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销售广告和宣传资料可能成为合同的组成部分
(实习)被告:J公司被告:S公司原告R诉请:1.判令二被告支付原告房屋租金153600元;2.判令被告S公司承担迟延支付原告房租的损失,即以76800元为基数,按照年利率6%为标准,支付2020年11月30日起至2021年11月29日的利息;以153600元为基数,按年利率6%为标准,支付自2021年11月30日起至支付之日止的利息;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年,位于C县P路北口的“C州*Z广场”商辅面向社会销售,承诺“十年包租、年回报8%”。原告得知后前往销售现场了解,出卖人承诺“返租10年”,向原告出示了“商铺投资预算(2*2号)”彩页并填写了“返租10年”的具体内容,也针对原告出具了《商铺投资预算》(2*2号)。出卖人的经销广告与具体承诺促成了原告决定一次性出资购买案涉商铺。2016年6月22日,原告作为购房人,与出卖人J公司签订了《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》,支付J公司70.08万元购房款,获得“C州商贸大厦”2层2*2号房屋(建筑面积39.43平方米、套内建筑面积24.64平方米、公摊14.79平方米)的合同权利。2016年11月23日,原告作为委托人,与受托人S公司签订了《商业托管协议书》,约定“第五至十年(自2020年9月28日至2026年9月27日)的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款96万元的8%,返租收益金为人民币76800元/年”“甲乙双方约定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。鉴于甲方第一至第四年的租金收益已折抵作为购房款,乙方从2020年11月30日开始向甲方支付返租收益。”从2020年12月起至今,原告向S公司主张房租,但S公司不曾给原告支付2021年、2022年房租,且无迹象表明该公司将给原告支付案涉房屋租金。综上,被告J公司作为出卖人对其广告承诺的“返租10年”要约,负有履行义务;被告S公司作为受托承租人,对原告负有给付房屋租金的义务;被告S公司对于拖延支付原告租金的行为应承担赔偿责任。为此起诉。J公司辩称,一、答辩人J公司不是本案适格被告。S公司系独立的法人,依法独立承担民事责任。根据合同相对性原理,案涉《委托管理协议》表明,R与被告S公司之间存在的债权、债务与答辩人无关。二、答辩人与R订立的《补充协议》第八条只是对经营业态的约定,R与S公司《委托管理协议》签订成立时,答辩人的担保义务已经履行完成;案涉《委托管理协议》中没有任何答辩人担保的约定,被答辩人R的请求没有事实和法律依据。S公司辩称,一、案涉《商业托管协议》因经济下行等因素造成商场难以维持,疫情暴发及反复,造成商场停业,没有租金收入,不能支付租金。依据最高人民法院发布的《关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第一、二、三条,《国务院关于疫情期间减免租金规定》、《陇南市关于鼓励疫情期间减免租金的倡议书》,应当为S公司减免资金占用费、诉讼费或延迟支付租金。二、答辩人承诺尽快支付R返租款。答辩人将积极招商引资启动商场,争取尽早统一支付返租款。三、答辩人与J公司是两个具有完全独立法人资格的法人主体,应依法独立行使权利承担义务。四、R是债权人、业主,通过投资受益。现答辩人暂时遇到困难,R应予支持和理解,与答辩人共克时艰。综上,答辩人的意见为:1.认可未付R2020年度、2021年度的租金计153600元;2.驳回R请求J公司承担连带责任的请求;3.免去答辩人延期支付所产生的资金占用费及本案产生的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定如下事实:被告J公司成立于2010年12月2日,被告S公司成立于2016年6月15日。2013年,被告J公司取得位于C县城关镇T路东侧、编号为A-12-051的地块的土地使用权,用于商品房建设。期间,就案涉商品房面向社会发布的销售广告载明:“十年包租,年回报8%”。2016年6月22日,原告R作为买受人,J公司作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》,R购买J公司开发的第B幢2层2*2号房,该商品房的用途为营业。同日,R(乙方)与J公司(甲方)签订(商品房买卖合同》补充协议》,该协议第八条关于经营业态的约定为:“1.乙方所购房屋的经营业态应当与该商厦的经营业态高度统一,并服从该商厦经营管理者的统一管理。2.经营管理者的基本信息,待人选确定后由甲方另行通知乙方,并由乙方与经营管理者签订租赁合同。3.