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中国地产30年成果展

法律快车官方整理 更新时间: 2019-08-09 00:22:08 人浏览

导读:

作为中房集团这一国有房企的老大,孟晓苏很少直接批评政府政策,但在日前举办的“中国地产30年成果展”上演讲时,他直截了当地亮出了自己的观点:房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系,楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的,什么价格都可以降,只有房价万

作为中房集团这一国有房企的老大,孟晓苏很少直接批评政府政策,但在日前举办的“中国地产30年成果展”上演讲时,他直截了当地亮出了自己的观点:房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系,楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的,什么价格都可以降,只有房价万万降不得,无论自住还是投资,现在都该出手了!对此,你有何看法

房价涨跌怎能由房产商“一锤定音”

红叶枫了887:市场是只无形的手,其内在规律岂是靠开发商一家之言就能撼动的?时下,“忽悠文化”盛行。看到电力、石油都要政策,房地产商也开始眼红呼吁了,孟晓苏的说辞无非是要借点政策的光。

爱国留学生:孟晓苏发表此番言论是想再掀起房屋抢购潮吗?房价降不得,要看在什么价位上降不得,以现在的价格,买得起房的百姓有几个?既得利益者总是这样,当“市场化”对其有利时,就搬出市场理论忽悠,当“政策化”对其有利时,便上纲上线来扣帽子。

碧翰烽:房地产商又给大家整“噱头”了。这世间,什么都明白,唯有房价不明白!本来,万科在降价,富力在降价……地产界一片降声,尽管这降声扑朔迷离,但毕竟压住了房价的疯涨势头,这也着实让他们着了急,使得一些房产商急叫楼市的“冬天”来了。

闲人xianren:现在房子卖不出去,有人着急,但肯定不是出于自住而打算买房的百姓。开发商现在都坚持不降房价,要是卖不出去,归还银行的贷款和按揭的利息就都该由开发商买单了。

房产商们出手了,涨价才是硬道理?

新华网友:的确,现在老百姓有购房的需求,可并不是像孟总所说的“没有房子可以买”,空房子多的是,新推出的楼盘一个接一个,即便是在这种行情下,开发商还是有利可图,甚至像杉杉集团这样有名的企业,最大的利润也是在投资房产上。然而,面对现在涨幅不大的房价,普通百姓还是买不起,一旦接过高房价的接力棒立刻就成“负翁”了。

海纳百川之大:现在房屋交易仍然低迷,主要原因是房价已经远远超越了百姓的购买力。即使月薪达万元的高收入者,购买一套百平米的新房,在北京五环总价也要百万,如果按首付30万、装修10万,其余贷款20年计,每月还贷款就要5000多元,何况收入能达到一万的人毕竟是少数。一边是低收入阶层没有能力购房,一边是市场上大量闲置高价房得不到消化,如何使两者平衡是个亟待解决的难题。

新华网友:对于习惯了暴利的房产商来说,涨价的确才是硬道理;可是对于政府来说,稳中有降的楼市才是硬决心;对于时下的市场而言,稳定价格也是硬现实;对于广大民众来说,降价更是硬呼声。

房价调控,不需要开发商指手画脚

雪泥指爪:国家和百姓都在为目前的通货膨胀担忧,开发商就不能在关键时刻为国分忧为民解愁?不论开发商愿不愿意,规律和国情是铁的:要降低物价,要减缓通货膨胀的压力,房价一定要回归到理性的价格上来。

春阳秋风:住房需求的萎缩,看似是国家紧缩信贷的结果,实际上是经济规律使然。如果不能实现“软着陆”,规律就会让我们“硬着陆”,就会拿经济危机惩罚我们。

新华网友:房价的大涨大跌都会对经济造成不良影响,政府应该采取必要措施理性调控房价,一方面积极引导买房需求,一方面又要防止房价大幅下跌。

刘光宇:政府应该多中低收入者考虑,提供足够的廉租房,让他们在城市有安身立命之地,确保“两限房”制度的落实,实现廉租房、经济适用房、“两限房”无缝对接,才是“治本”之举。 [page]

新华网友:房地产市场的崩溃会直接剑指我国经济的心脏,在这个时候,银行在排查住房贷款风险的同时,不能单纯地为了回笼现金拍卖住房。对于那些无力支付高额月供的购房者,要区别对待,采取弹性做法。减轻购房者负担。

走出房地产困境要靠制度

●行业危机暴露管理制度缺陷

●采取政策措施走出市场困境

●加快制度完善才是治本之策

从2007年底到2008年上半年,全国各大城市出现了房地产价格与销售量价量齐减的状况,以北京为例,2008上半年与2007年同期住宅成交价同比下降10%,而成交面积下降了45%,房地产进入萧条阶段。有种意见认为,政府应放松宏调政策力度,以防止房地产低迷拖累整个经济发展。另一种意见则担心放松宏调政策力度,会引起房价反弹,加剧通胀。舆论界的注意力集中在政策的收放之间,似乎难点在于收放尺度的把握。

