提示：司法实践中，买卖双方和中介公司一起签订了居间合同，并就房产买卖的一些细节问题都作了约定，一般法院会认定买卖关系成立，并支持乙方继续履行合同的诉讼请求。但是，个案可能千差万别，法官对该类问题的确定也不尽相同，建议大家还是慎重处理。

附案例：（详见附件）

点评：

我们认为：1、法院应当认定使用权转让关系成立，并支持原告的诉讼请求。需要说明的是，卖方当初跟中介签订的合同中，已经注明了标的、价格等最重要的交易条件，而原告与中介公司所签的居间合同的交易条件与此完全吻合。另外被告收取定金的行为表明被告知晓有确定的买房人支付定金，而且被告应当认为就是以当初委托给中介的交易条件收取定金的，除非被告明示中介改变交易条件。（原告可以从这方面借助中介公司乙方加以确认。）实际上使用权转让合同成立要件就完全具备了：当事人双方、标的、价格。实际上，本案例的交易的过程可以理解成这样：卖方委托（邀约邀请），与中介公司签订居间合同－－买方认可卖方的要约邀请并与中介签订居间合同－－买方支付定金，针对要签约邀请发出邀约－－卖方接受中介转交的定金，作出承诺，交易条件是原与中介公司签订的居间合同内容－－转让合同和定金关系成立，交易需要买卖双方进一步磋商交易细节－－卖方反悔，明示“不卖了”（当然就没必要再去商讨交易细节问题了）－－买方要求卖方承担违约责任－－卖方反过来又同意卖房了。2、即使法院认为使用权转让关系不成立，法院也应当支持原告双倍返还定金的诉讼请求，因为如果使用权转让关系不成立，定金便成为订约定金，被告明示过不再出售房产，就相当于拒绝订立合同（并非磋商不成），应当承担双倍返还定金的责任。3、法院从合同订立的过程，如邀约邀请、邀约、承诺等角度去分析案件，没有切中案件的要害，也不符合房地产居间活动的操作惯例。4、中介公司在操作过程中也不够严密：定金收据应当标明买受人并援引居间合同中的交易条件。

附件：上海市黄浦区人民法院

民事判决书

(2 006)黄民四(民)初字第962号

    原告姜某某，女，1 9 5 6年3月1日生，汉族，住所地本市蒙自路395弄6号3 04室。

    委托代理人李剑瑜、马刚，上海豪珈律师事务所律师。

    被告韩某某，女，1 94 7年2月28日生，汉族，住所地本市上南十村成山路3 5 o弄9号30 3室。

    被告丁某某，男，1 9 3 7年5月2 8日生，汉族，住所地本市上南十村成山路35 o弄9号30 3室。

    委托代理人瞿群官(被告之亲戚)，男，1 954年1 1月1 8日生，汉族，住所地本市建国西路3 5 8弄5号。

    第三人上海***海房地产经纪有限公司，住所地本市国货路378号。

    法定代表人沈文浩，总经理。

    委托代理人孙宇春，公司职工。

    原告姜某某与被告韩某某、丁某某房屋返还不当得利一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈建勇独任审判，于2 006年4月24日公开开庭进行了审理。同年6月1 9

日，本院依法追加上海***海房地产经纪有限公司第三人，并于同年7月1 3日公开开庭进行了审理。原告姜某某的委托代理人马刚，被告韩某某和被告丁某某的委托代理人瞿群官，第三人上海***海房地产经纪有限公司的委托代理人孙宇春到

庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告姜某某诉称，2 o 05年3月4日，被告与第三人签订协议，委托其转让本市望云路1 51号底层公有住房使用权。3月6日，原告与第三人就该房的转让达成协议。3月8日，原告通过第三人转交了定金人民币5 oooo元。3月9日，原告又以此方式支付了购房款人民币30000元。但被告未积极履行办理过户手续和交房的义务。2006年2月16日被告明确表示拒绝转让该房屋。之后，原告多次通过第三人追讨定金和房款未果。故起诉，请求判令被告双倍返还定金1 00000元；判令被告返还房款人民币3 00 OO元。

    被告韩某某、丁某某辩称，因第三人违规操作，原告与被告没有合同上的关系。被告不认识原告。定金和房款是收到第三人的，而不是原告的。原告将房款及定金交给第三人的。如果原告愿意购买此房，被告同意出售。如果原告不愿意购买，被告韩某某愿意将钱款返还第三人，并愿按同期银行一年期存款利率计算支付利息。

    第三人上海***海房地产经纪有限公司述称，对原被告的诉称、辩称无异议.

原告针对其诉讼请求提供了一下证据（复印件）：1、租赁公房凭证，证明被告丁某某系本市望云路1 51号底层公有住房的承租人；2、委托转让合同，证明被告韩某某和第三人建立了委托转让关系；3、房地产居间合同，证明原告与第三人签订了居间合同；4、四张收条，证明第三人收到定金和预付房款并转给被告韩某某；5、被告的书面材料，证明被告违约。