乙方必须将其房屋租给经营管理者,期限不少于10年,以乙方与经营者签订的租赁合同为准确定起讫,甲方亦有义务保证经营管理者与乙方的合同期限不少于10年;双方协定前四年的租金按人民币960000元的6%、7%、7%、7%由经营管理者依次逐年向乙方支付;后六年的租金则按人民币96000元的8%由经营者直接按年向乙方支付。4.甲方违反前述约定的,应当赔偿因此给乙方造成的损失,但该损失不超过按前述第了款约定的租金总额;如乙方违约不按前三款的约定履行其义务的,应当赔偿因此给甲方造成的损失及因乙方违约致甲方应当向经营者承担的赔偿责任所涉赔偿金额”。2016年11月23日,R(甲方)与S公司(乙方)签订《商业托管协议书》,该《协议书》载明:甲方于2016年6月22日购买了J公司开发的【C州*Z广场】项目B栋2*2号商铺,建筑面积约39.43平方米。乙方是一家从事商业经营管理的专业公司,已经接受J公司的委托,对【C州*Z广场】商场进行商业管理。甲方委托乙方对其购买的商铺包含在【C州*Z广场】内进行商场培育,乙方同意接受甲方的委托。托管期限为10年,自2016年9月28日至2026年9月27日止,在托管的第一至第四年,即2016年9月28日至2020年9月27日,甲方应享受的返租收益259200元,在本协议约定的商铺买卖过程中,甲方已经取得并抵作购房款。本协议书签订后,甲方不得主张第一至第四年的返租收益等任何收益权利。否则,甲方应向J公司支付违约金贰拾万元,并向管理公司支付违约金,违约金的数额为乙方与第三人签订的合同中的违约金数额以及按照甲方商铺产权面积分摊的当年返租数额的两倍,并须承担J公司、乙方为处理争议而支付的律师费用。第五至十年(即2020年9月28日至2026年9月27日)的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款960000元的8%,即76800元。甲乙双方约定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。鉴于甲方第一至第四年的租金收益已抵作房款,乙方从2020年11月30日开始向甲方支付返租收益。本协议书一式三人份,双方持一份,一份提交给J公司作为《商品房买卖合同》的附件,具有同等的法律效力。包含案涉商铺的【C州*Z广场】自原告与被告S公司签订《商业托管协议书》起至今,未全部正常投入经营。本院认为,本案案由应确定为合同纠纷。审理中,原告认为,被告J公司作为出卖人对其广告承诺的“返租10年”的要约负有履行义务,被告S公司作为受托承租人,对原告负有给付房屋租金的义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定:“依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外”。本案中,原告R与被告S公司签订的《商业托管协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同义务。该协议书明确约定被告S公司是向原告返租的义务主体,故原告R要求被告S公司向其支付2021年度、2022年度的返租收益153600元的诉讼请求,既符合双方的合同约定,被告S公司对此也无异议,本院予以支持。对于原告要求被告J公司与S公司共同履行支付义务之请求,因J公司不是《商业托管协议书》约定的支付返租收益的合同当事人,不应承担共同支付义务,但根据R与J公司签订的《(商品房买卖合同》补充协议》可知,R是按照其与J公司签订的协议要求与J公司指定的S公司签订的《商业托管协议书》,足以证明J公司与S公司具有合同利益的牵连性,故J公司应对S公司拖欠R的返租收益依法承担连带责任。对于原告要求S公司向其支付逾期付款利息的请求,双方对此无明确约定,且根据S公司在接受原告委托管理后商场的实际经营状况,综合考量影响商场经营的各种因素,对原告的该项请求,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条三款规定,判决如下:一、限本判决生效之日起十五日内由被告S公司向原告R支付2020年9月28日至2022年9月27日的返租收益金153600元;二、被告J公司对上述债务承担连带清偿责任;三、驳回原告R的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3669元,减半收取1834.5元,由被告S公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判长王志薇二〇二二年九月九日法官助理马锦阳书记员马文婧
闫辐律师
2022-10-03
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恶性交通事故医疗费花费巨大,可请求医院出具医疗费证明起诉维权
