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能否要求返还定金?

某置业公司诉林某某房屋出售合同纠纷案 
——委托人的告知义务和定金罚责的适用


  【案情】
  某置业公司于2004418日与廖某某签订一份委托购房合同,约定由廖某某委托该公司购买位于罗湖区某花园某楼A5层的房产,价格为人民币31.5万元。某置业公司于当日收到廖某某交付的物业保证金人民币2万元。
2004
420日,某置业公司又与林某某签订了一份委托售房合同,该合同约定林某某委托某置业公司出售位于罗湖区某花园某楼A5层的房产。该合同对房产的基本情况(包括房内附有的设施明细、厕所已被拆除)、房屋出售价格(人民币31万元)以及付款方式(先交付定金1万元,再一次性支付余款30万元)作了约定。
  合同签订后,某置业公司交付给林某某定金1万元,并联系廖某某购买林某某委托出售的房屋。廖某某在了解到林某某委托出卖的房屋存在渗漏的情况后,拒绝购买该房屋。某置业公司认为林某某在委托售房时隐瞒委托出售房屋的瑕疵(洗手间渗漏),导致买受人拒绝购买,要求林某某返还已交付的定金,但林某某拒绝。某置业公司遂提起诉讼,要求林某某双倍返还定金人民币2万元,支付佣金人民币5000元,并由林某某承担诉讼费。
  双方的争议焦点主要集中在:第一,关于事实的争议。林某某委托出售的房屋是否存在漏水情况。林某某认为其与某置业公司签订委托售房协议,该房屋的渗漏问题已解决,某置业公司所称隐瞒漏水情况的事实不存在。林某某提供了管理处的证明书,以证明其房屋在委托某置业公司出售时已不存在漏水问题。第二,1万元定金的性质。某置业公司认为,林某某违约,应当适用定金罚则,双倍返还定金。林某某认为,某置业公司支付的定金性质不明确。其在收取该定金时并未与任何买方有订立合约的意向,在签订委托售房协议的第一天就收取了中介机构的定金。该定金应当理解为中介机构独享委托权定金,该定金是用来限制委托人委托其他中介机构提供服务的权利。第三,某置业公司是否具备本案的诉讼主体资格。林某某认为某置业公司作为房屋买卖合同的居间人,不是买卖合同当事人,不具备诉讼主体资格。某置业公司认为,1万元定金的付款行为发生在某置业公司与林某某之间,因此,某置业公司具备诉讼主体资格。
【审判】
  深圳市罗湖区法院一审认为,某置业公司与林某某之间签订的合同是当事人的真实意思表示,应当认定合法有效。林某某在签订合同时应将该房屋的真实情况告知某置业公司,虽然林某某提供管理处的证明书证明其房屋在委托某置业公司出售时已不存在漏水问题,但该证明书上载明“2004313日,关于房屋漏水问题,到现场检查结果未能确定是什么地方漏水,……”从该证明中仅能确定林某某委托某置业公司出售的房屋确实存在漏水问题,但该问题是否解决,物业管理部门并未明确说明,且林某某无证据证明其在出售房屋时曾经明确告知某置业公司该房屋存在漏水问题,因此在签订委托售房合同过程中,林某某存在过错,林某某应当返还某置业公司交付的人民币1万元。因居间合同是以交易成功为条件收取佣金,在本案中某置业公司未完成林某某委托事项,因此无权收取佣金,鉴于该居间事项无法成交系由林某某未如实告知出售房屋的真实情况所造成,林某某应给付某置业公司人民币500元作为补偿。因此,罗湖区法院依照《中华人民共和国合同法》第6、第427的规定,作出如下判决:林某某返还某置业公司人民币1万元;林某某给付某置业公司补偿费人民币500元;驳回某置业公司的其他诉讼请求。
  宣判后,林某某不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,请求撤销或变更一审判决。深圳市中级人民法院二审审理后认为原审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,依法驳回上诉,维持原判。
【律师点评】
  本案是目前二手房交易市场较为典型的纠纷,涉及的关键问题主要有两个:一是定金的性质如何认定?能否要求双倍返还?二是置业公司能否要求林某某支付报酬?
