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刘某某与江苏某某有限公司商品房预售合同纠纷案

作者:张文樵律师 发布时间:2020-02-05 浏览量:0

刘某某与江苏某某有限公司商品房预售合同纠纷案


  一、[裁判要旨]

 《商品房买卖司法解释》第8条、第9条,对于赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定,适用于商品房买卖合同,不能适用于预约合同。

  二、[案情简介]

  2010年8月17日,刘某某(乙方)与江苏某某有限公司(以下简称某某公司)(甲方)签订了《某某小镇认购意向书》,约定:乙方选择甲方开发的“某某小镇”住宅X号楼X单元X室;为确定双方意向,乙方自愿缴纳认购意向款9万元;甲方在确定价格后,通知意向购买者。意向购买者接到通知后五日内到“某某小镇,合同右下角日期上房手写注明“享受总房款97折优惠”。当日,刘某某向某某公司缴纳了九万元,某某公司向刘某某出具了收据。

   2010年8月24日,徐州市住房保障和房产管理局认为某某公司“于2010年2月份,在未办理‘某某小镇’处商品房预售许可证的情况下,以出售小镇,VIP卡形式进行违法预售”下达了徐房行罚字( 2010某某号行政处罚决定书,要求该公司停止“某某小镇”商品房违法预售行为,并没收违法所得20万元。

   2011年5月17日,某某公司向刘某某发出退房通知函,内容为:“您在小镇认购的XX室,未取得商品房预售许可证,不具备销售条件。请您于接到通知即日,携带相关证件办理退房手续。”

   2011年7月,某某公司向市政府、市城建局等四家单位作出了“关于小镇预订客户的答复报告”,对客户要求退房的“自业主申请之日起三日内退还认购金.按已交款项的10%年息给予补偿”。

   2012年1月8日,刘某某到某某公司重新选房,并确定了新的意向房号。后,刘某某没有与某某公司签订商品房买卖合同。

  原审法院另查明,2012年7月26日,刘某某取得“某某小区B区”商品房预售许可证。

  三、[判决理由]

  本案的认购意向书因不具备商品房买卖合同的主要条款,不能认定为商品房买卖合同。因此,不能适用关于商品房买卖合同的相关法律规定。因双方未订立商品房买卖合同,且刘某某不再购买意向书中的房产,某某公司应当返还刘某某缴纳的认购意向款并赔偿其损失,该损失按照年息10%的标准计算。遂判决如下:一、被告某某公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某认购款90000元及损失(以90000元为本金,自2010年8月17日起按年息10%计算至本判决确定的履行义务之日止)。二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。

  刘某某不服一审判决,向本院上诉称,一审法院认定本案不是商品房买卖合同错误。二审判决驳回上诉,维持原判。

  四、[律师评析]

  首先,关于被上诉人是否存在欺诈行为的问题。预约合同,是指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据相关法律规定,商品房认购、订购、预定等协议被认定为房屋买卖合同也应具备法律规定的条件,但是涉案的认购意向书仅约定房号,对于房屋基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用时间等均未约定,故本案的认购意向书不能被认定为商品房买卖合同,而是预约合同。上诉人虽然主张被上诉人在签订认购意向书时承诺了价格,是欺诈行为,但是被上诉人对于整体楼盘价格的宣传,不能被认定为具体房屋的单价,并且在该份认购意向书中明确约定“甲方在确定价格后,通知意向购买者”,故上诉人所主张的被上诉人在签订认购意向书时存在欺诈行为,不能成立。

  其次,关于被上诉人是否支付惩罚性赔偿9万元及损失10万元的问题。《商品房买卖司法解释》第8条、第9条,对于赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定,适用于商品房买卖合同,不能适用于预约合同。本案所涉的认购意向书,是被上诉人通过认购、订购、预订等方式向上诉人收受认购款作为订立商品房买卖合同担保的,上诉人亦未能举证证明系被上诉人一方的原因未能订立商品房买卖合同,故根据本院查明的事实,导致商品房买卖合同未能订立的系不可归责于当事人双方的事由,被上诉人应当将认购款返还买受人。原审法院判决被上诉人返还认购款,并在被上诉人自愿的基础上向上诉人承担利息损失,并无不当。


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