车将行人黄某某撞成重伤,赵某某也受伤严重。黄某某在白银市第一人民医院住院治疗长达64天,该院诊断为“重度开放性颅脑损伤炎、呼吸衰竭、毒血症、感染性休克、低蛋白血症等”,靖远县交警大队认定赵某某承担事故的全部责任,伤者黄某某住院期间,赵某某未支付过任何费用,住院期间各项花费高达24万元之多。黄某某及其家人为解决医疗费寻求张银祥律师帮助。办案经过:接受委托时,张律师从黄某某家人处了解到,因未付清医院费用,医院不予出具医疗费发票,而医院出具的医疗费发票是起诉的关键证据,没有医疗费发票,相关诉讼请求不会得到法院支持。张律师遂建议家属请求医院出具医疗费证明,并加盖医院公章,这样也可以作为证据主张医疗费,后黄某某家属经过多方努力终于拿到了医院出具的医疗费证明,并在医院复印了病历、用药明细单等证据材料。庭审中,张律师就本案医疗费的证据是证明而非医疗费发票的问题向法庭充分进行了阐述,法庭对医院出具的医疗费证明也予以采纳。对黄某某主张的购买白蛋白的费用,张律师结合黄某某被诊断为低蛋白症、其他科室医生与接诊科室会诊时的会诊记录、黄某某的检查报告单,综合证明黄某某自行外购白蛋白具有合理性、必要性,法庭对黄某某外购白蛋白的费用也予以了支持。案件结果:一审法院判决:被告赵某某赔偿原告黄某某医疗费20多万、白蛋白费用1万多元,支持了原告黄某某的绝大部分诉讼请求。张律师观点分析:此类恶性交通事故发生实属是一个悲剧,肇事者赵某某所骑的摩托车没有任何保险,其在事故中也受伤严重,伤者黄某某受伤更严重,赵某某没有支付过黄某某任何费用,导致医院的医疗费无法支付,好在医院做到了以人为本,没有因为欠付医疗费而拒绝治疗,后黄某某为解决医疗费问题向法院提起诉讼。机动车一定要购买保险,哪怕是最起码的交强险;骑乘摩托车、电动车一定要戴头盔,关键时刻能保命;行人尽量不要在路过,尤其是国道边步行,特别不要在早晚晨昏时期及晚上步行,因为那时候驾车司机的视野容易受到多方面的影响,观察不周,进而可能导致悲剧。
张银祥律师
2022-08-23
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小股东公司解散权诉讼实例
。公司创立初期经营困难,三人均系由会计事
兰州率诚团队律师
2021-05-24
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兰州市质押合同二审判决书
州市城关区***有限责任公司企业信息被上
郭琦律师
2018-07-09
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同居的法律法规
了帮助大家更好的了解相关法律知识,法律快车小编整理了相关的内容,我们一起来了解一下吧,希望能对你有所帮助。一、同居的法律法规男女未婚同居是否违法应按以下两种具体情况来分析。(一)形成事实婚姻的事实婚姻作为婚姻关系存在的一种方式,是指男女双方未按法律规定进行结婚登记,即以夫妻关系同居生活所形成婚姻。(二)未形成事实婚姻的对于未形成事实婚姻的,未婚同居的行为不合法,但是也不属于违法。也就是说,未婚同居(无配偶)的双方对是否选择同居可以自由决定。没有任何人可以阻止双方同意的未婚同居,只是此时的未婚同居不受法律的保护,一旦发生纠纷了,则法律不会像保护正常结婚的夫妻一样保护未婚同居者的利益。由此可以看出,未婚同居属于无配偶的双方自由选择同居的一种类型,不受别人的阻止,既不违法也不合法。二、处理同居纠纷的注意事项是怎么样的禁止有配偶者与他人同居是修正后的为保障一夫一妻制原则而新增加的禁止性规定。在适用这一禁止性规定时,应当注意以下问题:(一)有配偶者与他人同居与那些应由道德规范调整的通奸、婚外恋等行为相区别。通奸是指双方或一方有配偶的男女,秘密、自愿发生两性关系的行为。婚外恋则泛指已婚者与配偶之外的人发生恋情。通奸、婚外恋都属于有悖社会主义道德的行为,一般由道德规范调整。而有配偶者与他人同居则属于婚姻法禁止的违法行为,行为人要承担相应的法律责任。婚姻法第三条规定:禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。(二)有配偶者与他人同居与的区别。重婚系是以夫妻关系的名义共同生活,而有配偶者与他人同居则不是以夫妻名义同居生活。(三)有配偶者与他人同居的民事法律后果。婚姻法不但在总则中明令禁止有配偶者与他人同居,而且还在其他章节的相关条文中规定了这一违法行为的法律后果和法律责任。三、非法同居的相关规定有什么我国《婚姻登记管理条例》第二十四条规定:“未到法定结婚年龄的公民以夫妻名义同居的,或者符合的当事人未经结婚登记以夫妻名义同居的,其婚姻关系无效,不受法律保护。”我国大多数地方有举行婚礼的习俗,大家也都认男女双方是夫妻关系。但是我国《婚姻登记管理条例》第九条规定:“当事人结婚的,必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请结婚登记;……”因此,结婚登记是成为合法夫妻的必要条件,举行婚礼并不能使男女双方成为合法的受法律保护的夫妻关系。相关法律《民法典》第一千零四十九条【结婚登记】要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的,予以登记,发给结婚证。完成结婚登记,即确立婚姻关系。未办理结婚登记的,应当补办登记。以上就是法律快车小编为您详细介绍关于同居的法律法规的相关知识,综上所述,现在现行的法律中,还没有对同居的情况进行规制,但有配偶者与他人同居,是非法行为。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。
