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  • 姓名 : 周剑云律师
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  • 机构 : 江苏振和律师事务所
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夫妻一方代为签订房屋买卖合同效力及后果如何认定
作者:周剑云发布时间:2019-03-26 来源:浏览量:0

江苏省常州市武进区人民法院

民事 判 决 书

(2018)苏0412民初5391号

原告:夏某亮,男,1987年XX月XX日生,汉族,住江苏省射阳县。

原告:陈某,女,1988年X月XX日生,汉族,住江苏省射阳县。

两原告委托诉讼代理人:周剑云,江苏振和律师事务所律师。

被告:王某琴,女,1963年XX月XX日生,汉族,住上海市闸北区。

被告:张某政,男,1962年XX月X日生,汉族,住上海市闸北区。

两被告委托诉讼代理人:张欢,江苏日月泰师事务所律师。

第三人:武进区湖塘某某房产信息咨询服务部,住所地常州市武进区某某镇某某城XX幢1XX号,统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXXXX。

经营者:段某某,该服务部负责人。

委托诉讼代理人:邵某某,该服务部工作人员。

原告夏某亮、陈某与被告王某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月24日立案受理后,依法适用简易程序,由审判员邵建荣独任审判,审理过程中,为查明事实,本院通知第三人武进区湖塘知家房产信息咨询服务部参加诉讼,后于2018年12月4日对本案进行了公开开庭审理。原告夏某某及其委托诉讼代理人周剑云、两被告委托诉讼代理人张欢及第三人委托诉讼代理人邵杰锋到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称:原、被告双方于2018年4月16日通过第三人签订“房地产买卖居间合同”1份,约定由两被告将座落于常州市武进区xxxx广场xx幢xxxx室的房屋以人民币849000元的价格出售给两原告,约定于2018年10月30日前办理相关手续。合同签订当日,原告方即向被告方支付了定金30000元。至2018年7月,被告方突然告知原告方要求加价300000元,否则不同意出售该房,经协商无果。故提起诉讼,要求判令被告继续履行房屋买卖合同并由被告承担本案诉讼费用等。诉讼过程中,原告方变更诉讼请求,要求判决解除双方所订买卖合同,并判令被告赔偿原告方各项缺失共计人民币214027元,本案诉讼费用、保全费用由被告方负担。

被告辩称:1、按约定应由原告方支付房款后,被告方才履行变更房屋产权手续的合同义务,而双方约定的手续办理时间在2018年10月30日后,故原告方提起诉讼时,尚未届被告方履行交付房屋义务的期限,原告方称被告中途涨价证据并不充分,故被告方并无违约事实存在;2、案涉房屋系两被告共同共有,被告王来琴单独出售该房并未征得被告张济政同意,现被告张济政明确表示不同意出售该房屋,故被告王来琴擅自处理共有物的行为应属无效,对此,原告方及第三人亦有一定过错,应承担相应责任;3、合同双方约定了一方违约适用定金罚则,故即使被告违约,亦应限于定金罚则;4、对原告所提各项损失,部分系非必要支出。

第三人武进区XXXX房产信息咨询服务部当庭陈述了案涉合同的签订过程及被告方于2018年7月明确告知第三人不愿意按原价出售房屋的情况。

经审理查明:原、被告双方于2018年4月16日通过第三人签订“房地产买卖居间合同”1份,约定由两被告将座落于常州市武进区xxxx广场xx幢xxxx室的房屋以人民币849000元的价格出售给两原告。该合同落款处,原告陈芳的签名由原告夏斯亮代签,被告张济政的签名则由被告王来琴代签。合同约定,双方于2018年10月30日办理资金监管手续,之后2日内办理产权转移登记手续。在甲方(卖方)根本违约情形的约定中,约定“甲方作为房产共有人之一,其他共有人不同意出售该房屋的”为其根本违约情形之一。合同还约定“违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外,还应承担守约方因维权产生的必要合理损失,包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费、交通费、公证费、查档费等。合同签订后,原告依约向被告王来琴支付了定金30000元,其又将该款存放于第三人处。原告方还向第三人支付了中介费11000元,向常居地产支付了权证代办费等计1300元。后,被告王来琴通过其友人告知第三人该房不同意按合同约定出售。原告遂起诉来院,诉讼中,被告张济政出具书面“情况说明”,称对被告王来琴出售该房不知情,对其擅自出售该房不予认可。诉讼中,案涉房产经江苏中大土地房地产评估有限公司评估,基准日2018年11月15日,该房屋市场价为998600元。为提起财产保全,原告方向中国大地财产保险股份有限公司常州中心支公司支付了保险费2547元,向其委托诉讼代理人支付了律师费12000元。

上述事实,由三方所签“房地产买卖居间合同”、不动产评估报告、相关收条、发票、收款收据等证据证明,各方当事人对该基本事实亦无争议,本院依法予以确认。

本院认为,被告王来琴作为案涉房产共有人之一,通过房屋中介即第三人与原告所订房屋买卖合同,在合同签订时,应是双方真实意思表示,亦不违反法律禁止性规定,该合同应属有效。合同中约定如房屋其他共有人不同意出售该房屋为出卖人根本性违约情形,亦使得合同相对方即作为买受人的原告方更有理由相信被告王来琴系在取得其他共有人授权情况下所作民事行为,从而为履行合同做积极准备。现被告张济政作为案涉房屋合法共有人明确表示对被告王来琴的出卖房屋的行为不予认可,导致合同无法履行。故原告方以被告王来琴构成违约,要求解除合同,并赔偿其损失的请求,本院依法应予支持。其损失包括案涉房屋差价149600元、其已付定金30000元、评估费7580元、律师费12000元、其已付中介费11000元、为财产保全支付的保险费2547元,以上合计212727元,以上损失本院认为属必要合理支出,被告王来琴应予赔偿。原告主张的其向常居地产支付的权证代办费计1300元,不属必要支出,本院不予支持。被告方认为案涉合同无效、被告无根本性违约事由,不应承担损失的意见,与本案事实不符,本院不予采信。被告方认为本案双方约定了定金,应适用定金罚则的意见,经审理后认为,一方违约,守约方依法可以选择适用定金罚则、要求违约方支付违约金、要求违约方赔偿损失等方式主张自己的权利,本案原告选择要求被告方赔偿损失,符合法律规定。被告方的该意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、解除原告夏斯亮、陈芳与被告王来琴、第三人武进区湖塘知家房产信息咨询服务部于2018年4月16日所签订的《房地产买卖居间合同》;

二、被告王来琴于本判决生效之日起十日内向原告夏斯亮、陈芳赔偿损失计人民币212727元;

三、驳回原告其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4590元,减半收取2295元,财产保全费4765元,合计7060元,由被告王来琴负担。因原告变更诉讼请求,本院多预收的案件受理费3850元,由本院予以退还。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院(开户行:江苏银行常州分行营业部,户名:江苏省常州市中级人民法院,账号:80×××63)预交上诉案件受理费。

审判员  邵建荣

二〇一八年十二月二十四日

                                                                                                                                    书记员  胡 晶


律师提醒:1、签订房屋买卖合同时,尽量夫妻双方共同到场签字,如有一方不到场,必须以书面形式告知并得知其同意出售或者购买,减少风险。

                2、在中介处签订房屋买卖合同时,如果一方执意一人签字,那么合同中尽量约定限制条款,约束对方的责任,减少风险。

注:以上内容由周剑云律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电周剑云律师咨询。
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