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徐某与海南现代某投资有限公司房屋买卖合同纠纷

  再审申请人徐某因与被申请人海南现代某投资有限公司(以下简称某居公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服海南省海口市中级人民法院(2018)琼01民终4872号民事判决(以下简称二审判决),向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  徐某申请再审称,(一)一审、二审判决认定的事实缺乏证据证明。1.二审判决认定某居公司已经尽到提示和说明义务,认为徐某与某居公司签订的《喜盈门(海口)建材家居生活广场物业认购书》(以下简称《认购书》)属于格式合同,因某居公司在《认购书》第五条(二)中声明:“乙方在购买本公司物业及签署认购书前,请详细阅读相关条款,如有不明之处请向售楼部工作人员咨询”,二审判决由此认定该《认购书》已经提示徐某在签约前详细阅读协议条款,并通过咨询充分理解相关条款的内容,并最终认定徐某主张某居公司未尽提示说明义务,没有事实根据。首先,从形式上看,某居公司提供的《认购书》主要内容字体大小一致,对限制徐某权利的内容并未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第六条第一款规定,提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。而二审法院仅依据该格式条款中的免责声明即推定某居公司已经尽到提示义务没有事实依据。其次,某居公司没有证据证明其已经向徐某就《商品房买卖合同》中的条款进行提示和说明。最后,根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定,房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。即徐某与某居公司双方协商确定条款、录入系统打印并签订合同后,再由某居公司申请备案,备案后合同不能修改。二审判决仅通过某居公司口述便推定徐某可以通过现场查看的方式获知合同的内容,属于事实认定错误。2.一审、二审判决均认定徐某未按照约定签订正式的《商品房买卖合同》构成违约,没有事实依据。首先,根据一审、二审查明事实可知,2018年5月23日,某居公司通知徐某前往其处签订《商品房买卖合同》并支付首付款,徐某于2018年5月25日立即从山东携带相关贷款材料前往某居公司处,某居公司却要求徐某先交钱再签《商品房买卖合同》,徐某提出先看合同再签订。徐某看到合同后,提出对部分不合理条款进行修订,但某居公司均以该合同为模板且已在房管局备案为由拒绝修订任何条款。其次,某居公司在《认购书》中第十条第1款中仅限制了徐某在本约与预约一致的条款进行协商的权利,但并未就通知时间、违约金比例、房屋交付条件、交房期限、产权登记等内容进行限制。《认购书》第四条(十)中也明确约定:“乙方同意除未尽事宜或未决条款外,在缔结本约时不对上述公示条款进行任何删改”,也就是说,对于未尽事宜仍可以进行协商,而非不能进行协商与修改。最后,《海口市商品房买卖合同》是海口市住建局市场部提供的模板,仅是示范文本。合同中的条款并非无法修改。徐某为维护自身合法权益行使同时履行抗辩权,要求先协商签订合同后再按合同约定支付首付款的行为合法合理,不存在违约情形。3.二审判决认为《商品房买卖合同》不存在不公平的情形是错误的。首先,某居公司通过《认购书》的约定,排除了徐某就合同主要条款进行协商的权利,明显违背了平等自愿原则。其次,二审判决错误认定《认购书》的内容并未限制和剥夺徐某的购买行为和签约自由,错误认为徐某签订《认购书》便必须接受《商品房买卖合同》的限制,混淆了预约合同与本约的区别。最后,某居公司通过《认购书》中的格式条款排除了徐某对《商品房买卖合同》进行平等协商的权利。徐某的确负有按照预约合同相关约定缔结本约合同义务,但不等于徐某必须全部接受《商品房买卖合同》的全部内容,对于预约合同中未约定的部分,应当可以进行协商。4.二审判决混淆了《认购书》与《商品房买卖合同》的区别,错误地将继续履行签订本约的义务等于必须履行,错误地认定徐某未按照约定签订商品房买卖合同构成违约。(二)二审判决适用法律错误,判决结果错误。二审判决认定《认购书》是格式合同,却错误地将提示说明义务的举证责任分配给徐某。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第六条第二款规定,提供格式条款一方对已尽合理提示义务承担举证责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定,提出再审申请。

  某居公司提交意见称,徐某的再审申请缺乏事实与法律依据,请求予以驳回。

  本院经审查认为,徐某与某居公司于2018年4月26日签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对当事人有法律约束力。根据该《认购书》第五条甲方声明第(二)项约定,乙方(徐某)在购买本公司(某居公司)物业及签署认购书前,请详细阅读相关条款,如有不明之处请随时向售楼部工作人员咨询。故徐某主张某居公司未尽提示及说明义务,无事实依据,二审判决未予采纳并无不当。《认购书》第四条第(十)项约定:“签订本认购书时甲方提供给乙方阅读并公示销售现场的《商品房买卖合同》条款亦载明了将来双方签订的本约的主要内容,上述条款相对完备可以根据这些条款直接缔结本约,乙方认可上述条款并同意接受这些条款的约束,乙方同意除未尽事宜或未决条款外,在缔结本约时不对上述公示条款进行任何删改,亦不以此为由拒绝签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方违约。”徐某作为完全民事行为能力人,其在签订该《认购书》时,理应对《认购书》的条款进行详细阅读,其签字行为应视为其同意认购书相应条款,故其主张上述条款内容属无效格式条款,无事实和法律依据。因《认购书》属预约合同,根据该《认购书》的约定,若徐某在约定期限内不支付首期款并签订相应商品房买卖合同,某居公司有权解除《认购书》并将徐某交付的定金予以没收,故徐某主张解除《认购书》并要求某居公司返还其定金100000元,无事实和法律依据,二审判决未予支持亦无不当。

  综上,徐某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

  驳回徐某的再审申请。


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