孙红梅律师
2024-03-15
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关于公司对外担保问题的审判实践
之前的裁判观点为:法院经过庭审认定只要担
侯国祥律师
2019-08-02
人浏览
最高法:公司企业不注销或注销不当,后患无穷(附:注销流程)
中变更、追加当事人若干问题的规定》司法解
乔勇律师
2016-12-26
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“挂名”法定代表人面临的法律风险
与履行公司董事长、执行董事或者经理的任何
王锡宏律师
2016-12-07
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兰州公司法法律知识
兰州公司法法律专辑
员工违法公司需承担什么责任被罚多少钱
员工违法与公司无关的,公司不需要承担责任;公司指使的,承担相应的法律责任,罚款或者罚金数额由有关机构根据具体情形确定。公司可以在员工违法存在过失性辞退情形时开除。
公司法律责任
2024-03-19
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股东提起解散公司之诉有哪些条件和流程
股东提起解散公司之诉条件包括公司继续存续会使股东利益受到重大损失、公司经营管理必须发生严重困难、通过其他途径不能解决公司困境等。流程包括递交起诉状、法院受理并作出判决、清算工作等。
股东代表诉讼
2024-03-19
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谁负责个人独资企业的债务承担
个人独资企业的债务由个人独资企业和投资人共同承担。个人独资企业的债务一般配偶不需要承担,但以家庭共有财产作为个人出资的,配偶需要承担相应责任。债务破产清偿顺序包括破产费用和共益债务、所欠职工的工资及其他福利待遇等。
一人公司的设立
2024-03-19
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如何出现人格混同
人格混同是一种法律问题,涉及法人之间在组织、人员、业务和财务等方面的交叉或重叠。 本文将详细介绍人格混同的成因、证据收集的突破点,帮助您更好地理解这一法律概念。
公司人格否定
2024-03-19
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预告登记有没有有效期
本文将为你解答预告登记的有效期问题,并从《民法典》的角度为你提供相关法律保障。同时,本文还将为你提供预告登记所需材料的清单,帮助你顺利办理预告登记证。
注册登记
2024-03-19
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自然人和法人和法定代表人的区别
自然人、法人和法定代表人区别在于是法律概念中的三个不同主体,各自具有不同的法律属性和职责。自然人和法人和法定代表人的共同点包括都在经济活动和社会生活中扮演着重要的角色、都受到法律的约束和保护等。
法定代表人
2024-03-19
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境外投资
境外投资指投资主体通过投入货币、有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产和权益或提供担保,获得境外所有权、经营管理权及其他相关权益的活动。那么境外投资?很多人可能不太了解,接下来法律快车小编就为大家解答这一问题。
投资
2022-06-20
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公司变更
公司可以变更法人。公司法定代表人依照公司章程的规定,由董事长、执行董事或者经理担任,并依法登记。公司法定代表人变更,应当自变更决议或者决定作出之日起30日内申请变更登记。下面由法律快车的小编在本文详解公司变更的相关知识。
公司
2022-06-16
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股东诉讼
股东诉讼:1、股东代表诉讼,是指公司的董事、监事、高级管理人员等主体执行公司职务时违反规定,给公司造成损失,公司怠于追究其责任,股东代表公司提起诉讼。2、股东直接诉讼,是指股东为自己的利益,向公司或者其他权利侵害人提起诉讼,该诉讼结果直接归属于股东。
股东
2022-06-15
