北京市高级人民法院

民事 判 决 书

（2014）高民终字第XX号

上诉人（原审原告）张某

被上诉人（原审被告）北京某投资管理有限公司

被上诉人（原审被告）河南省某百货有限公司

上诉人张某因确认合同无效纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2011）二中民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

2011年8月，张某向原审法院起诉称：北京某投资公司违反诚信原则，故意一房两卖，与河南某管理公司恶意串通再行签订买卖合同，严重侵犯了我的合法权益，故请求人民法院确认：北京某投资公司与河南某管理公司于2009年8月3日签订的《房地产转让合同》无效。

北京某投资公司辩称：一、我公司与河南某管理公司签订的《房地产转让合同》是合法有效的。2005年12月，我公司通过竞拍从中国青少年发展基金会（下称青基会）获得了北京市东城区某胡同22号房屋与所占划拨土地（下称该房屋）的资产处置权。2009年8月3日，我公司与河南某管理公司就该房屋签订了《房地产转让合同》，合同约定我公司将该房屋以2500万元的价格出售给河南某管理公司，我公司负责办理产权变更手续，签约前双方到房屋管理部门咨询过户时间，房管部门答复手续齐全7日内即可办理完毕，因此约定了10日的过户期限。合同签订当日，河南某管理公司交纳了100万元现金，在8月12日前又支付了1200万元购房款。我公司在与河南某管理公司签约后，立即向房屋产权登记人青基会发出过户通知，由于青基会盖章需要相关审批手续，而负责审批的领导出差到外地，我公司连让青基会盖公章都无法完成，根本不能在10日内办理完毕产权变更登记，因此我公司立即告知河南某管理公司我公司无法按约定完成过户手续，让其等待我方继续为其办理。8月18日，青基会出具书面确认函，同意将该房屋的相关登记变更到河南某管理公司名下，河南某管理公司购买该房屋是合法有效的。二、我公司将房屋实际交付给河南某管理公司，并已经办理完毕全部产权变更登记手续。由于我公司违约，河南某管理公司对我方的履约能力产生怀疑，同年8月18日遂向法院起诉，随后该房屋也被河南某管理公司申请了诉讼保全。因此我公司与河南某管理公司在法院的主持下达成调解协议，由我公司10日内协助履行该房屋的产权和土地使用权的过户手续。我公司在与河南某管理公司达成调解协议后，由于张某又提起对我公司的另一诉讼，对该房屋轮候查封，我公司无法自行协助青基会为河南某管理公司办理过户手续，河南某管理公司申请法院强制执行。2009年12月16日，我公司与青基会共同报警，将该房屋内居住的众多农民工清理出去，我公司将该房屋交付给河南某管理公司，河南某管理公司将房屋清理和修整后一直居住使用至今。2011年4月，青基会与我公司完成了该房屋买卖合同的网签，我公司又与河南某管理公司完成了网签，2011年7月底，房屋和土地使用权过户到河南某管理公司名下。按照合同约定，在完成过户手续时河南某管理公司需支付剩余1200万元购房款，河南某管理公司在2009年8月18日至2011年8月5日之间，应我公司要求陆续支付了剩余的1200万元购房款。我公司与河南某管理公司之间的《房地产转让合同》已全部履行完毕。三、河南某管理公司与我公司没有恶意串通，是合法真实的买卖行为。虽然此前我公司曾经与张某签订《某胡同房地产转让合同》，房价为2500万元，但是由于张某迟延履行交纳定金和购房款的义务，而且每次交款均是七、八个人一同筹钱交款，100万元都要分成几万和十几万多次交款。同时，我公司发现张某是一名房屋中介人员，刚签约还未付款就在网上出售该房屋，因此，我公司有理由相信张某个人根本无力支付全部购房款，她是想出售房屋后才能给我公司付购房款。在明知张某无力履行合同的情况下，2009年7月，我方按照合同约定行使解除权，并告知张某合同已经解除，并通知她将剩余购房款领走，张某同意解除合同，只是要求我方多返还一些购房款。2009年8月，我公司找到有购买能力的河南某管理公司签约，房价依然是2500万元，签订合同时我公司从未告知河南某管理公司此前与张某签订过购房合同，河南某管理公司也不知有张某此人，况且青基会也为河南某管理公司出具了确认函。合同签订后，河南某管理公司足额支付购房款，我公司也交付了房屋，并履行了过户手续。我公司与河南某管理公司没有任何恶意串通行为，双方的合同是真实有效的。综上，张某诉称我公司与河南某管理公司恶意串通不属实，应依法驳回张某的诉讼请求。

