案件一简介：购房方陈**交了购房定金后，房东把房子出租了，协商解决过程中，购房方签了对自己非常不利的协议（认可己方违约，承担部分违约金）。之后的洽谈过程中，房东要求购房方承担违约责任后再签正式合同，购房方不服，不签正式合同，房东没收定金，购房方起诉。代理律师仔细分析案情，找到房东违约证据，帮助购房方成功要回定金。

      案情小结：只要没签正式购房合同，要回定金的可能性就能达到九成以上。

杭州市**区人民法院

民事判决书

原告：陈**。

委托诉讼代理人：易德铭，浙江鑫家律师事务所律师。

被告：孙*。

被告：李**。

委托诉讼代理人：孙*。

第三人：杭州**房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市**区****大厦****室。

法定代表人：腾**，董事长。

委托诉讼代理人：周*。

委托诉讼代理人：高**。

原告陈**诉被告*、李**、第三人杭州**房地产代理有限公司（以下简称**公司）定金合同纠纷一案，于****年**月**日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于****年*2月6日立案受理，并依法由审判员姜新农独任审判，于****年**月**日公开开庭进行了审理。原告陈**的诉讼代理人易德铭和被告孙*（亦即被告李**的诉讼代理人）、第三人**公司的诉讼代理人周*、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈**向本院提出诉讼请求：判令两被告双倍返还原告定金**0000元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈**提交的《房地产买卖居间协议》、收条、**公司工作人员卢**发给原告的委托书的微信截图及该委托书打印件、**月**日原告与卢**的二次通话录音、**月**日原告与**公司工作人员张*、卢**对话录音、**月**日原告到**公司的视频、**月**日的微信群（原告、两被告、**公司2人）信息截图、**月**日原告与**公司高店长、张*对话录音、**月**日原告与两被告及**公司张*对话录音等证据，以及被告孙*、李**提交的****年**月**日的协议、《房屋租赁合同》，第三人**公司提交的****年**月29日被告签字的网签合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

****年9月**0日，陈**（甲方、买受方）与李**、孙*（丙方、出卖方）、**公司（乙方、居间人）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，买受方（甲方）陈**愿意委托居间人**公司以下列条件购买出卖方（丙方）李**、孙*的物业；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于****年9月**0日向乙方交付意向金50000元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称：杭州市**区**街道****花园**幢*单元**0**室，面积**4.44㎡；该房屋不存在租约；总房款460万元；房款支付方式为，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后*个工作日内支付首付款***8万元整打入乙方银行保证金账户，余款**22万元办理商业按揭，待银行放贷且物业交割完毕两个工作日后转付给丙方；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后**天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包括甲方已支付定金）；丙方愿意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方。并约定，*、经买卖双方友好协商同意，正式合同价为4**0万元整，差价**0万元于买方按揭审批通过后*个工作日内买方支付卖方；2、经买卖双方友好协商同意，两天内因银行拒贷原因，则无责解除，若因节假日征信无法查询以上条款，延至****年**月9日24点之前。该协议签订前后，陈**支付给孙*、李**50000元。后李**又将其中的25000元支付给了**公司，该款现仍在**公司处。

****年**月7日，李**将杭州市**区**街道****花园**幢*单元**0**室房屋出租给他人，租赁期限至****年*月7日。

陈**与孙*、李**、**公司约定于****年**月22日到**公司处签订《杭州市房屋转让合同》。该日，陈**与孙*、李**到达**公司后，孙*、李**告知案涉房屋已出租，要求在杭州市房屋转让合同上约定房屋已出租。陈**不能接受，要求孙*、陈**解决该房屋的出租问题。陈**（甲方）与孙*（乙方）于当日签订《协议》一份，约定：“双方同意在22号—29号之间续签合同，如果甲方29号24点之前未履行约定的时间内签合同，乙方则不需要把定金的2.5万给甲方，按时签约则乙方付给甲方2.5万的*万。”之后，陈**多次向**公司提出，要求孙*、李**先解除案涉房屋出租再签订《杭州市房屋转让合同》。****年**月29日**：4*时左右，孙*、李**在《杭州市房屋转让合同》上签字，该合同上注明案涉房屋有租赁。当晚，陈**也到达**公司，对案涉房屋已出租有异议，认为双方签订《房地产买卖居间协议》时该房屋为空置房屋，未出租，应由孙*、李**先解除租赁合同其再签订《杭州市房屋转让合同》。双方遂未能签订《杭州市房屋转让合同》。

本院认为，对陈**与孙*、李**及**公司签订《房地产买卖居间协议》，以及陈**已支付给孙*、李**定金50000元，以及其中25000元现在**公司处等事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。《房地产买卖居间协议》虽约定应于签订该协议之后**日内签订正式的房屋转让合同，但根据庭审中各方陈述，可以确认原、被告双方同意延期至****年**月22日签订《杭州市房屋转让合同》。因此，双方未在《房地产买卖居间协议》签订之后**内签订《杭州市房屋转让合同》，均不构成违约。****年**月22日，双方到达**公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，陈**因发现孙*、李**在《房地产买卖居间协议》签订之后将案涉房屋出租，该房屋状况发生重大变化，与孙*、李**磋商解除房屋租赁状态未果后，未签订《杭州市房屋转让合同》不构成违约。当日，双方约定最迟于****年**月29日24点前签订《杭州市房屋转让合同》。双方也均到达了**公司总部准备签订《杭州市房屋转让合同》，但仍因对案涉房屋的租赁问题未能达成一致，致未能签订《杭州市房屋转让合同》。因本案《房地产买卖居间协议》系预约合同，陈**在《房地产买卖居间协议》签订后案涉房屋因出租而发生了可能影响其权益的重大变化的情况下，享有就该房屋租赁问题与对方继续磋商的权利，其因未能就该租赁问题与孙*、李**达成一致而未签订本约《杭州市房屋转让合同》，不构成违约。《房地产买卖居间协议》签订时案涉房屋虽未出租，但双方并未约定在该协议签订后孙*、李**不能将该房屋出租，因是时孙*、李**仍为该房屋的所有权人，其在该房屋的所有权转移登记之前将该房屋短期出租，也尚不足以认定为违约。而孙*、李**未拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，其因未能就该租赁问题与陈**达成一致致双方未签订《杭州市房屋转让合同》，也不构成违约。综上，本案系不可归责于双方当事人的事由导致双方当事人未能签订《杭州市房屋转让合同》，故孙*、李**应将收取的定金50000元返还给陈**，因其中定金25000元现在**公司处，**公司同意对该25000元直接作出处理，故该25000元由**公司直接返还陈**。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：

一、被告孙*、李**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**定金25000元；

二、第三人杭州**房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈**定金25000元；

三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2**00元，减半收取**50元，由原告陈**负担575元，被告孙*、李**负担575元。

原告陈**于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告孙*、李**于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　姜**

二〇**年*月***日

代书记员　谢**