吉安律师

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告a公司向本院提出诉讼请求：1.判令张某权腾退并向我公司交还北京市丰台区一号（以下简称一号）房屋；2.判令张某权向我公司支付自2010年10月1日起至实际腾退之日期间的房屋使用费（按照12000元/月计算，暂计至2020年7月31日，共计118个月为1416000元）；3.判令张某权结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用（包括物业管理费、水电费等）；4.判令张某权承担本案诉讼费；5.判令宋某巡对上述请求承担连带责任。事实和理由：我公司于2003年7月与宋某巡签订《商品房买卖合同》，将一号房屋出售给宋某巡，房屋建筑面积184.66平方米，总价款1200290元，首付款240290元，余款960000元由宋某巡向银行按揭贷款支付。我公司与宋某巡签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，如买受人逾期偿还银行贷款本息，而致出卖人履行代为偿还的保证责任，则出卖人有权选择：买受人逾期偿还银行贷款本息累计超过3个月，出卖人有权解除买卖合同并有权向买受人主张其实际占用该房产期间的损失，按每建筑平方米100元／月的标准计算房屋使用费。2003年8月7日，我公司作为保证人，宋某巡作为借款人与银行签订了《个人住房贷款借款合同》，我公司为宋某巡的按揭贷款承担阶段性担保责任。贷款期间宋某巡分别于2005年l0-l2月，2006年1-7月，2008年5、6、11月，2009年l、2月，累计15个月未按时偿还银行贷款，致使我公司为宋某巡承担了相应的保证责任。为依法维护合法权益，我公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求解除我公司与宋某巡签订的《商品房买卖合同》及补充协议，北京市丰台区人民法院判决支持我公司诉讼请求，北京市第二中级人民法院于2010年9月终审维持原判。根据前述判决，我公司仍然享有一号房屋所有权。但我公司依据上述判决收回诉争房屋时，张某权却告知我公司其从宋某巡处购买了诉争房屋，虽经我公司多次耐心与张某权协商有关腾房事宜，但张某权始终不予理睬，强行霸占房屋，并在没有任何法律依据的情况下非法占有、使用诉争房屋至今，此举己给我公司造成了巨大的经济损失，严重侵犯了我公司的合法权益。我公司作为诉争房屋的所有权人，有权依据法律规定及上述事实要求非法占有人即张某权和宋某巡连带承担诉争房屋的腾退及返还义务。被告辩称被告张某权辩称，涉案房屋系我于2006年7月7日购买。我与宋某巡签订了房屋转让协议书，并向宋某巡支付了全部购房款，宋某巡已将房屋交付给我，我也实际居住使用，按照法律规定，涉案房屋实际所有权人为我。虽然a公司曾要求与宋某巡解除合同，但在该案中并没有陈述已经将涉案房屋出售给我的事实，侵害了我的合法权益。涉案房屋的实际物权所有人为我，a公司无权要求腾退。我基于房屋转让协议的相关约定占有房屋，不应支付占用使用费。a公司要求结清相关费用，数额不能确定，请求依法驳回其诉讼请求。a公司要求宋某巡与我承担连带责任没有法律依据。故请求依法驳回a公司的全部诉讼请求。被告宋某巡未作答辩。法院查明2003年7月宋某巡与a公司签订《商品房买卖合同》，约定宋某巡购买a公司开发的一号房屋，房屋总价款为1200290元。因宋某巡未按时偿还贷款，a公司承担了相应保证责任。2009年4月，a公司诉至本院，要求解除与宋某巡的《商品房买卖合同》。2010年3月，本院解除宋某巡与a公司签订的《商品房买卖合同》。判决后，宋某巡上诉至北京市第二中级人民法院。2010年9月，北京市第二中级人民法院：驳回上诉，维持原判。2010年12月21日，北京市丰台区人民检察院指控宋某巡犯合同诈骗罪，向本院提起公诉。2011年6月16日，本院判决：一、被告人宋某巡犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。a公司因宋某巡未按时偿还银行贷款本金及利息于2010年3月通过诉讼解除了与宋某巡签订的一号商品房买卖合同。审理中，张某权自述其与周某林曾系夫妻关系，后双方离婚，现张某权居住于一号房屋，无其他房屋居住，宋某巡至今尚未返还其购房款。张某权入住一号房屋后，宋某巡未居住使用一号房屋。裁判结果一、张某权于本判决生效之日起三十日内腾退并向a公司交还位于北京市丰台区一号房屋；二、张某权自二〇一七年四月二十五日起按每月6000元的标准向a公司支付房屋使用费至其将位于北京市丰台区一号房屋腾退并交还a公司之日止；三、驳回a公司其他诉讼请求。