然而问题并非这么简单。回顾1997年亚洲金融危机到今天的全球经济不景气,我国房地产业第二次面临危机。申奥成功使中国房地产走出亚洲金融危机的阴影,从2001年起,政府的房地产宏观调控政策一直以防止房地产泡沫、防止房地产过热为主旨。从土地“招拍挂”出让到土地储备制度的建立;从土地增值税清算到土地出让金收支两条线;从5年内二手房上市全额征收营业税,到出售房产征收个税;从购买二套住房首付提高利率上浮到提高存款准备金率等等,政府打出了一系列“组合拳”。力度不可谓不大,然而,房价抑制难度之大也是有目共睹的。

人们试图从分析房价难控的原因寻找解决之道。分析观点可以概括为以下几种:(1)土地“招拍挂”政策拍高了房价;(2)经营城市推高了房价;(3)开发商哄抬房价;(4)投机者炒高了房价,特别是温州和山西炒房团;(5)热钱流入抬高的房价;6)自住刚性需求买高了房价;(7)外地人、外国人奢侈消费抬高了房价;(8)媒体炒作帮忙造势哄高了房价;(9)货币发行过多,也助推房价;(10)税费加高了房价。诸多观点莫衷一是,不可否认,这些观点不是空穴来风,不是虚构和猜测。

房地产业的危机恰恰暴露了我们管理制度上的缺陷。到目前为止,以招拍挂方式出让的土地占总出让面积的比例不到30%,也就是说70%的土地还是无偿划拨和非公开市场交易的。另外从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度,从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。如此反差说明,各地政府在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

2007年底,全国上演了高价拿地的风潮,各地的标王地价屡屡被刷新。然而短短几个月,又出现了大量的土地流拍和退地的现象。这种土地市场的起伏充分说明了市场的恶意炒作。而且仔细分析一些案例,不难发现其背后国际资本的影子。

一些国际金融资本支持国内房地产企业盲目圈地,部分地方官员违法批地,投机企业盲目扩张拿地,这样的配合就成了房地产市场动荡的幕后推手。国外投机者向我国输出资本同时也输出次贷危机,从某种意义上讲,我国企业的盲目扩张,土地市场管理制度上的缺陷,助长了次级企业的不理性行为。如果说美国次贷危机是由于向信用等级低收入不高的阶层发放购房贷款引起的金融危机,那么外资通过向我国无开发实力、管理经验不足又盲目扩张的企业投资,借次级企业之手拿地进入我国土地市场从中套利的行为,引起的危机也是一种“次贷危机”。

外资的涌入加大了我国政府宏观调控的难度,使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地产业的困境,一方面是政策措施的选择与运用,另一方面要刻不容缓地加快制度完善。制度建设与完善是从根本上救市,防范投机成性的国外金融资本的攻击,最好的办法就是强身健体,就是堵住制度漏洞。没有家贼引不来外鬼,苍蝇不叮无缝的蛋。我们不能仅想着怎么用钱来救市场,而要尽早发现体制、制度和管理上的漏洞。漏洞没堵,急于往池里注水,不仅效果大打折扣,而且可能把漏洞和管涌给淹没了,反而留下更大隐患。 [page]

当前房价形势不容乐观政府调控尚需细化深化

2008年年初以来,我国城镇住宅价格的走势显露企稳迹象。1998年7月,以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志,我国进一步加快了城镇住房分配制度改革的步伐。此后,我国房地产市场进入了从无到有、从小到大迅速发展的新阶段。10年来,房地产业作为新的经济增长点为拉动国民经济发展、推进城镇化建设和改善居民的居住条件作出了重要贡献。与此同时,也出现了城镇住宅交易价格上涨过快、中低收入家庭购房困难的问题。为了保证房地产业持续健康发展,国务院及有关部门相继出台了一系列稳定房价的调控措施,总的来看,这些措施对抑制房价过快上涨起到了积极作用。各级政府及相关部门应坚定不移地继续执行并细化、深化当前的房地产宏观调控政策,以进一步巩固和扩大近期取得的调控成果。

当前房价形势不容乐观

——房价涨幅仍处于较高水平。2008年二季度,新建住宅、二手住宅同比价格分别上涨10.1%和8.9%,虽然与一季度相比涨幅回落了1.7和2.6个百分点,但与历史数据相比,该涨幅仍然处于高位。

分类别看,由于90平方米以上高档住宅建设比例逐渐减小,导致新建高档住宅价格涨势仍显偏快。2008年上半年,与上月相比,新建高档住宅交易价格2至6月分别上涨0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高档住宅价格涨势不止,有可能对普通住宅价格走势带来示范效应。

——环比价格下调幅度较小。从2008年上半年月度环比指数数据看,新建住宅价格上涨幅度有所缩小,但价格依然在逐月升高;二手住宅价格前四个月有所上涨,5、6月份均小幅下降0.2个百分点,降幅并不显著。