    被告未提供证据。

    第三人未提供证据。

    经质证，被告对原告提供证据的真实性没有异议。但认为居间合同是在应诉后才看到的，如果按照原告与第三人的合同，被告同意按此履行。

    第三人对原告提供的证据无异议。

    根据原告提供的证据和被告、第三人的质证意见，结合当事人庭审陈述，本院确认如下事实：两被告是夫妻关系。被告丁某某系本市望云路l 51号底层公有住房的承租人。该房面积为2 o平方米，系不可售公房。2 005年3月4日，被告韩某某与第三人签订委托转让协议，被告韩某某委托第三人转让本市望云路1 51号底层公有住房使用权，转让价为398000元，委托期限至同年5月3 o日止。3月6日，原告与第三人签订《房地产居间合同》，原告委托第三人的主要委托事项是“代转交定金及房款”和“委托居间方查勘房屋”。3月8日，  第三人收取了原告定金人民币5 0000元。同日，被告韩某某从第三人处收取了定金人民币5 00 oo元，并出具收条一份，内容是“今收到望云路151号底层20平方米购房定金，计人民币伍万元正”。3月9日，第三人又收取原告购房款人民币30 o 00元。当日，被告韩某某又从第三人处收取了购房款人民币30 o o o元，并出具收条一份，内容是“今收到望云路1 51号底层20平方米购房款，计人民币三万元正”。之后，原被告未协商房屋转让事宜，未签订转让合同。2 006年2月16日，在原告找被告要求转让房屋时,被告韩某某出具‘房屋不卖了”的书面材料交原告。原告认为被告违约，故起诉，请求判令被告双倍返还定金1 ooooo元；判令被告返还房款人民币30000元。

    另查明，原告与第三人签订《房地产居间合同》前，原被告未就系争房屋使用权转让进行过协商，没有签订房屋使用权转让合同；之后，原被告仍既未自行协商又未通过第三人召集就系争房屋使用权转让进行协商，至今未签订房屋使用权转让合同。

    审理中，第三人表示其转交给被告的钱款，由被告直接返还原告。被告表示如果原告不愿意受让房屋使用权，被告愿意将钱款返还原告，并愿按同期银行一年期存款利率计算支付利息。

    本院认为，本案的争议焦点在于原被告间是否成立房屋使用权转让合同。原告认为，原被告间成立房屋使用权转让合同。理由是，虽然双方未在同一份合同上签字，但被告与第三人建立了委托关系，原告也和第三人建立了委托关系，原告通过第三人转交了定金和部分房款，被告已收取了第三人转交的定金和房款，故房屋使用权转让合同已在履行，双方合同成立。被告认为双方没有合同上的关系。理由是，被告与原告未见过面，从未为房屋使用权转让而进行协商。被告只与第三人有合同关系，被告收到的定金是第三人的而非原告的。被告和第三人的委托合同在前，原告与第三人的委托合同在后，但原告与第三人的合同未写明使用权转让的双方。本院认为，合同的成立要经过要约和承诺两个阶段。被告与第三人签订的委托合同，从合同内容看，被告委托第三人寻找买受人，系被告与第三人建立了居问合同关系。即名为委托合同实为居间合同。因寻找买受人是针对不特定人，故属要约邀请。原告与第三人答订的居间合同，其主要委托事项是转交定金和房款，而非促成房屋使用权转让双方合同成立，故从合同内容看，原告与第三人间成立委托合同关系，而且委托事项是转让定金和房款。因第三人未为原被告提供订立合同的媒介服务，原被告双方在诉讼前从未就房屋使用权转让进行协商，原被告间不存在要约行为，亦没有针对要约的承诺，故原被告间未成立房屋使用权转让合同关系。原告认为被告与第三人建立了委托关系，原告也和第三人建立了委托关系，从而原被告问成立合同关系的主张没有依据。至于原告认为，原告通过第三人转交了定金和部分房款，被告已收取了第三人转交的定金和房款，故房屋使用权转让合同已在履行，双方合同成立的意见，因主体确定是合同成立的必备条件，而被告收款时并不知道定金和房款系原告交付，只认为收取了第三人的钱款。故在合同主体未确定，且原被告未对房屋使用权转让价格、付款方式、交房日期及违约责任等主要条款进行协商并达成一致，仅凭被告收取了第三人的钱款就认为房屋使用权转让合同已在履行、双方合同成立的意见缺乏依据。综上，原被告间未成立房屋使用权转让合同。因原被告间未成立合同关系，故不存在被告违约的情形，原告要求被告双倍返还定金的请求缺乏依据。原告在双方未成立合同关系的

情况下,通过第三人转交钱款的行为，可视为其向被告发出的受让房屋使用权的要约，但该要约直至被告应诉时才到达被告。现被告在审理中知晓收取的第三人钱款系原告交付的情况

下，明确表示愿意转让该房屋使用权，可视为被告在诉讼中对原告要约的承诺，而原告拒绝受让房屋使用权，故原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。因第三人转交定金时未向被告韩某某披露原告，故被告韩某某收取第三人定金的行为应当视为被告韩某某对委托第三人出卖房屋的担保。现被告韩某某与第三人之间的委托合同期限已过，被告亦愿意将钱款返还，而证据表明被告韩某某收取的第三人钱款均系第三人受原告的委托，实际收取的是原告的钱款，且第三人同意其转交的钱款由被告直接返还原告，被告亦愿意将钱款返还原告，并愿按同期银行一年期存款利率计算支付利息，与法不悖，可予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第1 31条的规定，判决如下：

    一、被告韩某某、丁某某应在本判决生效之日起十日内返还原告姜某某定金人民币5 Oooo元；

二、被告韩某某、丁某某应在本判决生效之日起十日内返还原告姜某某房款人民币300 o O元。

三、被告韩某某、丁某某应在本判决生效之曰起十日内返还原告姜某某定金人民币5 0000元的利息(从2 005年3月8日起至返还之日止，按中国人民银行同期一年期存款利率计算)。

    四、被告韩某某、丁某某应在本判决生效之日起十日内返还原告姜某某房款人民币30000元的利息(从2 005年3月9日起至返还之日止，按中国人民银行同期一年期存款利率计算)。

五、原告姜某某的其余诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币411 0元，由原告负担1 58 0元，由被告负担25 3 0元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陈建勇

二∞六年七月三十一日

书  记  员    刘国钧