房产律师点评所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据生效的裁判文书认定的事实，宋某巡与a公司于2003年签订的《商品房买卖合同》，已经法院判决予以解除。张某权因受诈骗从宋某巡处购买了涉诉的一号房屋，而宋某巡亦因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑并判令继续追缴宋某巡违法所得2533310元返还被害人周某林、张某权。因此，张某权占有一号房屋已无法律依据。a公司作为涉诉房屋的所有权人，有权要求张某权腾退房屋。故对a公司要求张某权腾退房屋的诉讼请求，法院应予支持。因宋某巡并未使用涉诉房屋，a公司作为房屋所有权人以返还原物纠纷为由要求宋某巡腾退涉诉房屋，无法律依据，法院不予支持。关于a公司要求支付房屋使用费问题。张某权从宋某巡处购买了一号房屋进而使用该房屋，因此，张某权作为涉诉房屋的实际使用者，应当承担无理由占用房屋期间的使用费用。因a公司在它案中仅起诉宋某巡要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并未要求宋某巡返还房屋，且a公司并未提供其在本次诉讼前要求宋某巡及张某权返还房屋及支付使用费用的证据。因此a公司主张支付涉诉房屋使用费的起止期限，应自a公司起诉张某权腾退房屋且张某权收到起诉状之日即2017年4月25日起计算至张某权将涉诉房屋实际腾退之日止。考虑本案的实际情况，法院酌定为使用费标准为每月6000元。因宋某巡并未实际使用涉诉房屋，a公司亦主张其支付使用费，无法律依据，法院不予支持。关于a公司要求结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用问题，因a公司未提交相关证据，法院不予支持。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称张某玲、李某鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认对原被告都有居住权的房屋中张某玲、李某鹏具体的使用权，即确定位于北京市一号（以下简称一号）或二号（以下简称二号）两套房屋中的其中一套由张某玲、李某鹏单独居住使用；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：张某玲的爷爷共有子女四人，即长子张某德、次子张某聪、三子张某亮、女儿张某娟。张某德系周某凤之夫。张某聪系李某鹏之夫、张某玲之父。张某亮系赵某萍之夫。1995年，北京A公司对原被告的房屋拆迁，确定安置人口10人，即张父、张母、张某德、周某凤、张某明、张某聪、李某鹏、张某玲、张某亮、赵某萍，分给安置楼房两套，即二号和三号（以下简称三号）。另提供一号作为周转房。安置后，二号由张某德一家居住，三号由张某亮一家居住，一号周转房由张某聪一家和老人一起居住。2001年1月，张某聪去世。2004年底，张母去世。2010年10月，张父去世。2006年，张某德一家为独占周转房，要求张某玲、李某鹏母女搬出周转房。张某玲、李某鹏无奈，只好起诉被告，要求确认原告对二号和三号房屋享有居住权。北京市丰台区人民法院，确认原告对二号和三号房屋享有居住权。然而，原告虽然拿到了法院的胜诉判决，却根本无法保障自己的合法权利。原告非但不能到二号和三号居住，反而连原本居住的一号周转房都不能正常居住，只好被迫搬出。即便如此，张某德一家仍不罢休，竟然在原告不知情的情况下，擅自将原告放于周转房的家具及电器全部清出，将周转房占为己有。原告向人民法院申请强制执行，但被执行法官告知，因前述判决没有具体分割出哪一部分属原告使用而无法执行。在无奈之下，原告孤儿寡母只能在外租房居住至今。现张某玲已长大成人，为维护自己的合法权益，再次起诉。请判如所请。被告辩称张某德、周某凤、张某明辩称，不同意张某玲、李某鹏的诉讼请求。张某亮还没去世的时候，一号房屋已经被张某亮卖了，无法居住使用。二号房屋现由张某德、周某凤、张某明及张某明的妻儿居住使用，且已经变更为张某明承租。赵某萍辩称，不同意张某玲、李某鹏的诉讼请求。张某玲、李某鹏没有对父母尽义务，且没有住过房子。张某娟辩称，拆迁时，我父亲没在协议中写我名字。我去找拆迁办，后来添上了我的名字。我的权利没有得到，我只主张我的权利。法院查明张父与张母系夫妻关系，育有子女四人，即长子张某德、次子张某聪、三子张某亮、女儿张某娟。