手续时,乙方支付房款126888元到资金监管专用账户,乙方向选择的贷款银行申请贷款40万元,贷款按规定时间到资金监管转移账户。甲乙双方约定于2017年4月30日前办理资金监管手续,并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款2个工作日内,甲乙双方办理产权转移登记手续。甲方中途毁约或严重违约的,乙方有权单方解除本合同,甲方应从合同解除之日起3日内双倍返还购房定金给乙方,若逾期返还的,还应按照未返还金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金;乙方申请的贷款放贷至资金监管专用账户后,甲方不能按期办理产权转移过户超过10日的,视为严重违约,乙方有权单方解除本合同,甲方应向乙方支付房地产成交价格的10%作为违约金。

2016年12月20日,原告向被告支付定金2万元。原告向常居公司支付中介佣金9844元、贷款代办费100元、代收评估费250元。

2017年5月2日,中介朱XX、秦X、朱XX、李XX约谈,朱XX表示要终止合同。后秦X离开,朱XX陈述案涉房屋65万元可以出售给原告。

2017年5月4日,原告向被告邮寄通知,要求被告在收到通知5个工作日之内主动联系中介,按照合同载明的条款配合办理完成过户手续,否则,视为被告根本违约。2017年5月5日原告就上述内容向被告发送了短信。

经本院委托,江苏XXX土地房地产估价咨询有限公司于2017年11月20日出具估价报告,载明案涉房屋于2017年5月1日时点价值为62.15万元。原告为此花费鉴定费用5470元。

另查明,常居公司中介朱XX出具情况说明,言明,2017年3月后,我方多次联系被告配合办理相关手续,但被告以旅游等各种理由推脱,在其忙完及旅游回来后也未主动联系我方及原告,导致2017年4月30日前仍未办理过户。2017年5月2日,我方约双方处理该事宜,被告表示要求涨价10万元才同意过户,原告表示不能接受,在双方谈判未果下,被告又当场表示单方解除合同,后原告表示要通过法律途径解决此纠纷。朱XX出庭作证陈述,2017年3月23日左右其致电朱XX,朱X要求涨价至55万元,后秦X同意,秦X提出先转10万元给朱XX,朱XX说暂时不用。2017年4月21日朱XX致电朱XX询问办理资金监管手续,朱XX说他在旅游,回来再说,后其未再联系朱XX,因为不知道朱XX何时回来,其也以为法定节假日可以顺延一日。

审理中,朱XX陈述其于2017年4月22日晚回到常州,但其未联系原告或中介,其认为是中介的事情,不需要被告主动联系。

上述事实,有房屋买卖合同及当事人的陈述等证据证实。

本院认为,原、被告双方之间签订的《房地产买卖居间合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。本案中,首先,合同约定双方于2017年4月30日前办理资金监管手续,各方均有义务积极履行。在邻近截止期限2017年4月21日时中介致电被告关于办理资金监管手续事宜,原告及中介履行了通知义务,但被告之后未联系中介或原告履行资金监管手续,故2017年4月30日前未能办理资金监管手续等,被告存在过错。其次,2017年5月2日双方约谈时,原告明确愿意继续履行合同,但被告此时认为原告违约、提出终止合同,且以其行为表示不再继续合同。合同中并未约定此种情形下被告可单方解除合同,此种情形亦达不到合同事实上不能履行情形。现由于被告行为,原告有权解除合同,被告应当退还原告购房定金2万元。关于原告主张的赔偿问题,案涉房屋经鉴定总价值为62.15万元、原告支付鉴定费5470元及中介费9844元,结合各方履行合同的情况及本案查明的案件事实,本院酌情支持74000元。原告其他的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定,判决如下:

一、解除朱XX、李XX与秦X、缪XX于2016年12月20日签订的关于常州市天宁区XX花园16幢丙单元302室房屋的《房地产买卖居间合同》。

二、朱XX、李XX于本判决发生法律效力之日起十日内退还秦X、缪XX定金20000元。

三、朱XX、李XX于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿秦X、缪XX74000元。

三、驳回秦X、缪XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2319元,由朱XX、李XX负担2100元,由秦X、缪XX负担219元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省常州市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。

审 判 长  朱加林

人民陪审员  陈建一

人民陪审员  张小凤

二〇一七年十二月一日

书 记 员  王吉娜


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