北京市朝阳区某广场办公楼房屋租赁案 

我作为本案原告的代理律师全程承办了此案件，原告的期望是拿回交出的100000.00元保证金中的60000.00元即可，通过本律师的努力，在法律和证据许可的最大范围内，最终追回了80000.00元保证金。 

一、案情：

2010年11月3日和11月5日闻某、被告黎某通过某房屋中介分别签署了关于租赁北京市朝阳区某广场某号楼某号房的租赁定金协议和租赁合同。约定租赁期限自2010年11月11日至2011年11月10日，租期壹年。租金每月为50000.00元，租金支付方式为押贰付叁，每三个月支付一次，付款日是起租日前3天支付下一次租金。签订租赁合同当日，原告向被告一次支付了三个月的租金150000.00元和两个月的保证金100000.00元。后每期的租金都按约支付给了被告，租金支付到了2011年11月10日。2011年8月末原告向被告提出了提前解除租赁合同的要求，并于9月26日把涉案房屋钥匙交给了被告，之后被告进行了出租等行为。期间原告向被告所要剩余房屋的租金、保证金（押金）等，被告以种种非法理由拒绝退还，原告无奈之下最终诉至北京市朝阳法院。

   二、 原告的诉讼请求：

1、请求贵院依法判决被告返还给原告北京市朝阳区某广场某号楼某号房的保证金（押金）：100000.00元。

2、请求贵院依法判决被告返还给原告北京市朝阳区某广场某号楼某号房剩余租金：40000.00元。

3、请求贵院依法判决被告返还给原告北京市朝阳区某广场某号 楼某号房的电费：3000.00元。

4、诉讼费由被告承担。

三、被告在庭审中提出了反诉，其反诉请求如下：

1、赔偿房屋及家具损失120000.00元。

2、给付提前解除合同违约金50000.00万元。

四、原告、被告各方提供了以下证据：

1、原告方提供的证据：租赁定金协议（证明：双方存在合法的租房定金合同关系）、第50036号租赁合同（证明：双方存在合法的房屋租赁合同关系）、2010年11月5日租房情况说明（证明：起初租房时房屋交接情况）、2010年11月5日收据（证明：被告收取了原告三万元押金）、支出凭证（证明：原告按约支付给被告房租）、中国银行网上电子回单（证明：原告按约支付给被告房租）、收条（证明：被告应该付给原告剩余电费）、照片（证明：被告提供的六把椅子完好如初）等证据。

2、被告方提供的证据：物业公司的情况说明（证明：反诉被告对涉案房屋的损害情况）、购买老板椅等家具的收据（证明：租赁房屋中家具的价格）、租赁房屋到期后的涉案房租装修合同（证明：房屋被损坏后房屋的装修价格和装修事实）等证据。

五、本案争议的焦点问题：

1、被告是否应该退还给原告保证金（押金），如果应该退还，则退还比例是多少。

2、被告是否应该返还给原告剩余的部分租金40000.00元。

3、被告提出的120000.00元房屋及家具损失应否由原告赔偿，如果赔偿比例应该是多少。

六、针对本案的争议焦点问题，律师意见如下：

1、100000.00元保证金应该全部返还给原告。理由为：原告在合同到期届满前的一个半月时，以交付给被告房屋钥匙的方式提前解除了租赁合同，被告接受了房屋钥匙，此行为视同被告同意原告提前解除租赁合同。并且被告在收取钥匙后进行了实际出租行为（可惜原告没有留下此方面的证据，被告后来一直拒绝承认其进行了再出租行为）。在原告没有对房屋进行人为故意损害等行为的情况下，被告应该返还给原告足额的保证金。

2、被告应该返还给原告剩余的部分租金40000.00元。理由为：被告为了达到不退剩余租期房租的目的，虽然一直拒绝与原告进行正式的房屋交接，但原告向被告交钥匙行为足以证明双方协商一致解除了租赁合同。所以，合同解除后，原告除了按照租赁合同约定“提前解除租赁合同应该支付一个月房租给被告作为违约金外”，还剩余20天的房租40000.00元，则应该由被告全额退还给原告。（本案中原告疏忽的地方是没有把所有的房屋钥匙交给被告，只交付了房屋钥匙三把中的一把，最终影响到了法院对租赁合同解除时间的认定）。

3、被告提出的120000.00元房屋及家具损失不应该有原告承担。理由为：原告对房屋造成的客观损害结果，都是原告在正常使用房屋过程中形成的，正常使用造成的损坏依照合同法的相关规定应该由被告（出租人）承担维修等义务。被告在房屋租赁期满后进行的重新装修行为，应该认定为被告对自有房屋的正常维护、改善，其重新装修行为更是为了提高继续出租的租金价格的自需行为，其装修并不是因为原告的故意损害行为造成的后果。所以被告的120000.00元装修费及家具损失原告无需承担一分钱。

4、被告提出的50000.00元违约金，原告已支付给被告。因为在原告诉讼请求中已经把此笔违约金直接扣除，所以，50000.00元从剩余租金中直接扣除即可。

七、法院判决：

最终法院认定，双方签订的租赁的合同合法有效。但因原告没有单方合同解除权，2011年9月26日把钥匙交给被告时未明确解除合同，并且原告只把其中一把钥匙交给被告，双方未正式进行房屋交接，并且原告仍持有房屋水、电卡；据此认定原告并未完全转移房屋控制权给被告，直到2011年11月10日双方合同到期才进行正式房屋交接，所以原告应该支付租金到合同到期日。

关于房屋损失，因为房屋已重新装修无法鉴定损失修补费用，并且原告不认可被告的损失，被告也不能具体证明损失数额，原告造成的损害后果多是正常使用造成的，所以法院从房屋实际使用情况，酌情支持被告房屋的损失请求。

具体判决如下：

一、被告于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）保证金80000.00元。

二、被告于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）电费3000。00元。

三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。

对本案的审判结果，本律师认为法院酌情支持被告装修费的请求是没有法律依据的，因为本案的原告（委托人）愿意接受一审的审判结果，就没有上诉。根据代理经验，我认为，二审法院完全可以改判一审法院酌情支持被告20000.00元装修、家具损失请求的判决项的。

     刘大伟律师

                               于2012年10月25日整理