张某德与周某凤系夫妻关系。张某明系张某德、周某凤之子。张某聪与李某鹏系夫妻关系。张某玲系张某聪与李某鹏之女。张某亮与赵某萍原系夫妻关系，于2009年3月21日登记离婚，双方未生育子女。2001年2月，张某聪死亡。2004年底，张母死亡。2010年4月1日，张父死亡。2019年7月23日，张某亮死亡。2006年，张某玲、李某鹏以一般所有权及与所有权相关权利纠纷为由将张父、张某德、周某凤、张某明、张某亮、赵某萍诉至本院要求确认张某玲、李某鹏对二号和三号房屋享有居住权。本院查明：1995年，北京A公司对北京市海淀区西八里庄房屋拆迁，确定安置人口10人，即张父、张母、张某德、周某凤、张某明、张某聪、李某鹏、张某玲、张某亮、赵某萍；安置楼房两套，即二号三居室一套和三号两居室一套。另提供一号房屋作为周转房屋，但该房屋一直未交还。此后，二号房屋由张某德家居住，三号房屋由张某亮家居住，张某聪家与张父则居住在北京市海淀区四号院。2000年3月，张某娟、张某德、张某聪、张某亮将张父、张母诉至法院，要求对132号院房屋析产，经法院调解达成协议，确认：北京市海淀区西院的北房七间，其中第一排北房东数第一间归张某娟所有，东数第二间归张某德所有，东数第三间归张某亮所有，第二排北房东数第一、二间归张父、张母所有，第三间归张某聪所有，公用门道公用。2001年10月，132号院拆迁，李某鹏领取拆迁款十四余万元，并搬至一号居住至今。2001年11月，张父、张母将李某鹏诉至法院，要求继承张某聪所分得的拆迁款，后撤诉。2006年7月，张某德、张某亮、张某明与北京市丰台区B公司签订公有住宅租赁合同，约定张某亮承租三号、张某明承租一号和二号。本院认为，根据已查明的事实，二号三居室和三号两居室系拆迁安置所得，张某玲、李某鹏作为拆迁安置对象，对安置房屋应享有权利，故判决：张某玲、李某鹏对二号房屋和三号房屋享有居住权。本案审理中调查，二号房屋现承租人为张某明，一号房屋承租人为案外人齐某林，三号房屋现承租人为张父。张某德、周某凤、张某明、赵某萍均称三号房屋已由张某亮出售，但未提供相关证据。裁判结果驳回张某玲、李某鹏的诉讼请求。房产律师点评根据生效判决，可以认定，本案诉争的二号房屋系拆迁安置所得，张某玲、李某鹏对该房屋享有居住权。但作为被安置人口的张父、张母、张某德、周某凤、张某明、张某聪、张某亮、赵某萍对被安置房屋亦有权居住使用。现相关权利人对该房屋的居住使用问题未达成一致意见，张某玲、李某鹏要求该房屋由其单独居住使用，没有事实及法律依据。而张某玲、李某鹏主张的一号房屋，并非拆迁安置房屋，且该房屋现由案外人承租，张某玲、李某鹏要求该房屋由其单独居住使用，亦于法无据。故对张某玲、李某鹏要求确定一号房屋或二号房屋中的其中一套由张某玲、李某鹏单独居住使用的诉讼请求，法院不予支持。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告向本院提出诉讼请求：1.位于北京市朝阳区一号房屋归原告单独所有；2.被告支付原告广东省二号房屋售房款120万元。事实和理由：原被告于2004年4月21日登记结婚，于2019年10月16日经北京市第三中级人民法院判决离婚。在婚姻存续期间，原被告共同购买了北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）及广东省二号房屋（以下简称二号房屋)。二号房屋于2016年出售，售房款328万元，偿还贷款后剩余222万元由被告占有。在离婚诉讼审理阶段，被告为阻止原告依法分割夫妻共同财产，于2018年12月伪造离婚证及离婚协议，将一号房屋单方抵押给银行骗取贷款200万元，造成该房因存在抵押登记而无法分割。原告起诉要求确认贷款抵押合同无效。抵押登记于2019年10月31日注销。佛山房屋的售房款由被告取得，但原被告就剩余贷款的数额产生争议，原告认为，在偿还贷款之后，剩余售房款为222万元，而被告认可剩余售房款为180万元，称该款项由被告交给了原告，但无任何证据提供。被告拒绝提供贷款合同，法院无法认定剩余贷款的数额，故未对佛山房屋售房款进行处理。综上所述，被告的行为明显系恶意转移、隐匿夫妻共同财产，依法应当不分或少分，为维护原告合法权益，现诉至法院。被告辩称不同意原告的全部诉请，一号房屋是我母亲赠与我的，与原告无关，属于我的个人财产，不同意分割。二号房屋确实是卖了，但不同意支付售房款，因为钱已经通过我弟弟张某豪转给原告了；房子卖了328万元，138万元还了原始贷款，最后剩了210万元，有10万元在原告手里；我收到售房款的当日就转给张某豪了，前后一共转了200万元。