律师观点分析

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决书

(2017)苏05民终511号

上诉人（原审被告、反诉原告）:梁xx，男，汉族，1976年6月18日生，住河南省鹿邑县。

委托诉讼代理人：金柳，江苏友杰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:唐xx，男，汉族，1988年6月28日生，住江苏省兴化市。

委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。

上诉人梁xx因与被上诉人唐xx房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人梁xx上诉请求：依法撤销（2016)苏0583民初6238号民事判决书发回重审或依法改判为：驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依照双方合同约定，被上诉人应当在审贷通过后向上诉人支付第二笔用于偿还涉案房屋的抵押贷款，事实是被上诉人未支付第二笔房款，违约在先，上诉人依照合同约定享有先履行抗辩权。上诉人从未就合同履行明确表示过拒绝，且在一审诉讼过程中提起反诉明确要求继续履行该房屋买卖合同。录音证据仅能表明双方就合同的履行发生争议，被上诉人未能依照约定履行支付房款的义务。一审判决全额支付违约金及定金金额过高，显失公平。

被上诉人唐xx在诉讼中答辩称：。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告唐xx向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.请求判令梁xx立即返还定金30000元；3.请求判令梁xx立即支付违约金218000元；4.请求判令梁xx支付唐xx先期律师代理费5000元；5.诉讼费用由梁xx承担。

原审被告梁xx向一审法院提起反诉请求：1.继续履行合同；2.要求唐xx承担违约责任，支付违约金218000元；3.本案全部费用由唐xx承担。

一审法院认定事实：2016年3月22日，唐xx、梁xx签订《昆山市存量房买卖合同》一份，合同约定唐xx购买梁xx位于昆山开发区衡山城国际花园21号楼403室房屋，房款109万元，签订合同时支付定金三万元，一方违约每逾期一日应向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过20日，守约方有权单方解决合同，违约方按照总价款20%承担违约金，合同另约定如因合同约定诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出包括诉讼费、律师费等。合同签订后唐xx向被告梁xx支付定金30000元，唐xx因本案产生律师费5000元。后梁xx通过中介方表示不履行合同，唐xx诉至法院。

上述事实由《昆山市存量房买卖合同》、收据、电话录音、委托合同及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。

一审法院认为，唐xx、梁xx之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守，梁xx表示不履行合同构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任，现唐xx要求解除合同、返还定金、按照房价总价款20%承担违约金，本院依法予以支持。对于唐xx所诉请律师费，该主张符合合同约定，本院亦予以支持。梁xx称反诉唐xx违约，但未举证证明，因此对其要求继续履行合同、承担违约金的反诉请求本院不予支持。遂判决：一、唐xx、梁xx签订的《昆山市存量房买卖合同》于2016年4月22日解除。二、梁xx于判决生效后十日内返还唐xx定金30000元。三、梁xx于判决生效后十日内支付唐xx违约金218000元。四、梁xx于判决生效后十日内支付唐xx律师费5000元。四、驳回梁xx的反诉请求。案件受理费5096元，由梁xx负担。反诉案件受理费4570元，由梁xx负担。

二审查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，梁xx与唐xx签订的“昆山市存量房买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，梁xx在合同签订后提出增加房款而导致双方产生纠纷。在梁xx通过房产中介表示拒绝履行原合同后，唐xx起诉要求解除合同，于法有据，应予支持。鉴于该合同系因梁xx违约而解除，故唐xx要求梁xx返还定金并按房价总价款20%支付违约金及赔偿其支付的律师费损失，符合双方在房屋买卖合同中的约定，应予支持。梁xx认为系唐xx未及时支付第二笔房款，违约在先，缺乏相应的事实依据，本院不予采信，对其反诉请求，本院不予支持。

据此，梁xx的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9666元，由上诉人梁xx负担。

本判决为终审判决。

审判长　郑　雄

审判员　黄文杰

审判员　周　红

二〇一七年三月二十七日

书记员　杨颖颖