历尽艰险，一起复杂疑难的再审申请案成功立案
原创文章 作者：谭志平 






当事人湛XX、刘XX、刁XX因与深圳市XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，2010年8月24日，接到深圳市中级人民法院的（2010）深中法民五终字第1446号民事判决，被判赔偿对方170万余元。2010年9月，湛XX、刘XX、刁XX不服，找到本人请求代理其向省高院申诉。本人接受委托后，立即准备翔实的申诉文件并呈报省高院。此案历尽艰难，2011年5月11日，终于接到广东省高级法院的裁定再审的《民事裁定书》。
案情介绍
2001年2月21日，深圳市中级人民法院依法查封了深圳市A实业股份有限公司（下称A实业公司）所有的A大厦第三层房产（下称涉案房产），并进行公告和通知了相关当事人。2005年3月16日，A实业公司、深圳市A物业管理有限公司（后更名为深圳市XX物业管理有限公司）（下称XX物业公司）、深圳市罗湖区B饭庄（下称B饭庄）、孙X个人、李X个人等，在明知涉案房产已被法院查封的情况下，未经深圳市中级人民法院法院和抵押权人中国C资产管理公司深圳办事处的许可，擅自以XX物业公司与B饭庄的名义签订租赁涉案房产的《房地产租赁合同》，租赁期限为10年。2005年7月，湖南省怀化铁路运输法院（下称怀化铁路法院）受指定，办理中国C资产管理公司深圳办事处执行A实业公司借款合同纠纷一案。怀化铁路法院在执行拍卖涉案房产的过程中，以（2005）怀铁法执字第11-1号、11-15号通知书等，告知了A实业公司、XX物业公司、B饭庄等，并告知B饭庄租赁法院查封房产不受法律保护。中国C资产管理公司深圳办事处于2005年12月8日向怀化铁路法院申请撤销涉案房产上设立的《房地产租赁合同》。2005年12月13日，怀化铁路法院于同月13日发出（2005）怀铁法执字第11-14号通知书，责令B饭庄在20日内自动搬离涉案房产。但是，A实业公司、XX物业公司、B饭庄等对法院的裁定不予理睬，既不解除《房地产租赁合同》，也不搬离涉案房产，并且由B饭庄继续经营。
2005年12月29日，涉案房产由湛XX、刘XX、刁XX三人共同竞投取得，并有三人在法院签署了《不动产拍卖成交确认书》；2006年4月25日，怀化铁路法院裁定该涉案房产为湛XX等三人所有；2006年7月17日涉案房产的产权登记至三原告名下。XX物业公司与B饭庄明知涉案房产已为湛XX、刘XX、刁XX三人所有并被法院责令搬出，但是两者既不解除合同，也不搬离涉案房产。2006年4月25日，湛XX等三人向怀化铁路法院提出申请，要求解除A实业公司委托XX物业公司设立在涉案房产上的房地产租赁合同，并责令B饭庄停止拆除原装修物及赔偿因拆除行为给所有权人造成的损失（有《申请书》及（2008）深中法民五终字第385号民事裁定书予以证明）。2006年5月16日，怀化铁路法院以（2005）怀铁法执字第11-8号民事裁定书解除XX物业公司与B饭庄签订的《房地产租赁合同》，同时确认了B饭庄在已知涉案房产已依法拍卖成交的情况下，未经法院及新所有权人湛XX等三人的同意，擅自将涉案房产的装修全部拆除并进行新的装修的侵权行为。并以（2005）怀铁法执字第11-19号通知书、第11-1号及11-2号公告责令B饭庄等停止侵权行为。2006年7月4日，怀化铁路法院组织刁XX与B饭庄、好世界海鲜大酒店有限公司（下称好世界公司）进行协调，形成的《调解笔录》也证明了B饭庄及实际经营者孙X、好世界公司等对涉案房产进行非法装修的侵权行为。但是法院要求B饭庄搬迁的决定没有得到任何执行。
2007年2月2日，刁XX与B饭庄的实际经营者孙X达成《协议书》，约定B饭庄自愿在2007年2月5日前退出涉案房产，并将涉案房产完整地交付给所有权人。等。但是B饭庄与孙X个人都没有履行协议书的约定。于是在2008年7月，湛XX、刘XX、刁XX三人以侵权纠纷起诉XX物业公司和B饭庄。直至2009年7月，XX物业公司、B饭庄、孙X、李X等竭力阻止湛XX、刘XX、刁XX三人行使物业使用权，不让三人进驻涉案房产。关于上述XX物业公司和B饭庄的侵权事实，就连B饭庄于2009年11月起诉刁XX等三人（案号为（2010）深罗法民三初字第98号）的所谓协议纠纷中也予以承认。其所写的《起诉状》“事实和理由”第2段陈述“协议签订后，原告陆续完成了主要工作，2008年7月，被告……起诉XX物业公司及原告，原告依约负责的协助义务遂无法开展，中止进行。”证明B饭庄和孙X未完成《协议书》约定的义务，进一步证明了其侵权行为。
