案情简介

2019年8月8日，小李与某研究中心（个人独资企业）签订了房屋租赁合同，其中约定：小李将其名下的一套房屋出租给该研究中心用于办公，租期十年，年租金为100万元人民币，租金按季度预付，首期租金于本合同签订后5日内预交，以后每隔三个月，研究中心预交下一季度租金。合同中还约定，研究中心向小李支付一个月租金作为押金；免租期自2019年8月8日-2019年11月7日，免租期无租金。合同签订后，研究中心按约定向小李支付押金后，此后，未再向小李付款。2019年12月26日，小李委托律师向该研究中心及该中心唯一投资人及负责人老夏发出律师函，要求该研究中心在收到此律师函后2日内支付拖欠的租金及逾期利息，如果研究中心在收到此律师函后2日内未付拖欠的租金及逾期利息，那么，自第3日起前述房屋租赁合同自动解除。研究中心于2019年12月28日收到律师函后并未在2日内支付拖欠的租金及逾期利息。2020年6月，老夏给小李写了一份承诺书，承诺由老夏在30日内向小李付清2020年5月底前的租金，该承诺书上有研究中心的公章、老夏的签名和身份证号。后，老夏和研究中心均未按前述承诺书向小李付款。小李忍无可忍，在当年8月，一纸诉状将研究中心和老夏诉至法院，要求确认房屋租赁合同已于2019年1月31日解除，并要求研究中心支付拖欠的租金及逾期利息、房屋占用费、小李垫付的物业费和取暖费等费用，责令老夏对研究中心的前述付款义务承担连带责任。

案件结果

一审法院判决：房屋租赁合同于2019年12月31日解除；研究中心向小李支付拖欠的租金及逾期利息、房屋占用费，小李垫付的物业费和取暖费等费用；老夏对前述研究中心的付款义务承担连带责任。

研究中心不服一审判决，提出上诉。二审法院判决“驳回上诉，维持原判。”

律师点评

依照当时有效的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。根据该规定，出租人在催交拖欠房租时，可以要求承租人在“合理期限”支付，到底给承租人多长的支付时间才算“合理”，目前并无明确规定，故此，在实务中，前述“合理期限”的时长，多由法庭视案件的具体情况自由裁量。

本案中，小李通过律师函的方式催收拖欠的租金，要求研究中心在收到律师函后2天内支付拖欠的租金及逾期利息。无论是柜台支付还是电子支付，给承租人2天的支付时间，都是绰绰有余的，而研究中心在收到律师函后却无动于衷，未在2日内完成付款。故此，法院最终认定，研究中心经小李催告在合理期限内仍未支付拖欠的租金，已构成根本违约，致小李的合同目的无法实现，遂判决双方之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除。