新版商品房买卖合同注意事项

　　实务中一般都是签了认购书一定时间内签订商品房买卖合同。
　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

　　由于商品房预售时存在许多不可预测的因素，而旧版的合同示范文本并未对预售和现售作出区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，为避免这一现象产生，于是便将新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。这很大程度上保护了买房人的利益。

　　预售合同第七章、现售合同第五章对质量不符合相关标准时，出卖人应承担的责任作出了明确的约定。

　　一般商品房买卖合同都会明确约定交付的条件，是否收房取决于房屋是否满足交付的条件。在办理房屋验收交接手续时经常会遇到质量方面的问题，比如裂缝、施工质量、门窗密封不严等等，存在众多质量问题或者存在大量违反建筑设计规范或建筑施工规范的行为但不足以影响结构安全，在合同没有明确约定可以拒绝接收房屋的前提下，买受人拒绝收房要自行承担对自己不利的后果。这种后果合同中有约定的从其约定，没有约定的不能按时入住房屋的损失自行承担，而且可能会承担未入住期间的物业费等费用。

　　新版《商品房买卖合同示范文本》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定条款，可以有效避免产权归属约定不清带来的纠纷与投诉。
　　针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新出炉的《商品房买卖合同示范文本》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。
　　归业主共有的小区公共部位及建筑包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。另外，小区内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房也属于全体业主所有。
　　而小区单独规划建设的车位、车库、会所等其它建筑配套设施的所有权，要由房企与买受人(购房者、业主)协商约定。

　　新版商品房买卖合同引入了惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
　　所以如果买房人碰到一房两卖的情况，可以要求解除合同，并按合同约定要求卖房人支付已付房价款一倍或者全部损失的赔偿金。

　　购房者在签订合同时，往往会需要填写诸多个人信息，如姓名、现住址、电话号码等。很多买房人发现，签订合同不久或收房后很短时间内，自己的电话就被打爆了。虽然购房者的信息未必是从开发商处泄露出去的，但由于时间节点上的巧合，购房者对开发商泄露买房人信息的怀疑也可以理解。
　　新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。

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