而自湛XX等三人成为涉案房产的所有权人后，一直向XX物业公司申请接收并进驻涉案房产（有《公证书》、《入伙申请书》及邮件详情单予以证明），但后者以该涉案房产尚欠物业管理费、水电费为由，不配合。而由于湛XX、刘XX、刁XX三人未使用物业，而是由XX物业公司交予B饭庄经营，该相关费用与三人无关。XX物业公司设置诸多障碍拒绝三所有权人的入伙申请，XX物业公司的这一行为严重侵犯了物业所有权人的权益。且身为为业主服务的XX物业公司并未制止B饭庄等行为人对涉案房产进行非法装修的侵权行为，也侵害了所有权人的利益。以上事实，2008年8月18日《怀化铁路运输法院关于深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第1381号委托调查函的复函》予以证明。直至2009年6月，B饭庄、孙X等才将放置在涉案房产的物品搬离（有所有权人拍摄的照片为据）。
2009年6月底，经过三所有权人的努力，才终于接收自己所有的涉案房产，并于同年7月与案外人袁守科签订《房地产租赁合同》。但B饭庄、孙X等依旧霸占涉案房产所有的户外广告位；且XX物业公司不予调解配合业主和新承租人争取广告位权益，甚至对涉案房产进行停水、停电。B饭庄、孙X、XX物业公司等的侵权行为致使新承租人袁守科因不能正常经营而拖欠所有权人湛XX等的租金。后湛XX起诉袁守科，案号为（2010）深罗法民三初字第518号，法院判决袁守科每月减少支付湛XX租金1万2千元。上述事实有诉讼前袁守科的律师发给湛XX的律师函、袁守科的答辩状、该案承办法官向孙X、高春平作的笔录及拍摄的照片和（2010）深罗法民三初字第518号判决书予以证明。
湛XX、刘XX、刁XX三人认为，A实业公司将被法院依法查封的涉案房产委托XX物业公司公司与B饭庄签订《房地产租赁合同》，行为违法无效；而在该租赁行为被怀化铁路法院依法解除后，相关当事人并未依法执行，反而继续实施侵害涉案房产、侵害房产所有权人权利的侵权行为（（2010）深罗法民三初字第257号、（2010）深中法民五终字第1446号判决查明的事实和“本院认为”，予以证明）。这些挑衅法律权威、危害社会主义法治的行为，应得到法律的严惩。因此，请求法院公正判决，维护当事人的合法权益，为社会主义法治保驾护航。


民事再审申请书


再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湛XX，男，汉族，1974年7月5日出生，住广东省增城市荔城街XX路19号605房，公民身份证号码：440125197407050015。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:刘XX，男，汉族，1950年12月27日出生，住广东省增城市新塘镇XX路5号，身份证号码：440125195012270313。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刁XX，男，汉族，1967年1月8日出生，住广东省增城市治城街文化路西一巷6号，身份证号码：440125196701080050。
再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市XX物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区XXX路2105号A大厦23楼2301。
申请再审的请求内容：
请求广东省高级人民法院依法对深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1446号民事案提起审判监督程序，裁定再审；并请求依法撤销深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1446号民事判决；依法改判维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第257号民事判决，即驳回被申请人（一审原告）在一审中的全部诉讼请求。
申请再审的事实和理由：
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）湛XX、刘XX、刁XX　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等人因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第1446号终审民事判决，特此提出申诉。
一、   本案的基本事实
