民事答辩状

答辩人：长沙**置业投资有限公司

被答辩人：长沙**实业有限公司

答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案【（2011）湘高法民一终字第15号】，提出如下答辩：

一、被答辩人关于解除答辩人与被答辩人2005年7月20日签订的两份《房屋转让协议》的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。

被答辩人依据《合同法》第九十四条、九十六条要求解除《房屋转让协议》的诉请应否得到支持，取决于答辩人是否具备《合同法》第九十四条规定的行使合同单方解除权的条件。依据上述相关法条的规定，被答辩人需证明其具备以下三个条件：第一，答辩人尚需支付被答辩人房屋转让款；第二，答辩人具有迟延履行（支付房屋转让款）债务的情形；第三，被答辩人已经依法催告答辩人履行债务。

答辩人认为，被答辩人请求判令解除《房屋转让协议》的条件无一成立。

（一）答辩人没有应当向被答辩人履行的债务

1、2005年7月18日的《合作协议》及2006年1月20日的《关于联合委托挂牌的谅解备忘录》是双方真实意思表示，二文件明确：涉案14栋房屋的2414890元房屋转让款包含在答辩人或其关联公司（本案第三人）竞买76.7亩土地使用权的总包干价5200万元之中。也就是说，双方在签订合同时即有此合意：只要答辩人依照约定以5200万元的价款竞得土地，地上房屋所有权转移问题是一并得到解决的，而不需答辩人另行支付房屋转让款。

    被答辩人主张答辩人尚需支付房屋转让款，事实上就是主张：因为原约定5200万元的成交价在实际履行中变为3842万元，所以双方原意思表示“只要答辩人依照约定竞得土地，地上房屋所有权转移问题是一并得到解决的”就应当被否定。但是，事实上，成交价从原来的5200万元变为3842万元的唯一原因就是：被答辩人违反《合作协议》，无法将6余亩地一并招拍挂的违约行为。被答辩人违约之后，不但没有承担相应的违约责任，反而主张单方面变更双方的真实意思表示；更离谱的是，被答辩人要求的这种变更是要求答辩人承担更多的不利后果，这样的行为是一种要求他人为自己的违约承担不利后果的违反诚实信用原则的行为，不应得到支持。

依据《合作协议》和《关于联合委托挂牌的谅解备忘录》的约定，第三人君捷公司基于答辩人与被答辩人签订的《合作协议》，通过招拍挂方式竞得土地后，相应土地上的房屋所有权转移问题已经一并解决，241万余元房屋转让款已经包括在成交价中。答辩人已经履行房屋转让款的支付义务。

    2、为尽可能实现原《合作协议》的全部合同目的，即继续由被答辩人协助答辩人或其关联公司合法获得剩下的6余亩地的土地使用权，答辩人的关联公司（本案第三人君捷公司）与被答辩人另行签订《合作协议书》，答辩人的关联公司将1358万元（5200万元扣除3842万元后的余额）支付给被答辩人，被答辩人负责包干为答辩人的关联公司（本案第三人）合法取得6亩余地（76.7亩扣除70.26亩的余额）的土地使用权。但是被答辩人仍然无法履行合同义务，再次使得答辩人的合同目的不能实现。这就是原约定5200万元的包干价在实际履行中变为3842万元的全部事实经过。

    该《合作协议书》已经（2009）湘高法民一终字第13号民事判决书判令解除。答辩人的关联公司（本案第三人）已通过强制执行该生效判决收回了1358万元款项。从《合作协议书》和（2009）湘高法民一终字第13号民事判决书的内容来看，1358万元款项正是作为答辩人依法获得剩余6余亩土地使用权的对价的补充约定。从上述事实来看，被答辩人与答辩人的关联公司已经通过《合作协议书》补充约定了《合作协议》未履行部分的相关事宜，其中1358万元被认定为获得6余亩土地使用权的对价，换言之，双方已经不存在对于房屋转让款的任何争议，房屋转让款已经包含在3842万元土地出让成交价之中。

    3、倘若被答辩人认为房屋所有权转让款不包括在成交价3842万元之中，为什么被答辩人从未向答辩人主张过任何权利或是与答辩人进行过协商谈判？即便房屋所有权转让款不包括在成交价3842万元之中，“3842万元里是否包括241万余元的房屋转让价款、包括了多少比例的房屋转让价款”也是双方必须首先确定的问题。答辩人对于一个没有确定金额的债务，不可能实际履行；未确定金额的所谓债务，自然不属于应当履行的债务。

4、2007年5月11日，答辩人与被答辩人签订《协议》，对此前双方的所有债权债务进行清理结算，该协议证明被答辩人累计欠答辩人人民币19261508.5元，答辩人不欠被答辩人任何款项（当然包括2414890元房屋转让款）。这与前述《合作协议》、《关于联合委托挂牌的谅解备忘录》所要证明的的内容完全一致。