  首先,定金是以确保合同的履行为目的,由当事人一方支付给另一方金钱。定金具有担保性质,其担保作用主要通过定金罚则得以实现,即给付定金的一方不履行债务的,不得请求返还定金,接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。按照我国法律规定,定金还具有预付款性质,债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。
本案中,依据置业公司与林某某订立的合同,该合同对委托出售的房屋价格、房屋状况、随房屋出售的室内设施和付款方式的约定,应视为林某某与居间人对从事居间活动内容的具体约定。居间人某置业公司应依据该委托售房合同中约定的价格、房屋状况及屋内现有设施等如实向买方报告,以促成交易的完成。因此,委托售房合同中关于“定金一万元”的约定应理解为未来成立房屋买卖合同的担保条款。某置业公司主张其交付给林某某的1万元是买受人廖某某委托其转交给林某某的购房定金,因林某某与廖某某之间的房屋买卖合同尚未成立,某置业公司交付给林某某的1万元不能认定为房屋买卖合同的定金。而且,某置业公司提供的证据只能证明廖某某曾向其支付2万元物业保证金,而1万元定金的凭据上也没有出现廖某某的签名,无法认定某置业公司系以廖某某代理人的身份向林某某支付定金,亦无法认定林某某收到的1万元系廖某某支付的房屋买卖合同的定金。因此,本案不能适用双倍返还的定金罚则。
  需要注意的是,如果本案中的该定金为房屋买卖合同定金的事实成立,则应由廖某某作为原告,依据房屋买卖合同关系提起诉讼。因此,置业公司是否具备诉讼主体资格也成为了本案的争议焦点之一。法院在审理中,认为定金的事实不成立,置业公司也因此成为了适格的诉讼主体。但是,法院没有支持某置业公司要求林某某双倍返还定金的诉讼请求。当然,根据《合同法》有关规定,林某某未告知房屋瑕疵,属于违约一方,某置业公司可要求林某某返还已交付的1万元。因此,法院判决林某某返还置业公司已交付的1万元是正确的。
  其次,某置业公司与林某某签订的合同虽名为委托售房合同,但在该合同中约定林某某与买方须另行签订房地产买卖合同,因此,林某某与某置业公司之间的委托售房合同应认定为居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在居间合同中,提供交易媒介的一方称为居间人,给付报酬的一方为委托人。居间合同为有偿合同。居间人享有报酬请求权,如果居间人仅为委托人报告订约机会,并不与第三人发生关系,仅应由委托人承担居间人的报酬给付义务;如果居间人是为订约媒介,则交易双方均因居间人的介绍而受益,因此,除非另有约定,应由双方当事人平均分担居间人的报酬。居间合同虽为有偿合同,但居间人只有在有居间结果时才能请求报酬。如果委托人与第三人的合同未成立,或者虽成立但无效,居间人无权取得报酬。
  本案中,某置业公司要求林某某支付居间酬金5000元。根据法律规定,未促成合同成立的,居间人不得要求委托人支付酬金,法院因此驳回了该公司的此项诉讼请求。林某某存在隐瞒房屋瑕疵的过错,又不能提供证据证明居间人存在不履行居间义务的情形。因此,居间人无法完成居间事项的过错在林某某,在房屋买卖合同未成立时,居间人应享有要求委托人支付居间费用的请求权。人民法院酌定由林某某支付500元作为居间费用,体现了民法的公平原则。
  本案带给我们的启示是,在有房地产中介服务机构介入的房屋交易过程中,如买卖双方想通过定金形式保证买卖合同的成立以及顺利履行,首先要注意定金的交付问题。交付定金应当有买卖双方到场签字,并在定金的交付凭据上明确注明定金的性质。否则,该交付行为有可能出现像本案无法适用定金罚则的情形,使“定金”无法发挥其担保的功能。其次,要注意合同格式和内容。当事人应当按照国家和当地政府的相关示范文本缔约。如果在房地产中介机构自行印制的格式条款中存在“无效果付酬条款”,属于无效条款,委托人有权拒绝支付报酬。(北大法宝)
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