深圳市A实业股份有限公司作为建设单位于1998年前在深圳市罗湖区XXX路2105号兴建A大厦，建成后注册成立深圳市A物业管理有限公司（2009年7月20日更名为深圳市XX物业管理有限公司）对该大厦进行物业出租和管理。怀化铁路运输法院在执行中国C资产管理公司深圳办事处与深圳市A实业股份有限公司借款合同纠纷一案中，在2005年1月1日之前对深圳市A实业股份有限公司所有的A大厦第三层房产（下称涉案房产）办理了查封冻结手续，并进行公告和通知了相关当事人。2005年3月16日，本案被申请人深圳市A物业管理有限公司（深圳市XX物业管理有限公司）在明知涉案房产已被法院查封、冻结的情况下，与深圳市罗湖区B饭庄签订《房地产租赁合同》，将A大厦第三层（即本案涉案房产）出租给深圳市罗湖区B饭庄，出租期限自2005年3月16日至2015年3月16日止。2005年4月，怀化铁路运输法院委托深圳市不动产拍卖行有限公司对上述被查封的涉案房产进行公开拍卖，最后由本案三申请人竞得，三申请人于2005年12月29日与拍卖公司签订了《成交确认书》，2006年7月17日A大厦第三层的产权登记至三被告名下，该物业为商业用途物业。该涉案房产成交后，本案被申请人深圳市A物业管理有限公司（深圳市XX物业管理有限公司）明知该物业产权已转移，却不按法律规定解除与B饭庄的《房地产租赁合同》，拒绝将该涉案房产交给三申请人，并允许B饭庄引进第三方对该涉案房产的主体结构进行改造和装修。该涉案房产成交后，至2008年8月18日期间，三申请人因为上述涉案物业被人侵占而无法行使使用权，多次向怀化铁路运输法院提出申请，申请请求裁定B饭庄与本案被申请人所签订的《房地产租赁合同》无效，并请求法院强制执行相关单位和人员搬迁出所侵占的涉案物业。怀化铁路运输法院于2006年5月16日作出（2005）怀铁法执字第11-8号民事裁定书解除了被申请人与B饭庄签订的租赁合同。但是被申请人与B饭庄拒不履行上述裁定书确定的义务。2006年1月至2009年上半年期间，三申请人多次向被申请人书面提出办理入伙手续的申请，被申请人置之不理。直到2009年8月1日，被申请人才同意接收申请人办理入伙手续，并签订《A大厦物业管理委托合同》。2009年11月13日 ，本案被申请人向深圳市罗湖区法院起诉三申请人，要求三申请人支付从2006年1月至2009年7月拖欠的物业管理费人民币1533468.15元，滞纳金人民币5129985.89元，但一审法院驳回其全部诉讼请求。被申请人不服上诉，二审法院支持其部分请求，判决三申请人向其支付物业服务费677578.95元及滞纳金1030276.63元。
二、再审申请人的申诉理由
再审申请人认为该案二审法院法官在明知再审申请人是涉案物业的合法业主却无法接管物业的原因，完全是由于被申请人违法出租、无理阻拦、拒不协助、不履行物业管理服务义务等行为造成，还故意混淆是非、歪曲法律，作出了极不公平的错误判决。因此，再审申请人认为该案二审判决存在适用法律完全错误的严重情形：1、二审判决只是认定了三再审申请人作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定三再审申请人作为物业服务合同一方当事人在对方不履行义务时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权，即被申请人作为物业管理公司应当在履行了提供合格的物业管理服务义务后才享有收取物业管理费的权利。二审判决的认定违反了《合同法》第六十条与《消费者权益保护法》第七条的规定；2、二审判决认为：如果本案的被申请人深圳市XX物业管理有限公司的行为导致三申请人在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，三申请人可另行提起侵权之诉要求被申请人承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定违反了《合同法》第一百二十二条的规定，也是适用法律错误。3、二审判决认定建设单位与被申请人签订的物业服务合同对三申请人有约束力，并以此为据认定三申请人应向被申请人支付“滞纳金”，违反了相关法律规定，也是错误的。
具体申诉理由如下：
（一）、二审判决只是认定了三再审申请人作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定三再审申请人作为物业服务合同一方当事人在对方不履行义务时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权，即被申请人作为物业管理公司应当在履行了提供合格的物业管理服务义务后才享有收取物业管理费的权利。二审判决的认定违反了《合同法》第六十条与《消费者权益保护法》第七条的规定。 
首先，本案中，申请人与被申请人之间的物业服务合同关系属于双务合同关系。根据《合同法》第六条和第六十条的规定以及《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业应当履行物业服务合同的义务和法律规定的义务，向业主提供相应的服务，才享有收取物业管理费的权利。根据《合同法》第六十六条的同时履行抗辩权的规定，三申请人在被申请人没有履行合格的物业管理服务的义务时，有拒绝履行支付物业管理费的义务的抗辩权。在本案中，被申请人正是由于没有履行合格的物业管理服务，致使三申请人在自2005年12月29号至2009年8月1日之前的期间内无法行使业主对房产的使用权，才导致未能收取三申请人相应的物业管理费的后果。三申请人未能支付被申请人物业管理费，正是依法行使同时履行抗辩权的权利。