河南某管理公司辩称：一、我公司与北京某投资公司于2009年8月3日签订了《房地产转让合同》，约定北京某投资公司通过拍卖方式取得的本案诉争房产转让至我公司名下。双方交易价款与张某与北京某投资公司签订的转让合同价款相同都是2500万人民币，并未明显低于市场价转让。我公司与北京某投资公司签订的合同，双方意思表示真实，内容合法有效。二、我公司依照合同约定支付了全部合同款项，北京某投资公司出具了收款凭证。三、我公司取得了房屋原产权人基金会的《确认函》。《确认函》中基金会明确了同意北京某投资公司将本案诉争房屋产权及土地使用权过户到我公司名下。四、目前诉争房屋产权已登记在我公司名下。五、本案诉争房产北京某投资公司按合同约定已于2009年12月16日实际交付我公司，并且我公司对此房屋已经实际占有、修缮、并使用。六、张某没有证据证明我公司与北京某投资公司恶意串通。综上所述，我公司与北京某投资公司《房地产转让合同》真实合法有效并未有恶意串通，且我公司实际占有，并交付了全部合同款，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定，应认定我公司为此诉争房屋的实际买受人。由此，请求法院依法驳回张某的诉讼请求，维护我公司的合法权益。

原审法院经审理认为：张某主张北京某投资公司在与其签订涉诉院落转让合同的情况下，为达到谋取更大利益的目的，与河南某管理公司恶意串通，签订虚假合同，严重侵犯了张某的利益，故请求认定北京某投资公司与河南某管理公司就涉诉院落签订的《房地产转让合同》无效。但依据查明的事实，北京某投资公司作为合同甲方与张某作为合同乙方于2009年3月17日签署的《某胡同房地产转让合同》第八条第一款中明确约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”。依据该约定，张某同意北京某投资公司对于双方签订的《某胡同房地产转让合同》享有附条件的解约权，即张某在北京某投资公司另行将涉诉院落转让他人后有权依据双方约定要求北京某投资公司赔偿其500万元，但其无权主张北京某投资公司与他人签订的买卖合同无效。另，根据现有证据也不能证明北京某投资公司与河南某管理公司存在恶意串通的事实，且不存在损害张某利益的后果。故法院对于张某主张北京某投资公司与河南某管理公司签订的《房地产转让合同》无效的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回张某的诉讼请求。

判决后，张某不服，认为原审判决认定北京某投资公司可以依据《某胡同房地产转让合同》第八条第一款中约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”享有解约权是错误的。认为该条款应当理解为双方约定的违约条款。因此，自己有权主张北京某投资公司与他人签订的买卖合同无效。北京某投资公司与他人恶意串通，在房价高涨的前提下，虚构了与河南某管理公司之间的房屋买卖合同，损害了自己的合法权益。上诉要求撤销原审判决，改判北京某投资公司与河南某管理公司之间签订的《房地产转让合同》无效。北京某投资公司、河南某管理公司同意原判。

经审理查明：北京市东城区某胡同22号院的房屋和土地使用权原始登记在青基会名下。2005年12月，青基会将上述房屋和土地使用权交由中经拍卖有限公司进行拍卖。北京某投资公司参与竞买，并竞买成功。同年12月26日，北京某投资公司与青基会签订《资产与权益转让合同》。双方未办理房屋买卖过户手续。

2009年3月17日，北京某投资公司（合同甲方）与张某（合同乙方）就北京市东城区某胡同22号院房地产的转让事宜签订了《某胡同房地产转让合同》。该合同约定，北京某投资公司根据2005年12月26日其与青基会签订的《资产与权益转让合同》，指定青基会将其持有的22号院房地产转让给张某；办公土地使用年限为50年，自领证之日起计算时间；总价款为人民币2500万元（包括土地出让金220万元左右，该院实际转让价为19745元／每平方米）；张某在合同签订的同时支付给北京某投资公司定金500万元；上述合同签订后，北京某投资公司配合青基会负责办理22号院的出让手续，出让金和契税由北京某投资公司承担，但先由张某垫付，最后用该款冲抵房款；某胡同22号院产权过户至张某名下当日，张某向北京某投资公司支付人民币1500万元；土地证过户时，张某将余款一次性支付；张某与北京某投资公司约定4个月内完成转让手续，并完成房产过户，房产过户后2个月内完成土地过户，逾期则按已收款项的万分之二点五／日支付违约金；由于不可抗力原因致使乙方不能按照协议约定取得某胡同22号四合院产权，张某有权单方面解除协议，北京某投资公司应退还张某已交的首付款，如北京某投资公司中途将此22号院转让他人，则赔偿张某500万元，如张某不能按合同付款，则赔偿北京某投资公司500万元；张某违反合同约定的付款及其他义务，北京某投资公司有权单方面解除合同；双方如若延迟，应按应付款额的日万分之二点五比例向对方支付逾期付款违约金。

在该合同落款处下方，双方又增加了付款补充条件，即“此合同双方签章的同时，乙方付给甲方壹佰万元整定金，在合同签定后五个工作日内，再支付肆佰万元定金给甲方，此时此合同正式生效。如在五个工作日内乙方不向甲方支付肆佰万元，则此合同失效，同时，甲方不退还已付定金”。

