招商广告纠纷案
导读：
【案情介绍】
2001年5月，某物业公司向社会发布“全面招商近期营业”的广告，声称有部分摊位招租，每个摊位收押金500元至1 000元，期满1年后如不继续经营可以退还，第一次交纳一个季度租金，可经营4个月，等等。2001年5月17日和18日，原告李某分别向某物业公司交纳租赁二层71、72号摊位的押金各1 000元，某物业公司向李某出具了收据。2001年9月7日，李某向某物业公司交纳了71、72号摊位第一季度租金各1 980元，某物业公司向李某出具了收据。2001年9月8日，某物业公司向李某提供了该物业公司所有的某市场二层71、72号摊位，李某开始经营。2001年11月，李某与该物业公司补签了两份合同，约定李某承租该市场二层71、72号的两个摊位，用于经营针织品;租期为12个月，自2001年9月8日起至2002年9月7日;执行季度租金制，每个摊位的季度租金1 980元;租金为每3个月为一期，李某应在每期开始前5天将该期租金一次性付清;每个摊位收取抵押金1 000元;如李某未按合同规定的期限交付租金，逾期5日某物业公司可以终止合同，收回摊位，抵押金及租金视为违约金一律不退。2001年12月8日，第二个季度租期开始，李某始终未交租金。故某物业公司诉至法院。2002年1月15日，在诉讼中，某物业公司收回李某在某市场二层71、72号摊位，李某提起反诉。
【不同观点】
认定本案当事人谁构成违约的关键在于，某物业公司发布的招商广告的法律性质。有人认为其性质为要约，有人认为其性质属于要约邀请。
【评 析】
《合同法》对要约及要约邀请作出了明确定义。《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据上述法律规定，要约与要约邀请的区别主要体现在以下几个方面：(1)从内容上看，要约是一方向另一方发出的以订立合同为目的的意思表示，并且要约应当具备成立一个合同所应当具有的内容;要约邀请是一方向另一方发出的邀请其向自己发出要约的意思表示，要约邀请不完全具备合同内容条款，否则将成为一个要约而非要约邀请。(2)从效力上看，要约一经生效，则受要约人取得承诺的资格，承诺生效后则合同成立;要约邀请只是通过希望对方向自己发出要约的意思表示而产生对方向其发出要约的可能性，对方发出的要约尚需要约邀请人承诺才能成立合同。(3)从法律责任上看，要约人通常受其发出的生效要约的约束，要约人行使撤销和撤回要约的权利必须符合《合同法》规定的条件，而不得随意单方消灭要约的效力，否则要约人应当对因其要约行为而给对方造成的损失承担赔偿责任，即缔约过错责任。要约邀请是当事人开始磋商和订立合同的预备行为，当事人发出要约邀请，目的只是引诱他人发出要约，既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束相对人。要约邀请人发出要约邀请后仍然可以撤回其邀请，只要没有造成相对人信赖利益的损失，要约邀请人无须承担法律责任。(4)根据当事人的交易习惯来看，如双方是有多年交易关系的老客户，往往一方向另一方提出的内容并不具体、明确的意思表示也可视为要约;如双方是新的交易伙伴，一方向另一方作出的内容并不完整、明确的意思表示只能认定为要约邀请。
就本案而言，某物业公司于2001年5月向社会发布了“全面招商近期开业”广告，广告中确实规定了“第一次交纳一个季度租金，可经营4个月”的内容。但双方后来签订的合同中作出了与
【案情介绍】
2001年5月，某物业公司向社会发布“全面招商近期营业”的广告，声称有部分摊位招租，每个摊位收押金500元至1 000元，期满1年后如不继续经营可以退还，第一次交纳一个季度租金，可经营4个月，等等。2001年5月17日和18日，原告李某分别向某物业公司交纳租赁二层71、72号摊位的押金各1 000元，某物业公司向李某出具了收据。2001年9月7日，李某向某物业公司交纳了71、72号摊位第一季度租金各1 980元，某物业公司向李某出具了收据。2001年9月8日，某物业公司向李某提供了该物业公司所有的某市场二层71、72号摊位，李某开始经营。2001年11月，李某与该物业公司补签了两份合同，约定李某承租该市场二层71、72号的两个摊位，用于经营针织品;租期为12个月，自2001年9月8日起至2002年9月7日;执行季度租金制，每个摊位的季度租金1 980元;租金为每3个月为一期，李某应在每期开始前5天将该期租金一次性付清;每个摊位收取抵押金1 000元;如李某未按合同规定的期限交付租金，逾期5日某物业公司可以终止合同，收回摊位，抵押金及租金视为违约金一律不退。2001年12月8日，第二个季度租期开始，李某始终未交租金。故某物业公司诉至法院。2002年1月15日，在诉讼中，某物业公司收回李某在某市场二层71、72号摊位，李某提起反诉。