——房屋租售比偏低。“房屋租售比”是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。房屋租售比的大小,是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。目前,国际认可的比较理想的房屋租售比约在1:200到1:100之间。根据70个城市抽样调查结果测算,2008年上半年,全国房屋租售比已经低于1:400,即使是流动人口规模庞大、租赁市场需求旺盛的北京市,房屋租售比也已达到1:325,远低于理想水平的下限。

从这几年住宅交易价格与住宅租赁价格的走势看,新建住宅、二手住宅销售价格涨幅远高于同期住宅租赁价格涨幅,因此房屋租售比还有进一步扩大的趋势。这说明房屋投资价值有严重贬值的倾向。

——房价收入比偏高。“房价收入比”是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比值,国际上一般用它来衡量房价的合理性与消费者的实际购买能力。比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。结合国际惯例,目前比较通行的说法认为,我国房价收入比在3~6倍之间比较合理。据称,美国目前房价收入比约为3倍左右。

根据住房和城乡建设部的统计结果,2004年我国城市人均住宅建筑面积为25.0平方米,2005年为26.1平方米,2006年为27.1平方米,每年递增约1.0平方米。若按照这种发展趋势推算,2007年城市居民人均住宅建筑面积约为28.0平方米左右。按照全国城镇居民家庭户均3.03人,并结合2007年国家统计局相关资料可以大致推算出全国及各地区2007年房价收入比的数值。经计算,2007年全国房价收入比约为7.4,其中北京13.6,上海9.8。考虑到我国居民住宅土地的国有性质及各种保障制度尚不完善,与欧美国家相比,我国及部分城市房价收入比就显得更高些。

——消费者认为房价过高。从消费者反映看,根据国家统计局杭州市调查队在2007年10月进行的一项调查结果,88.0%的居民家庭和86.2%的房地产企业认为目前杭州房价偏高;国家统计局哈尔滨调查队在2008年4月进行的一项调查也显示,居民心理承受价位与目前的高房价之间存在较大差距。 [page]

政府调控尚需细化深化

就目前经济发展情况和宏观政策环境看,短期内我国房地产市场供需状况不会发生大的改变,房价调控任务依然很艰巨。为此,各级政府和行业管理部门需要继续深化房地产调控措施,步调一致,相互协作,以不断巩固和扩大调控成果。

——继续细化、深化房价宏观调控措施。

国家统计局哈尔滨调查队在2008年4月进行的调查结果显示,72.6%的市民对这几年房价宏观调控政策的实施效果不满意,对宏观调控效果感到满意的比例仅为27.4%,其中,非常满意的比例只有8.8%。要想在房价调控方面让百姓满意,政府就必须找准原因、对症下药,深化而不是放松调控。

恰当把握宏观调控力度和调控时机。方向找准了,还要在调控力度的把握上“精打细算”。对于宏观调控来讲,除了要保证方向正确以外,还要做到调控措施和调控力度恰到好处。相比较而言,后者难度更大些,过轻收不到预期效果,过重、“急刹车”则容易对经济健康发展造成“硬伤”。方向正确、力度恰当才能收到事半功倍的效果。为此,政策出台前,相关部门要认真做好调查研究,对政策出台后可能出现的各种后果,有针对性地做好相应的处理预案。

行业主管部门和各级政府要做好协调配合和政策执行情况的监督检查工作。地方政府要顾全国家宏观调控的大局,增强执行宏观调控政策的自觉性;银行机构等政策执行部门特别要加强行业自律,严把房贷信贷关,杜绝违规放贷发生,充分认识房贷“正确把握就是优良产品,把握不当还能引发严重金融危机”的两面性,否则不但会加大国民经济运行的风险,还会使宏观调控政策的执行效果大打折扣。

深化政策,标本兼治,为房地产业可持续健康发展打实根基。要做到房地产业健康发展的长治久安,首先要割除投机行为。为此,必须继续深化房地产政策,健全税制,尽早出台二手房转让阶段的收益课税政策。

——充分发挥地方政府在房价调控当中的作用。

2006年6月,国家统计局城市社会经济调查司在全国35个大中城市,就住房和城乡建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的社会反响作了一次快速调查。调查结果显示,76.8%的城市居民认为,地方政府在房地产价格调控过程中作用重大,并且重在将中央有关政策落实到位。百姓的意见反映出他们对地方政府在房价调控方面抱有希望和期待,反过来,如果房价控制不力,就会引发百姓对政府行为的不满。因此,在房价调控过程中,要重视发挥地方政府的积极能动作用。

要转变观念;不折不扣执行政策;结合当地情况适量增加土地供应数量,合理控制拆迁规模和拆迁进程。

——正确引导居民消费观念。房改至今已经有十多年的历史,但在居者有其屋、人人有住房的传统观念影响下,加上一些不正确消费观念的误导,租不如购、小不如大的消费理念日渐盛行。

我国人口多底子薄,土地、矿产、能源等资源紧缺,资源性约束对经济发展的影响越来越强。因此,政府要利用媒体优势加强宣传教育工作,创造良好的舆论氛围,正确引导居民住房消费观念,营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好格局。

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