法院查明原被告于2004年4月21日登记结婚。2009年10月21日，原被告购得一号房屋，登记在被告名下。2010年6月2日，原被告购得二号房屋，登记在原被告名下，双方各占50%份额。2016年原被告作为出卖人将二号房屋出售给案外人孙某，售房款328万元；2016年8月19日，二号房屋登记至孙某名下。2017年6月26日，本案原告起诉本案被告的离婚纠纷立案。2019年1月8日，被告以一号房屋办理抵押，被担保债权数额200万元，债务履行期间2018年12月25日至2028年12月25日。2019年10月16日，北京市第三中级人民法院判决原被告离婚。对于二号房屋的处理，之前判决书载明：“双方对该房屋的出售款金额均表示认可，分歧在于售房时未偿还贷款的金额，而分割房屋出售款的前提是确定出售款扣除偿还贷款的金额。该套房屋登记在李某、张某二人名下，双方均有义务就贷款情况向法院提交证据，但是双方在一审法院审理期间均拒绝提交房屋还贷证明，导致法院无法查清房屋出售款扣除偿还贷款后剩余的金额，由此产生的不利后果应由李某、张某自行承担。就该套房屋的售房款双方可另行主张。”对于一号房屋的处理，判决书载明：“该房屋系李某、张某婚姻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。根据已查明的事实，张某在一审法院审理期间与银行签订了《个人循环授信额度合同》并以该房产为抵押物。在本院审理期间，李某提出张某系通过伪造离婚证及离婚协议的方式骗取贷款并抵押了该房产，并且其已就该事项向法院提起诉讼，北京市朝阳区人民法院立案庭2019年8月19日亦出具了李某诉张某、银行确认合同无效纠纷一案的诉讼服务告知书。本院认为，本案中对该房屋所有权的处理可能影响到抵押权人银行的利益，且李某已就涉及位于北京市朝阳区一号房屋的贷款合同及抵押事项另行起诉，故本案中对于该套房屋不宜进行处理。”2019年10月31日，一号房屋的前述抵押登记注销、贷款结清。裁判结果一、位于北京市朝阳区一号房屋由原告李某与被告张某共有，各占百分之五十的份额；二、被告张某于本判决生效之日起七日内支付原告李某广东省二号房屋的出售款一百一十万元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。房产律师点评夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为诉争两套房屋是否已具备分割条件。关于一号房屋。原审期间，一号房屋因设有抵押登记，直接分割可能影响抵押权人银行的利益，故该案中未予分割。该案审结后，一号房屋的抵押登记已于2019年10月31日注销，贷款亦已结清，一号房屋已具备分割条件。根据现有证据，一号房屋系原被告婚姻关系存续期间购得，属于夫妻共同财产；被告虽抗辩一号房屋系其母亲对其个人的赠与，但并未提供充分证据证明，法院对被告的该项抗辩意见不予采纳。鉴于双方均未在庭审中主张对一号房屋进行实物分割，法院确认原被告各占百分之五十的份额。关于二号房屋。原审期间，原被告对二号房屋的售价无争议，但因双方均拒绝提供房屋还贷证明，导致法院无法查清房屋出售款扣除偿还贷款后剩余的金额。本案审理期间，被告仍拒绝提供二号房屋的相关贷款材料及还贷数额，法院依申请调取了被告名下的相关银行账户，根据该记录及另案判决已查明的事实，可以确认：（1）2016年，原被告将二号房屋出售给案外人孙某，售价为3280000元；2016年8月19日，二号房屋登记至孙某名下。前述还贷、转账及过户的发生时间具有连贯性，所流转钱款的数额能够与二号房屋售价基本吻合，鉴于被告拒绝提供二号房屋的相关情况，法院推定二号房屋的售前还贷数额为1160572.19元，即原被告实得售房款数额为2119427.81元。鉴于被告在取得售房款后随即将相关款项转至案外人名下，且在本案及原审离婚纠纷中均拒绝配合法院查明相关法律事实，存在转移、隐匿夫妻共同财产的情况，法院在分割售房款时酌情对被告少分；另，原告认可其收到售房定金100000元，法院不持异议，鉴于当时系双方婚姻关系存续期间，原告以钱款最终转回给被告为由主张对定金一并分割的主张，法院不予采纳。

合同，双方均应按合同约定履行合自的权利和

和合法继承人对此均无异议。但是，当朱明到

号：吉人社伤认字【2012】第9-63号

遗嘱和录像遗嘱两种遗嘱形式。“继承编”在

嘱内容是遗嘱人的真实意思表示的，遗嘱成立

些客观原因而不能发生执行效力。因遗嘱无效

后的遗嘱为准”。继承开始后，发现数份遗嘱

的范围、顺序来进行的；而遗嘱继承则是按财

女儿。C于2019年5月26日病逝，其死