【不同观点】
认定本案当事人谁构成违约的关键在于，某物业公司发布的招商广告的法律性质。有人认为其性质为要约，有人认为其性质属于要约邀请。
【评 析】
《合同法》对要约及要约邀请作出了明确定义。《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据上述法律规定，要约与要约邀请的区别主要体现在以下几个方面：(1)从内容上看，要约是一方向另一方发出的以订立合同为目的的意思表示，并且要约应当具备成立一个合同所应当具有的内容;要约邀请是一方向另一方发出的邀请其向自己发出要约的意思表示，要约邀请不完全具备合同内容条款，否则将成为一个要约而非要约邀请。(2)从效力上看，要约一经生效，则受要约人取得承诺的资格，承诺生效后则合同成立;要约邀请只是通过希望对方向自己发出要约的意思表示而产生对方向其发出要约的可能性，对方发出的要约尚需要约邀请人承诺才能成立合同。(3)从法律责任上看，要约人通常受其发出的生效要约的约束，要约人行使撤销和撤回要约的权利必须符合《合同法》规定的条件，而不得随意单方消灭要约的效力，否则要约人应当对因其要约行为而给对方造成的损失承担赔偿责任，即缔约过错责任。要约邀请是当事人开始磋商和订立合同的预备行为，当事人发出要约邀请，目的只是引诱他人发出要约，既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束相对人。要约邀请人发出要约邀请后仍然可以撤回其邀请，只要没有造成相对人信赖利益的损失，要约邀请人无须承担法律责任。(4)根据当事人的交易习惯来看，如双方是有多年交易关系的老客户，往往一方向另一方提出的内容并不具体、明确的意思表示也可视为要约;如双方是新的交易伙伴，一方向另一方作出的内容并不完整、明确的意思表示只能认定为要约邀请。[page]
就本案而言，某物业公司于2001年5月向社会发布了“全面招商近期开业”广告，广告中确实规定了“第一次交纳一个季度租金，可经营4个月”的内容。但双方后来签订的合同中作出了与上述内容相矛盾的约定，即“执行季度租金制，每个摊位季度租金1980元;租金为每3个月为一期，李某应按合同规定的期限交付租金，逾期5日某物业公司可以终止合同，收回摊位”。既然广告的内容与合同的内容存有矛盾，首先就应具体解决广告是否构成要约，是否构成合同的内容约束双方当事人。结合本案的案情，某物业公司向社会发布广告，是想让社会上有意从事经营活动的人了解到其有一些摊位可承租，其目的在于向社会不特定的人发出邀请，邀请其向自己发出承租该市场摊位的要约，以便签订租赁合同。事实上，双方后来签订租赁合同的过程，正是李某看到招商广告后，向某物业公司发出要约、某物业公司予以承诺的结果，双方经历了一个从要约邀请到要约再到承诺的过程。综上，某物业公司发布的“全面招商近期开业”广告，仅表达了其愿意向社会出租市场摊位的意思，不是一个有效的要约，更不是合同。而应当认定其为要约邀请。
上述内容相矛盾的约定，即“执行季度租金制，每个摊位季度租金1980元;租金为每3个月为一期，李某应按合同规定的期限交付租金，逾期5日某物业公司可以终止合同，收回摊位”。既然广告的内容与合同的内容存有矛盾，首先就应具体解决广告是否构成要约，是否构成合同的内容约束双方当事人。结合本案的案情，某物业公司向社会发布广告，是想让社会上有意从事经营活动的人了解到其有一些摊位可承租，其目的在于向社会不特定的人发出邀请，邀请其向自己发出承租该市场摊位的要约，以便签订租赁合同。事实上，双方后来签订租赁合同的过程，正是李某看到招商广告后，向某物业公司发出要约、某物业公司予以承诺的结果，双方经历了一个从要约邀请到要约再到承诺的过程。综上，某物业公司发布的“全面招商近期开业”广告，仅表达了其愿意向社会出租市场摊位的意思，不是一个有效的要约，更不是合同。而应当认定其为要约邀请。
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引用法条
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