邹连香律师

一、【案情简介】

       原告许某等三人与被告朱某某等四人房屋买卖合同纠纷一案，......三原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2014年*月*日签订的购房协议无效；2.判决被告搬离并返还上海市***区**镇**路XXX弄XXX号，原告向被告返还购房款2,66万元。事实与理由：2014年*月*日，原告和被告签订一份协议书，将原告所有的上海市松江区**镇**路XXX弄XXX号房产转让给被告，因该房屋系宅基地上房屋，被告不是本集体经济组织成员，没有购房资格，该转让协议应属无效。故提出以上诉求。

      被告则辩称：不同意原告的诉讼请求。因系争房屋是拆迁安置房，产证由政府在按计划分批次办理，签订协议时双方是真实意思表示，故合同应为有效。如果合同被法院认定无效，则原告对合同无效应当承担大部分责任；对于房屋增值部分的利益，应由被告享有大部分利益；原告应先支付相关款项，被告后返还房屋，因为原告有不良嗜好，无能力履行其自己的义务。

二、【法院查明事实】

      2013年，许xx名下位于上海市**区**村第一生产队的宅基地实施动拆迁，该宅基地立基人口为包括许xx、许某在内的6人，2013年*月*日，原告许某与上海***公司签订了上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议一份，就上述宅基地的拆迁补偿等作了约定。2013年*月*日，原告许某与上海市***管理委员会签订了一份《***动迁住宅付款协议书》，约定原告许某认购房型E,建筑面积为236.85平米，价格***元，2013年*月*日，原告许某抽签确定购买的动迁安置房屋为上海市***区**弄**号(以下简称“涉案房屋”)，并交纳了全部购房款。

     2014年*月*日，许某等三人作为转让方，被告朱某某等四人作为受让方，双方签订了一份《房屋及宅基地使用权转让协议书》，约定转让方将涉案房屋及宅基地使用权转让给朱某某等四人价格为2,66万元；转让方将房款全部付清之日把房屋交给受让方，若今后政府准许办理产权证及房产证过户手续，转让方必须无条件协助受让方办理该房屋所需的一切相关手续，其房屋及宅基地所产生的费用均由受让方负责，与转让方无关；今后如遇政府动迁，其权利义务归受让方所有；转让方不得以任何理由赎回该宅基地土地使用权及房屋所有权，若赎回则必须按协议总房款的六倍支付给受让方。合同签订后，被告即按照约定支付了所有购房款，原告方则按照约定将涉案房屋交付给了被告。后许某称涉案房屋系唯一住房，出售后现无处居住，且家人患病生活困难，故诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，退房退款。本院另查明，涉案房屋所占用的土地为集体土地，涉案房屋在建造时未办理用地手续，建造好之后一直未办理产权证。

三【法院裁判理由】

      本院认为，依据土地管理法的规定，集体所有土地的使用权不得出让、转让；或者出租用于非农业建设。该规定属于有关合同效力的强制性规定，而依据合同法规定，违法法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原告将涉案房屋及所占用的宅基地使用权一并转让给被告，虽然现有证据并不能证明涉案房屋所占用的土地属于宅基地，但确属集体土地无疑，且至今未办理合法用地手续，故原、被告所签订的《房屋及宅基地使用权转让协议书》因违背法律的强制性规定而归于无效。

      合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，三原告应向被告返还购房款2,660,000元。关于双方过错的比例，由于三原告在签订《房屋及宅基地使用权转让协议书》时明知涉案房屋不能交易，但仍然与四被告签订转让协议，且向四被告保证永远不赎回房屋所有权和土地使用权，故其应当承担主要责任，本院确定其承担80%的责任；四被告对涉案房屋能否正常上市交易没有尽到应有的注意义务，应当承担次要责任，本院确定其承担20%的责任。

      关于房屋增值部分的处理。最后一次庭审中三原告主张涉案房屋现在的价格是5,50万元左右，四被告主张价格在5,80万元左右，考虑到被告第一次庭审中主张涉案房屋价格在5,50万元左右，且为了减轻当事人诉累，本院不再委托第三方机构予以评估，本院酌定涉案房屋现在的价格为5,60万元。故房屋的增值部分为2,94万元，三原告应当赔偿四被告其中的80%即2,35.2万元。关于被告的装饰装修损失。双方当事人在庭审中一致确认涉案房屋返还后四被告的装饰装修损失为40万元，按此计算，三原告应当赔偿四被告其中的80%即32万元。

       .....

      综上，依照***第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决：一、确认原告许某、王某、许xx与被告朱某某、朱某某1、朱某某2、金某某于2014年*月*日就上海市**区**镇**路**号房屋所签订的《房屋及宅基地使用权转让协议书》无效；二、原告许某、王某、许xx于本判决生效之日起30日内支付被告朱某某、朱某某1、朱某某2、金某某购房款***万元、赔偿金****万元，合计***万元；三、若原告许某、王某、许xx未履行第二项义务，则应向被告朱某某、朱某某1、朱某某2、金某某支付资金占用费(以欠付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付之日至实际清偿之日止)；四、被告朱某某、朱某某1、朱某某2、金某某于原告许某、王某、许xx履行支付全部购房款、赔偿金等义务后3日之内将上海市松江区**镇**路***号房屋返还给原告朱民、王某、许xx；五、若被告朱某某、朱某某1、朱某某2、金某某未履行第四项义务，则每月向原告朱民、王某、许xx支付房屋占用费**万元。