卖方失信不解抵押多要房款，律师催告起诉帮买方买下二手房
来源：乔威律师
发布时间：2014-10-21
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大家买房子，肯定要得到房产证，买二手房，要拿到房产证就需要办理过户。
我做了几起二手房买卖合同纠纷的案件，发现在处理案件时，如果买方想要顺利过户，一定要避开或者解决一个“拦路虎”——抵押。
我们在买房子，尤其是二手房的时候，要注意房子有没有存在抵押。如果有抵押，那么就要让卖方去解抵押，而且要先把解抵押的钱支付给卖方。二手房交易，买卖双方是个人，由于房价上涨很快，卖方容易出现感到“卖亏了”的情况，而一旦出现这样的局面，交易就会有变数，甚至产生纠纷。
以下是我做过的一个案件：
案例回放
小张夫妇为了让孩子在北京上学要买房，看中了老刘的房子，在中介的帮助下签订了《存量房屋买卖合同》，房屋总价是240万元，付了定金5万元。房子有90万元的抵押款未还，双方约好小张夫妇2个月内筹款，先帮助老刘解抵押，然后再做按揭贷款，2个月后交付房屋。
两个月后，老刘把钥匙交给了小张夫妇，小张夫妇也准备好解抵押款的现金了。但这段时间房价飙升，老刘听说房子能卖到280万元，觉得卖亏了，想看看有没有人出价更高，就对小张夫妇说，现在解抵押人多，要排队，等等吧。
谁知一等再等，从签合同起都已经过去近5个月了，小张夫妇都准备住进去了，房子还是没有解抵押，网签、过户根本无从谈起。
此时，国务院出台“国五条”，如果不早点过户，小张夫妇就会多交十几万的个税，小张夫妇急了，赶紧联系老刘，老刘却不接电话。联系中介，中介说，老刘想让你们再补20万，毕竟他的房子现在能卖到320万了。如果不给补钱，他就不给过户。小张夫妇觉得这个没道理，合同签的就是240万元，凭什么要涨价呢？
小张夫妇买房子本来就要靠贷款，如果算上补的差价，再加上个税，还需要再多拿至少40万的现金，根本办不到，这让他们急得团团转。无奈之下，聘请我们律师来帮助他们。
案情分析
小张夫妇与老刘的《存量房屋买卖合同》有效，应当继续履行。小张夫妇的目的是过户，最终取得房屋所有权。过户的前提是老刘配合，这就需要付清全款，但还有一个重要的障碍是房屋存在抵押，如果不解除抵押，就不能过户。而且小张夫妇还面临差价款和个税的压力，总体情况对小张夫妇不利。
案件结果
我们律师采取了以下方式：一、因为根据合同有解抵押期限，我们先向老刘发送律师函，催告履行解抵押和过户义务，并设定最后履行期限；二、起诉老刘，要求他协助小张夫妇过户、承担延迟履行义务的违约责任、承担因延迟履行造成的个税和差价损失。
双方在法庭上各执一词，法官对我方说：我可能无法支持你们过户的请求，因为前面有抵押，但可以支持你们要求对方承担违约责任的请求。老刘担心法院让他承担损失，最终答应调解。最终在法庭主持下双方调解：1、老刘解抵押；2、小张夫妇承担所有税费包括20%个税；3、小张夫妇办理按揭贷款，将尾款支付给老刘；4、双方办理过户。
法律解读
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这里的“转让”指的是过户。只有买方愿意替卖方交纳剩下的抵押贷款，才能解抵押，否则房屋不能过户。
这个案件好在双方签订的合同里约定了解抵押的期限，否则，小张夫妇没有胜算。
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