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离婚关于财产审计
一般来说,婚前财产属于个人财产。在离婚时还是属于个人,离婚时不参与财产分割的。对于在夫妻关系持续期间所取得财产,属于夫妻共同财产,双方有平等的处理权。那么离婚关于财产审计?下面就由法律快车小编为您介绍。
离婚
2022-06-14
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担保贷款
一般个人担保贷款,需要具备以下条件:个人是完全民事行为能力人;能够提供一定的财产作为担保;贷款用途明确合法;贷款申请的数额、期限和币种合理;以及具备还款意愿和还款能力等。
担保
2022-06-14
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离婚公司财产评估
离婚不是一定要财产评估,离婚财产评估一般是离婚诉讼中向法院申请进行评估,双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时申请评估,法院会委托专业评估机构进行评估,由评估机构按市场价格对房屋作出评估。那么离婚公司财产评估?下面就由法律快车小编为您介绍。
离婚
2022-06-14
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按专长找律师
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债权债务
劳动工伤
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拆迁安置
征地补偿
兰州公司法律师咨询
在我不知道情况下,别人用我的名字注册了货运部
2024-03-16
我在幼儿园旁边开商店好多年了,现在烟草公司有让我申请注销,我不同意注销可以吗?
2024-03-15
单位把钱借给私人企业,私人企业破产清算后钱未还清,怎么办
2024-03-15
我发现我个人信息泄露,注册了很多公司
2024-02-26
你好,电话号码可以查营业执照吗
2024-02-20
销售过度承诺,现在不干了,机构不承认
2024-02-05
您好,我开了一个50平方的小超市,税务没登记,也没交税,这个还需要登记吗,需不需要交税
2024-02-04
你好,公司将10000块钱分两年发放是否构成偷税嫌疑?每次发放4800或者4900
2024-01-31
宣传单销售属于营业执照里的哪一类
2024-01-30
你好 公司注册资金500万,转让股权需要先缴纳个税。
2024-01-22
兰州公司法法律问答
一个人想退股,我能拿回多少本金?
2024-03-19
派出所有权扣留我的营业执照吗?
2024-03-19
想问一下!投资15000加入国盾云商城!上市后可以分红!2024年上市!
2024-03-17
营业执照更换地址需要些什么材料呢
2024-03-17
请问我哥收到律师函,上面有你的公章不知道怎么辨别真假
2024-03-17
土地属于城市投资公司。如合同约定,乙方不得将土地私自转让给第三方。如何判断这一点经甲方同意?
2024-03-17
我们把钱存入放贷公司,然后那个放贷公司倒闭了之后他明知道在那个公司已经要倒闭的情况下这个是什么行为?
2024-03-14
破产程序中的追回权怎样理解
2024-03-14
房地产进入拍卖程序可以撤销吗?
2024-03-14
请问我的个人营业执照已经办了十年了,这种情况会不会被罚款?
2024-03-14
兰州公司法律师图文说法
自然人决定变更姓名怎么办理
马晓敏
2024-02-07
自然人投资或控股是什么意思
马晓敏
2024-02-07
总公司如何注销分公司账户
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总公司和分公司的区别
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2024-02-07
总经理是否必须是董事会成员
马晓敏
2024-02-07
总经理是否一定由董事担任
马晓敏
2024-02-07
兰州公司法律师视频说法
隐名股东权益包括什么
罗永生
2018-08-15
隐名股东的法律责任有哪些
罗永生
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公司解散流程怎么走
罗永生
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罗永生
2018-08-15
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罗永生
2018-08-15
公司解散员工赔偿多少
罗永生
2018-08-15
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