租赁合同无效

装修损失谁承担？保证金能否返还？

摘要：租赁合同无效的情形实践中比较多见，如租赁合同无效且合同无法履行完毕的，承租人对形成附合物的装饰装修物的装修损失由谁承担?最高院司法解释和合同法有规定。租赁合同无效，租赁保证金可以要求返还。

案情简要：甲公司租用乙公司经营管理的厂房进行经营，合同期限10年，合同约定装修期满后的装修附着物如何处理，厂房未获得建设工程规划许可证。乙公司交付厂房后，甲公司投入资金两百多万元进行装修。甲公司经营过程中亏损严重，甲公司与乙方协商解除、转租事宜无果后，甲公司因拖欠租金被乙公司赶离租赁厂房且被扣留办公用品，双方遂产生争议，甲公司委托本律师代理起诉乙公司确认合同无效，返还保证金及赔偿装修损失。

律师分析：

一、关于租赁合同有效性。本案涉诉厂房未取得建设工程规划许可证，为无效合同。依据为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

二、装修损失根据过错承担。租赁合同虽无效，但根据合同内容可以认定出租方乙公司同意甲公司进行装修，所以甲公司可以装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

依据上述规定，对未形成附合物的装饰装修物，出租人不同意利用的承租人可以拆走。主要争议在于形成附合物的装饰装修物损失怎么承担？对这部分是根据导致合同无效的过错来判定责任。出租人将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给承租人装修存在过错，承租人明知未取得或应该知道未取得建设工程规划许可证的一般也认定存在过错。实践中对未形成附合物的装饰装修物的装修损失，判决各承担百分之五十损失的居多，具体看个案的履行情况和过错程度。本案法院也有考虑到甲公司拖欠租金在先等综合因素，判决出租人承担百分之五十的装修损失。

三、关于装修损失如何认定。形成附合物的装饰装修物根据使用年限，会有一定程度贬值，不能完全按原先投入的装修资金进行认定。如不能提供证据证明装修投入的，可以申请法院进行装修价值评估，法院一般会同意评估申请。本案承租人甲公司基本未留存装修合同原件等证据材料，最后法院依据装修价值评估报告认定装修损失进行判决。

    四、合同无效租赁保证金可以要求返还。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因此，因租赁合同无效，出租方乙公司收取的租赁保证金法院判决应返还给甲公司。

律师建议：签订租赁合同前承租人应了解租赁房产是否存在合同无效的情形。对是否同意进行装修在合同中应有明确约定，未经出租方同意的装修，承租人应自行承担装修损失。对经出租方同意的装修，为避免因未形成附合物的装饰装修物的装修损失产生争议，律师建议尽量保存装修投入的证据。如争议发生时已经未保存相应装修证据了，建议委托律师申请对装修价值进行评估。对出租方，为避免风险，可以在租赁合同中明确约定是否取得相应许可证，如合同无效对装修装饰物的装修投入如何处理进行明确约定。