毕诚律师

事件：

　　王先生和弟弟小赵是湖南人。王先生在北京某工厂做计件工，住单位宿舍。弟弟小赵过来想找工作。

　　弟弟准备先租个房子。5月3日，两人经月亮湾小区，看到某房屋中介的招租公告就进去咨询。置业顾问李先生给他们介绍了月亮湾小区一间100多平方的房子，房租为2000元一个月。

　　当天中午两人看了房子，觉得挺满意，下午就和房东在中介所里签了房屋租赁合同。

　　“签完合同后，中介告诉我们中介费要收1000元，另外，还要先交定金900元给房东。”王先生和弟弟都是第一次租房子，虽然听得一头雾水，但是还是当场就交了钱。双方约定，当天晚上弟弟要把三个月的租金和租房押金补齐。

　　等晚上回到家，小赵越想越觉不值：“中介费1000元太贵了，签合同前，中介根本没有提到过这笔费用。”经过再三考虑，小赵心里打起了退堂鼓。

　　5月4日一大早，王先生和小赵跑到中介，说不租房子了，想把900元定金和1000元中介费退回来。中介说，这属于违约行为，不能退钱。

　　王先生和小赵懵了，中介费1000元也就算了，这定金怎么不能退呀?

　王先生找出签好的合同，对记者说：“你看看，这合同上根本没有写明不租房不能退定金。我以前找中介介绍工作，如果介绍不成，定金都是要退的。这家房屋中介是不是看我们不懂，坑我们啊。”

　　记者看到，合同上写着房屋租赁期自2012年5月4日起至2013年5月4日。关于违约行为，合同提到：租赁期内，乙方(承租人)未经甲方(出租人)同意中途擅自退租，乙方要向甲方支付违约金1000元。

　　随后，记者来到这家中介。置业顾问李先生表示，自己是按规定办事，因为合同签完就生效了，不管租户有没有住进去，退租就是违约，不能退定金。针对签合同前没有提及中介费一事，李先生说中介收中介费是众所周知的事情，额度是一个月房租，房东和租客各付一半，是有规定的。

　　记者询问了其他房屋中介公司，一些置业顾问告诉记者，签完合同后，租客反悔不租的话，定金就归房东了。这虽然没有写在合同上，但已经是不成文的规定了。“其实房东收定金的目的也是为了防止租客签完合同后，突然反悔不租了。如果违约还能退钱，那房东的辛苦不就白费了。

　　案件争议点：

　　王先生提到，签订合同之前并不清楚需要收取1000元的中介费，签完合同后，中介才告知需要交1000元的中介费，那么，这项中介费的约定是否可以看作是违反了承租人的意愿，不是承租人的真实意思表示呢?

根据《民法通则》第55条对“民事法律行为”所规定的条件来看，主要应具有以下条件：

　　1、行为人具有相应的民事行为能力；

　　2、意思表示真实；

　　3、不违反法律或者社会公共利益。

　　因为上述三个条件是民事行为能够合法的一般准则，当然也应适用于当事人签订合同这种民事行为，所以，合同有效的条件也应当具备上述三个条件。

　　那么，王先生所签订的合同中，中介费一项是否可以认为不是意思表示真实而将合同认定为无效呢?

《合同法》第五十二条对合同无效的情形规定如下：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

【律师说法】

　　律师表示，像这种情况，按《合同法》规定，是不能退定金的，因为履约是双方的责任。

　　合同法规定：依法成立的合同，成立时生效。上述案件中，王先生与中介、房东签订的合同没有其他法律问题的话，那么，合同自签订后即生效，王先生第二天要求退租可认为是单方要求终止合同，定金不能退。

　　《合同法》第三十二条　当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

　　第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效