谢晓阳律师

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）佛南法民三初字第611号

原告谢某，男，汉族，住广东省四会市东城区，公民身份号码：×××437X。

委托代理人谢晓阳，系广东龙浩律师事务所律师。

委托代理人刘敏，系广东龙浩律师事务所律师。

被告梁某，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3418。

被告简某，男，汉族，1974年6月11日，住广东省佛山市禅城区。

被告佛山市XX有限公司，住所地：佛山市南海区。

法定代表人简某。

委托代理人梁某，公司股东，系上列被告之一。

原告谢某与被告梁某、简某、佛山市XX有限公司，房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢晓阳、被告简某、被告某公司委托代理人暨被告梁某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年4月16日，原告通过中介将原告所有位于信苑3404房出售给被告梁某、简某，双方签订《房地产买卖合同》，约定交易价格为3330000元，首期房款1000000元在银行通知提前还贷3个工作日内支付，尾期房款2330000元在房管部门核发新房产证后3个月内支付，逾期支付每日按成交价为3‰支付违约金。合同签订后原告履行了出卖人全部义务，并在2012年6月25日将房产过户登记到被告简某名下，但被告简某、梁某并未按合同约定向原告支付购房尾款2330000元。经原告催讨，某公司开具一张金额为2330000元支票给原告，用于担保被告简某、梁某应向原告支付的购房款。某公司开具支票后，被告梁某告知原告某公司账户内并无现金，要求原告不要承兑，以免公司被罚款，2013年7月22日，被告某公司名称变更，原告至今无法承兑支票。此后，被告又向原告支付了部分款项，截止2014年3月17日，被告梁某、简某仍欠原告购房款款本金1860000元未付，两被告向原告书面承诺于2014年5月18日向原告支付上述款项，并同意在款项未支付完前房屋由原告出租，租金无偿归原告所有。逾期，被告简某、梁某仍未向原告支付任何款项。原告起诉请求法院判令：1、被告梁某、简某向原告支付购房款1860000元；2、被告梁某、简某支付从2012年9月26日起以拖欠的购房款1860000元为本金按银行同期贷款利率（6.55%）的四倍计算至还清购房款之日为止的违约金（暂计至2014年6月10日为1012001.2元）；3、确认从2012年4月16日起至被告实际清偿购房款时止房屋的出租权属于原告，出租收益无偿归原告所有；4、被告某公司在2330000元范围内对被告梁某、简某付款义务承担连带清偿责任；5、诉讼费用由被告承担。

被告梁某辩称：我方对原告的起诉没有异议，并愿意在一年的时间内分期支付购房款本金给原告，原告在出售房屋前已将房屋出租，出售后至今租金一直由原告收取，该租金可冲抵全部利息。

被告简某辩称：我方对原告的起诉没有异议。

被告某公司辩称：本案与某公司无关，请求法院驳回原告对公司的诉讼请求。

根据庭审中采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：

被告某公司为有限责任公司，其股东为被告梁某、简某。2012年4月16日，原告与被告梁某签订《房地产买卖合同》，原告将自己所有位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆信苑3404房（房地产权证号为佛字第××号A，以下简称涉讼房产）出售给被告梁某，成交价为3330000元，首期房款1000000元（含定金）在银行通知提前还贷3个工作日内支付，尾期房款2330000元在房管部门核发买方房产证当天开始3个月内支付，逾期须每日按成交价的3‰支付违约金，物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天。2012年6月25日，涉讼房产变更登记权属人为被告简某，登记权利证号为020***号A。同年7月25日，某公司出具一张支票，金额为2330000元，收款人为原告谢某，用途为购房款，该支票原告至今仍未承兑。

2014年3月17日，被告梁某、简某出具《还款计划书》，确认实际购房人是简某、梁某，截止同日尚欠谢某购房款本金1860000元，保证于同年5月18日前还清欠款，在未还清欠款前房屋由谢某出租，租金无偿归谢某所有。

2014年6月13日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼房屋一直由谢某收取租金，原告确认2014年7月前月租金为5500元，此后每月租金7500元。

本院认为，原告谢某与被告梁某签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告梁某、简某对原告起诉请求支付购房款1860000元没有异议，本院对原告此项诉讼请求予以支持。涉讼房产于2012年6月25日变更登记在被告简某名下，依照合同约定被告应于2012年9月26日前支付剩余购房款给原告，被告梁某、简某未按合同约定支付购房款，已构成违约，应承担逾期付款违约责任。考虑到原告的损失为利息损失，且涉讼房产租金一直由原告收取，本院酌情调整按日万分之五计算逾期付款违约金，原告主张按银行贷款利率四倍计算稍高，超出部分本院不予支持。合同约定原告交付房屋的时间为被告付清购房款之日，因此，虽然涉讼房屋已登记在被告简某名下，但原告一直收取租金并不构成违约，况且2014年3月17日被告梁某、简某在出具还款计划书时，也明确付清购房款前涉讼房产租金无偿归原告所有，被告梁某辩解以租金冲抵全部逾期付款违约金依据不足，本院不予采纳。原告起诉请求确认在被告付清购房款前涉讼房产出租权属原告、租金无偿归原告所有，其实质是请求本院确认在被告付清购房款前，其仍享有涉讼房产的收益权利，原告此项请求符合合同约定，本院予以支持。虽然某公司向原告出具支付金额为2330000元支票，但考虑到被告梁某、简某为某公司股东，二人以某公司名义向原告支付购房款符合情理，原告并未举证证明被告某公司是以担保人名义出具支票，其要求被告某公司对本案债务承担担保责任理据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告梁某、简某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款1860000元予原告谢某。

二、被告梁某、简某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1860000元为本金，从2012年9月26日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告谢某。

三、确认在被告梁某、简某履行完上述第一项、第二项判决确定的义务前，位于信苑3404房（登记权属人为简某，登记权利证号为0**号A）收益权利归原告谢某享有。

四、驳回原告其他诉讼请求。

本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取15438元、财产保全费5000元，合计20438元（原告已预交），由被告梁某、简某负担，两被告应于上述付款同期迳付还原告，本院不另收退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　朱道春

二〇一四年八月二十九日

书记员　　谭国敏