其次，被申请人没有切实履行合格的物业管理服务的义务，由下列事实和证据予以证明：（1）、在涉案房屋被依法查封期间，被申请人作为物业管理方，在明知涉案物业处于被查封状态的情况下，依然擅自非法出租涉案房屋，在涉案房屋依法拍卖成交后，被申请人作为该房产的出租方，又未按照法律规定与承租人解除租赁合同，收回非法出租的涉案物业，导致三申请人长期不能正常使用自己的物业，根据《深圳经济特区物业管理条例》第三条规定：物业管理应当遵守法律、法规的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。被申请人的行为严重损害了三申请人作为业主的合法权益。以上事实完全可以证明被申请人作为物业管理公司没有恰当履行物业管理职责。（2）、在涉案房屋依法拍卖成交后，在三申请人向怀化铁路运输法院申请强制执行及向被申请人提出签订《物业管理服务合同》、入伙接收涉案物业请求后，被被申请人拒绝。而被申请人引进的非法承租方深圳市罗湖区B饭庄，又非法引进合作第三方，以“好世界海鲜大酒店”的名义对涉案房产进行装修并营业。被申请人作为物业管理方，在装修方没有获得业主的同意，擅自装修物业时，并没有采取任何措施进行制止，没有向作为业主的三申请人提供过任何信息，也没有向任何相关政府行政部门汇报。在装修过程中，放任非法装修方任意破坏涉案房屋的主体结构的行为，没有任何监督和管理措施，存在严重的管理失职行为。根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”和《深圳经济特区物业管理条例》第七十八条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按照要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理”。被申请人的上述行为证明其没有履行上述法律法规规定的义务。（3）、2008年 4月，三申请人在欲收回涉案房产的过程中，遭遇数十个不明身份人强行阻止（实际上是被申请人组织的），导致申请人无法接管物业，而被申请人对此情形置之不理。（4）、自2005年12月29号，三申请人依法通过竞买方式取得上述涉案房产的产权后至2009年7月31日三申请人与被申请人签订《物业管理合同》时止的期间，被申请人明知三申请人已成为涉案房产的业主，从未履行通知并协助办理相关入伙手续、告知《物业管理合同》的内容、通知交纳物业管理费等合同义务。被申请人的行为严重违反了《合同法》第六十条及《物业管理条例》的相关规定。
此外还有最为重要的一点是，在本案中，从被申请人深圳市XX物业管理有限公司与深圳市罗湖区B饭庄签订的《房地产租赁合同》可知，被申请人深圳市XX物业管理有限公司是作为建设单位A实业股份有限公司委托的全权代理人，对涉案物业行使使用权和管理权。因此对于三申请人来说，被申请人就不仅是物业服务合同的相对方，而同时是涉案物业的使用权人和管理权人，具有向三申请人交付物业的义务。而被申请人在在涉案房屋依法拍卖成交后拒不向三申请人交付物业，导致三申请人无法接管物业和入住。被申请人的行为严重违反了《合同法》第六十条及《物业管理条例》的相关规定。
上述证明被申请人没有切实履行物业管理的法定义务和约定义务的事实，已被本案一、二审判决予以认定。
因此，被申请人在本案中存在严重的合同违约行为，在被申请人没有履行物业管理义务并导致申请人无法使用房屋的前提下，三申请人不予支付物业管理费是符合法律规定的。
（二）、 二审判决在第12页倒数第5行中认定：“本院认为”，如果本案的被申请人深圳市XX物业管理有限公司的行为导致三申请人在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，三申请人可另行提起侵权之诉要求被申请人承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定也是适用法律错误。
因为，在本案中，一、二审判决的事实查明都认定被申请人在物业服务合同纠纷中有违约行为，根据《合同法》第一百二十二条的规定，申请人可以选择要求对方承担合同违约责任在本案中一并处理，或选择侵权之诉另案起诉。原二审判决认为属于两种法律关系，不能在本案中一并处理，违反了上述《合同法》第一百二十二条的规定。
（三）、二审判决认定建设单位与被申请人签订的物业服务合同对三申请人有约束力，也是错误的。该物业服务合同由于签订程序的不合法和被申请人没有履行告知的义务，而对三申请人没有约束力。