综上，答辩人没有应当向被答辩人履行的债务。

（二）答辩人不存在迟延履行的情形

首先，答辩人不欠被答辩人2414890元房屋转让款，自然就不存在迟延履行。

其次，即便被答辩人认为2414890元房屋转让款不当然包括在3842万元成交价中，答辩人与被答辩人也尚未就“是否需支付房屋转让款、应支付多少房屋转让款”的问题达成合意，亦未通过法院判决得到明确。一个没有明确“是否应履行、履行金额为多少”的债务，不属于应当履行的债务，更谈不上迟延履行。

（三）被答辩人不存在催告行为

催告行为是具有民事法律上意义、能够产生法律后果的单方民事法律行为。如前所述，如答辩人没有需要向被答辩人支付的房屋转让款，自然不存在催告行为。

退一步说，即便答辩人尚有需要向被答辩人支付的债务，被答辩人2008年8月5日发出《关于履行协议的催告函》的行为，也不属于民事法律行为，因而不可能是催告行为。

被答辩人要求答辩人履行的所谓债务，自约定的债务履行期限届满之日起算，已经逾时三年，此所谓债务已经由于债权人怠于行使权利而成为自然债务，法律不再保护。

一个已经不被法律保护的权利，债务人对债权人关于履行原义务的要求，可以不予理会，这是法律允许的、合法的行为，债务人并不会因此承担不利后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定，“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。”诉讼时效对于债务人而言属于一种法定利益。被答辩人所谓催告，是一种“催促”还款的不具有法律效果的行为，更是一种要求答辩人放弃自己时效利益的行为；这不属于民事法律行为，因此也就不属于催告行为。

综上，答辩人没有需要履行的债务，也不存在迟延履行的情形，被答辩人的债权已过诉讼时效，被答辩人发出《关于履行协议的催告函》的行为不属于催告行为，被答辩人要求解除《房屋转让协议》没有事实和法律根据。

二、被答辩人关于“判令被上诉人协助将房屋过户至上诉人名下”的上诉请求，没有事实和法律依据。

    第三人君捷公司通过招、拍、挂的方式竞得土地和涉案房屋，并已与被答辩人签订了相关协议并已经完全履行付款义务。不论《房屋转让协议》是否被解除，被答辩人均不得对涉案房屋主张物权。

君捷公司作为独立的民事主体，依法通过招拍挂程序竞得土地和房屋。《国有土地使用权挂牌须知》中明确房屋所有权人为答辩人，这一事实具有公信力；君捷公司作为土地和房屋受让人，只需依照其与被答辩人签订的《成交确认书》、《付款与交地协议》实际履行付款义务，就可据此主张土地和房屋过户登记并实际取得物权。现土地使用权的转让过户登记已经完成，根据《成交确认书》、《付款与交地协议》的约定和房地不得分离的原则，14栋房屋的所有权只能归属于君捷公司，不能回转至被答辩人名下。

    三、被答辩人的上诉理由存在明显错误和自相矛盾之处，不应采信。

（一）《合作协议》与《关于联合委托挂牌的谅解备忘录》（下称《备忘录》）合法有效，被答辩人认为其违反法律法规的强制性规定，是对事实和法律的曲解。

《合作协议》和《备忘录》的主要内容围绕土地使用权招拍挂出让这一主题展开，同时包括答辩人方对被答辩人的支持、帮助等内容，没有任何规避土地使用权出让这一土地监管制度的意思表示。事实上，该宗地也依法进行了公开挂牌出让。该《合作协议》也无法确保答辩人对宗地的成功摘牌。至于双方约定5200万元的金额，这并非对摘牌价格的操纵（事实上，在土地公开挂牌出让过程中，任何人都无法操控价格），仅为双方基于答辩人对被答辩人在土地出让前的帮助支持和对土地摘牌价格的合理预期，而在答辩人与被答辩人之间进行利益分配的一个参照数，完全属于当事人意思自治的范围，不违反任何法律法规的强制性规定。

（二）被答辩人既然认为“上诉人和被上诉人签订的《合作协议》及《备忘录》根本未实际履行”，“上诉人与第三人于2006年11月23日在土地转让中签订了《付款与交地协议》，此为上诉人与第三人的另一法律关系，不涉及到上诉人与被上诉人的房屋转让合同纠纷”，那么第三人君捷公司作为独立民事主体依法通过招、拍、挂方式竞得本案涉案土地和房屋的行为就与《合作协议》、《备忘录》无关；君捷公司依法竞得土地和房屋的合法权利无疑应当得到保护。被答辩人认为第三人的权利并非“合法权利”、“被上诉人违法操纵使其关联公司获取土地使用权”，没有事实根据，纯属臆断。

（三）答辩人将14栋房屋以什么价格出卖给第三人君捷公司与本案无关。被答辩人主张1700万元归其所有，没有任何根据。

答辩人2005年7月20日从被答辩人处受让涉案的14栋房屋，并办理了房屋过户登记。答辩人在取得该14栋房屋所有权后，以什么方式、什么价格转让给谁，均与被答辩人无关，被答辩人无权过问，更不应有分利的非分之想。

综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间的《房屋转让协议》不能解除，被答辩人的上诉请求没有事实和法律根据，依法应予驳回。   

    此致

湖南省高级人民法院

                           答辩人：长沙**置业投资有限公司

                            2011年3月16日