该合同签订后，张某于2009年3月17日、3月18日分三次给付北京某投资公司定金100万元；又于2009年3月26日分四次给付北京某投资公司定金400万元。2009年3月26日和4月15日，北京某投资公司分别向张某出具了收到上述定金500万元的两份收据。2009年7月21日，张某代北京某投资公司向青基会垫付了土地出让金和土地出让契税2259826.18元，北京某投资公司为张某出具了收条。

2009年8月3日，北京某投资公司与河南某管理公司就北京市东城区某胡同22号院房屋及土地签订了《房地产转让合同》，约定北京某投资公司在该合同签订后10日内将上述房屋和土地过户至河南某管理公司名下。

2009年8月，河南某管理公司将北京某投资公司诉至河南省郑州市二七区人民法院（下称二七区法院），要求北京某投资公司履行将北京市东城区某胡同22号院房屋及土地过户至其名下的义务。在该案审理中，二七区法院作出财产保全裁定，于2009年8月21日查封了登记在青基会名下的北京市东城区某胡同22号院房屋。

2009年9月14日，二七区法院出具调解书，确定北京某投资公司于领取调解书后10日内协助河南某管理公司将22号院房屋及相应土地使用权过户至河南某管理公司名下。

2011年4月2日，二七区法院下达强制执行裁定书，将涉诉房屋及土地过户至河南某管理公司名下。河南某管理公司于2011年7月26日取得涉诉房屋产权证（京房权证东字第048222号），2011年8月10日取得京东国用（2011出）第00106号土地证。

2013年5月29日，二七区法院作出（2013）二七民再字第38号民事裁定书，裁定如下：一、撤销本院（2009）二七民一初字第XX号民事调解书；二、本案移送北京市第二中级人民法院审理。

另查，张某于2009年9月9日，起诉至北京市东城区人民法院要求确认与北京某投资公司签订的《某胡同房地产转让合同》有效，北京某投资公司继续履行该合同将争议房产过户至张某名下，青基会予以配合办理，北京某投资公司赔偿张某违约金500万元；北京某投资公司反诉要求确认双方之间签订的《某胡同房地产转让合同》已于2009年3月22日解除。北京市东城区人民法院于2011年3月判决：一、北京某投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿张某违约金人民币五百万元。二、驳回张某要求北京某投资管理有限公司继续履行《某胡同房地产转让合同》，将争议房产过户至张某名下，中国青少年发展基金会予以配合办理的诉讼请求。三、驳回北京某投资管理有限公司的反诉请求。判决后，张某不服，持原诉意见和理由上诉至北京市第二中级人民法院。北京某投资公司同意原判。青基会未上诉。针对张某的上诉，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第XX号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。

再查，原审法院审理中，北京某投资公司主张：双方约定，“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”，张某明知22号院有卖给他人的可能性，还确认了一房二卖的后果就是某赔偿张某500万元；张某之所以约定500万元，是她认为在房价平稳时转卖房屋获利最高额不会超过500万元，因此在合同中约定解约赔偿金是500万元；正因为双方有明确的约定，双方都认可如果出现一房二卖，只支付500万元解除赔偿金的真实意思表示。

在本院审理期间，张某未能就其主张提供新的证据。

经本院调解，双方当事人不能就案件的解决达成一致意见。

上述事实，有《某胡同房地产转让合同》、《房地产转让合同》、收条、（2009）二七民一初字第XX号民事调解书、（2011）二中民终字第XX号民事判决书、房屋所有权证、土地使用权证、付款凭证及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为，张某上诉的主要观点是河南某管理公司与北京某投资公司在股权转让以及签订房屋买卖合同过程中恶意串通，损害了其合法权益。所谓“恶意串通”，法律意义上指为牟取不法利益合谋实施的损害国家、集体或第三人利益的行为。“恶意”是指当事人明知或应知其行为会损害国家、集体或者第三人的利益而仍为之。如果当事人不知道这种损害后果，则不是恶意。如果仅有一方有损害他人的意思，没有双方的通谋行为，也不属于恶意串通。张某在其诉讼中所提供的证据仅是围绕着北京某投资公司股东个人在转股中形式有瑕疵，包括其要求证人出庭作证也是围绕关于北京某投资公司转股中存在的问题，但没有证据证明河南某管理公司与北京某投资公司在房地产转让上存在恶意串通，以及河南某管理公司在签订房屋买卖合同时知道北京某投资公司与张某签有购房合同。北京某投资公司一房二卖的行为是不当的，其应承担相应的责任。故张某在没有新的证据予以证明的情况下坚持主张北京某投资公司与河南某管理公司之间的交易行为存在恶意串通缺乏依据，本院对其主张不予支持。依照法院已经生效的判决确定的事实，张某与北京某投资公司之间签订的房屋买卖合同实际已经终止履行。生效的判决也确认了北京某投资公司违约事实并判决北京某投资公司按照双方约定赔偿张某500万元。因此，实际上张某已经丧失了作为一方当事人主张另一份合同无效的资格。故此，张某要求确认河南某管理公司与北京某投资公司之间签订的《房地产转让合同》无效的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。