唐敏律师

一、基本案情
       2018年原告钟某与被告某房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定于合同签订之日向出卖人交付首期房款80多万元，余款采取按揭贷款方式支付，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自收到解除通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了首付款80多万元及维修基金，办理了合同备案手续，后因原告无法在银行办理按揭贷款，2019年被告向法院起诉原告要求支付剩余全部购房款及逾期违约金。原告由于客观情况想解除买卖合同，并认为导致商品房买卖合同无法继续履行的责任在被告。

二、    办案思路和过程

       原被告双方的合同签订后，原告按约定支付了首付款和维修基金，并向银行提交了按揭贷款资料，经过1年多的时间按揭贷款没有办理下来，被告向法院提起诉讼要求原告支付剩余全部购房款80多万及逾期违约金10多万元。原告为了维护自身合法的权益，遂委托我们代理此案，律师在了解基本情况，充分分析案情后，律师认为这是一起商品房买卖合同纠纷案，在审查相关证据后，代理律师认为原被告双方签订的合同和补充协议有限制原告权利等不平等条约，在此案中原告可以提起反诉以维护自己的权益，在原告向法院提起反诉过程中，被告撤回了起诉，律师代理原告采取直接起诉被告的诉讼策略。

    第一、原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效。

    该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，原告签订合同后按约定支付了购房款和维修基金，被告也办理了合同备案登记。

    第二、原告不能取得银行贷款，导致合同无法继续履行，被告有一定的责任。在补充协议中被告对商品房买卖合同的一些条款约定 了不适用的条款，其中就包括了合同中对原告解除权的约定，但在补充协议中被告对原告的违约金约定却清楚明确，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同之规定。2020年在本案开庭中，被告继续提及要求原告支付余款和违约金的要求，但在证据确实充分并经过法庭审理后，法院依法支持了原告的诉求。