首先，根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定：建设单位或者物业服务企业应当在符合（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积百分之五十以上的或（二）首套物业出售并交付使用满二年的情形时，成立业主大会，选举产生业主委员会，并在此后六十日内，书面告知物业所在地的街道办事处。在2003年11月1日建设单位与被申请人签订《物业管理合同》之前，本案的涉案房产的物业管理区域已达到了上述两个条件。由于被申请人与建设单位没有履行上述法定义务，导致没有成立业主大会和业主委员会，造成没有业主委员会和物业服务企业签订《物业服务合同》的后果。因此，建设单位与被申请人签订《物业管理合同》是无效的，也是不符合法律规定的“前期物业服务合同”的规定，对作为业主的三申请人没有法律约束力。
其次，在被申请人于2005年5月17日至2009年7月31日期间，被申请人明知上述涉案房产的业主为本案的三申请人，但是被申请人没有将自己与建设单位签订的《物业管理合同》的内容告知三申请人，也没有按照规定通知三申请人与被申请人签订新的《物业服务合同》，更没有通知三申请人交纳物业管理费和其他相关费用。被申请人由于没有履行《合同法》第六条规定的诚实信用原则及《合同法》第六十条规定的通知协助义务，因此建设单位与被申请人签订的《物业管理合同》对三申请人没有约束力。
（四）、本案二审判决要求三申请人向被申请人支付“滞纳金”，没有事实依据和法律依据，也不符合法律规定。三申请人无需向被申请人支付所谓的“滞纳金”。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条规定，物业管理公司对于物业管理费的欠交，必须向业主进行书面催交，并规定缴纳期限。只有业主经书面催交后逾期不交纳的才产生滞纳金问题。况且最重要的是，在本案中三申请人没有交纳物业管理费是由于被申请人违约行为和没有履行告知义务所致。因此在本案中，根本就不存在三申请人要向被申请人交纳滞纳金的问题。
综上所述，原二审判决适用法律确有错误。根据《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项之规定，再审申请人湛XX、刘XX、刁XX特向贵院申请再审，请求高级法院秉公审理，依法纠错。并依法改判。
此致
广东省高级人民法院
           再审申请人：湛XX，刘XX，刁文                             2010年 9月 29 日
广东省高级人民法院
民事裁定书
（2010）粤高法民一申字第4384号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湛XX，男，汉族，1974年7月5日出生，住广东省增城市荔城街XX路19号605房，公民身份证号码：440125197407050015。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:刘XX，男，汉族，1950年12月27日出生，住广东省增城市新塘镇XX路5号，身份证号码：440125195012270313。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刁XX，男，汉族，1967年1月8日出生，住广东省增城市治城街文化路西一巷6号，身份证号码：440125196701080050。
上述申请再审人的委托代理人：谭志平   广东华勋律师事务所律师
再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市XX物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区XXX路2105号A大厦23楼2301。
法定代表人：孙怡中，该公司董事长
申请再审人湛XX、刘XX、刁XX因与被申请人深圳市XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，广东省深圳市中级人民法院于2010年8月24日作出（2010）深中法民五终字第1446号民事判决，已经发生法律效力。湛XX、刘XX、刁XX不服上述生效判决，向本院申请再审。本院依法组成了合议庭进行了审查，现已审理终结。
   本院经审查认为，湛XX、刘XX、刁XX的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第二项、第一百八十一条、第一百八十五条的规定，裁定如下：
一、本案指令广东省深圳市中级人民法院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。


                院长：郑鄂
             二零一一年五月十一日