本案为张文建律师2016年代理的一起房屋买卖案件，在买卖双方过户过程中，房屋被法院司法查封，房屋买卖目的眼看无法实现。在当事人何先生已走弯路即将痛失机会的情况下，张律师接受委托后，迅速实施正确方案，化险为夷，迫使出卖人张某把房屋卖给何先生。为保护当事人的隐私权，双方当事人的真实姓名隐去。

一、案情简介

2015年12月31日，何先生与张某签订《上海市房地产买卖合同》，购买青浦区赵巷镇赵巷路一处房产。合同约定，房屋购买价为177万元，买卖双方在2016年3月31日之前共同申请办理转让过户手续（后经协商，过户时间变更为2016年4月10日。）2016年1月4日何先生一次性支付给张某95万元，由张某用于涤除房贷，尾款82万元由何先生通过公积金贷款支付。合同签订不久，上海市房价直线上涨，至2016年4月底该处房产市场价已达320万元左右。张某在配合何先生过户事宜上一拖再拖。2016年5月9日，双方再次到青浦区房产交易中心配合过户时，发现房屋被青浦区法院司法查封。通过向法院查询，系张某欠郭某150万元借款未还被起诉，郭某申请查封了买卖中的房屋。郭某系张某老乡。

二、案情分析

何先生在委托张律师之前，咨询了其他律师，其他律师认为，基于张某与郭某的老乡关系，在当前房价急剧上涨的背景下起诉并查封房产，显然系虚假诉讼，只要何先生申请以第三人的身份参加郭某与张某正在审理的诉讼案件，戳穿其面孔，还原事实真相，让郭某败诉，就会解除司法查封，实现买卖房屋的目的。何先生认为有道理，聘请律师作为代理人，以第三人身份申请参加诉讼，法院同意。但法庭上发现，原被告双方之间确实存在借款转账行为且时间在何先生与张某签订房屋买卖合同之前。何先生感到不妙，代理律师劝他等待判决书下来后再作决定。在这种情况下，何先生经张律师的老客户介绍找到张律师。

张律师认为，处理这类案件首先要考虑的是提起查封异议申请。2015年5月5日之前，尽管也可以提前查封异议，但因法律法规没有具体规定，申请后法院一般是裁定驳回。2015年5月5日最高人民法院通过的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行，针对该类案件有了明确的规定。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这意味着，何先生与张某的房屋买卖合同只要符合前述4个条件，就可以解除司法查封。何先生之前以第三人身份参加的诉讼是绕了个弯路。

张律师接受何先生委托后，在全面了解何先生与张某交易的所有细节后，在第一时间设计好方案，与当事人一道用7天时间搜集完善了所有证据，迅速向查封法院提起查封异议申请。提出查封异议申请后第3日，何先生又以原告身份向法院起诉，要求张某配合过户，同时查封了买卖房屋，确保郭某诉张某的案件即便郭某胜诉也不致轻易被交易或拍卖，另外还可避免再发生更多司法查封使何先生处于更加不利的地位，毕竟何先生的查封现在已处于有利的“二封”地位。

后来发生的事实果然不出张律师所料，郭某诉张某案件郭某胜诉，南京一家公司在何先生查封之后又查封了该处房产。在此期间，张某还起诉何先生一起要求腾空房屋、排除妨碍的案件。案件一波三折，危机四伏，处处充满陷阱。

三、案件办理结果

查封法院在举行听证会后，裁定解除了对买卖房屋的查封。何先生按照法院要求把房屋尾款打入法院代管账户，并通过另案法官与南京一家公司协商解除了查封。最终，在长达6个多月，历经几次惊心动魄的“战役”之后，张某服输，配合何先生过户。何先生在张律师的保驾护航下，打赢了房屋保卫战。

四、案件办理启示

这起案件的复杂程度、处理难度超出一般执业律师的想象，可以说没有专业房产律师代理，当事人买房的目的根本无法实现。一般执业律师之所以没有想到使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是因为这个司法解释在当时施行时间不长，对房产案件做的较少的律师很难关注到这条规定。这点能够理解。而专业房产律师，因平时工作的着力点在房产案件上，对涉及房产案件的规定处处留心，因此能够迅速看到症结所在，对症下药，解决问题。

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