沈卫律师

苏州市吴江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0509民初13687号

原告：赵某辉，男，1982年生，汉族，住河南省光山县。

委托诉讼代理人：严某欢，浙江浔溪律师事务所律师。

被告：贝某泉，男，1978年生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。

委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴某婕，江苏吴越律师事务所实习律师。

原告赵某辉与被告贝某泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，由审判员刘某文适用简易程序于2019年11月18日组织双方当事人进行了证据交换，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告赵某辉及其委托诉讼代理人严某欢，被告贝某泉及其委托诉讼代理人沈卫、吴某婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵某辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除赵某辉与贝某泉于2019年1月9日签订的《标准厂房租赁合同》；2、请求贝某泉立即退还租金人民币53万元并赔偿搬迁费用20万元，合计72万元；3、本案诉讼费等由贝某泉承担。

事实和理由：2019年1月9日，经赵某辉、贝某泉协商一致，双方签订《标准厂房租赁合同》一份，约定，赵某辉承租贝某泉位于吴江区兴华村十三组支部东隔壁的厂房，每年租金53万元；同时，贝某泉承诺保证赵某辉正常经营三年或以上，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿赵某辉搬迁费用20万元并退还当年全额租金。合同签订后，赵某辉已支付了2019年3月27日至2020年3月26日的全部租金53万元。2019年8月期间，贝某泉突然向赵某辉表示，租赁的厂房需要拆迁，要求赵某辉立即搬离，但是不愿意退还租金及赔偿搬迁费，后租赁厂房被震泽镇人民政府采取了停电措施，致使赵某辉产生巨大损失，为此，赵某辉曾与贝某泉协商无果。故赵某辉诉至本院，望判如所请。

贝某泉辩称，案涉租赁物系因政策原因进行拆除，属于不可抗力的原因导致租赁物不能使用，其不应赔偿，如赵某辉搬离后向其交付了房屋钥匙，其同意退还剩余租金。

赵某辉围绕诉讼请求、贝某泉围绕抗辩意见均提交了证据。经当事人质证和本院审查，本院对赵某辉提交的租赁合同、收条、照片、录音资料，以及到庭当事人的当庭陈述等予以确认。以上证据及当庭陈述证实：

2019年1月9日，贝某泉作为出租方（甲方）就其向兴华村租赁的集体土地上自建厂房，与赵某辉作为承租方（乙方）签订标准厂房租赁合同一份，约定甲方租赁乙方的厂房坐落在兴华村十三组支部东隔壁，租赁面积3200平方米，厂房类型为钢结构，租赁期自2019年3月27日起至2024年3月26日止。第三条约定，该厂房租赁每年租金520000元，前三年租金不变。第七条约定，厂房租赁期间，甲方应保证乙方正常生产经营三年或以上，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方搬迁费用贰拾万元整并退还当年全额租金，租赁期间如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。

2019年2月25日，贝某泉向赵某辉出具收条一份，贝某泉确认其已收到赵某辉支付的2019年3月27日至2020年3月26日全年租金520000元。

2019年9月，贝某泉通知赵某辉，因政府拆迁要求赵某辉搬迁。案涉厂房未办理建设规划许可证，目前赵某辉仍占用该厂房。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告贝某泉将承租的村集体土地上自建钢结构厂房租予原告赵某辉而签订的《标准厂房租赁合同》系无效合同。故原告提出的要求解除原被告之间签订的《标准厂房租赁合同》的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。因《标准厂房租赁合同》系无效合同，该合同中约定的第七条“如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方搬迁费用贰拾万元整并退还当年全额租金”不发生法律效力，且原告赵某辉现仍占用案涉租赁物亦未提交证据证明因搬迁而实际产生了损失，故原告要求被告退还租金及赔偿搬迁费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：

驳回原告赵某辉全部的诉讼请求。

案件受理费减半收取5500元由原告赵某辉负担。原告已预交诉讼费用，本院不再退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10555************）。

审 判 员　刘某文

二〇一九年十二月九日

法官助理　陈玮芝

书 记 员　王率先

附录法律条文：

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

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第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

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