商品房拍卖首次引入商业贷款
导读：
37套高档商品房如愿找到买主 日前，在执行一合同纠纷串案时，北京市一中院首次与银行紧密合作，适时引入房屋商业贷款模式，成功拍卖了被执行人的37套总价值为3800余万元的高档商品房，保护了双方当事人的合法权益，为解决查封财产变价难的问题提供了新思路。 北京园城大都投资有限公司（以下简称园城大都）因房地产开发经营合同纠纷，将北京方正房地产开发有限公司（以下简称北京方正）诉至法院，经北京市一中院一审及北京市高级法院二审判决，判令北京方正给付园城大都售楼款7225万元及利息，同时北京园城大都给付北京方正工程款2323万元及利息；双方债权债务抵销后，北京方正应给付园城大都售楼款4902万元及利息。判决生效后，北京方正未能自动履行义务，园城大都依法向法院申请强制执行。北京市一中院于2005年11月至2006年6月分别立案执行。 执行中，执行法官依法冻结了北京方正的银行账户并扣划存款1337万元，后又查封了其开发的位于北京市大兴区康庄路10号的那尔水晶城（兴城嘉园）共计37套商品房。法院依法委托评估机构对查封房产进行评估，评估价格为每平米5100余元，总价格为4200万元。执行法官按规定委托拍卖机构，并确定以评估价的80％作为起拍价拍卖。但拍卖会因无人竞买流拍，拍卖机构遂提出房产降价20％再拍的申请。承办法官认为，降价拍卖可能引起房产贬值，经了解，所拍房屋均为200至250平米的大户型，每套价格均在百万元以上。根据有关司法解释，在强制执行的拍卖程序中，查封财产拍卖成交后，买受人必须依拍卖公告或在法院指定期限内一次性交清全部拍卖成交价款。而本次拍卖有意竞拍的大多是个人，短期一次性付清巨额房款存在困难。因此，流拍原因并非拍卖价格过高，而是竞买人缺乏一次性支付成交价款的能力。 为此，法院执行庭尝试引入银行商业贷款解决问题。但商业银行在发放房屋贷款时，对于权属存在瑕疵或涉及诉讼的房产不愿放贷，尤其对于仍在法院查封状态下的房产，怕出现变故。而在法院强制拍卖程序中，又不可能在查封房产未拍卖成交且未付清成交价款的情况下，解除对该房产的查封。执行法官经与银行、拍卖机构多次协商，达成共识，制定出了在不违反有关司法解释及银行关于发放房屋贷款规定前提下的执行方案。首先，拍卖机构等在招商时讲明，竞买人不能一次性付清成交价款的，可向法院认可的商业银行办理贷款，经该银行审查放贷后，用贷款支付购房款。其次，对不能一次性付清全款、拟贷款购房人员，先由法院认可的银行对其进行贷款资质审查，具备还贷能力才能取得竞买资格，拍卖机构才能收取竞买保证金并办理手续。再次，拍卖成交后，法院根据拍卖机构出具的成交确认书，解除对拍卖房产的查封。同时，银行对买受人办理借款和房屋抵押等贷款手续，将发放的房屋贷款汇入法院指定的银行账户。最后，当所有拍卖成交价款都进入指定账户后，法院裁定将拍卖成交的房产过户至买受人名下。在有关准备工作就绪以后，法院指示拍卖机构以第一次起拍价再次拍卖上述查封房产。由于本次拍卖标的可以采用银行按揭贷款的形式参与竞买，竞买踊跃。拍卖会上，经过激烈竞价，37套高档商品住宅几乎全部以上述方式拍卖成交，成交价款共计3802万元。 北京一中院执行庭长郭忆滨告诉记者，这种引入商业贷款按揭模式解决查封财产出售变卖问题对于解决执行中的困难有很大帮助，这次被查封房的成功拍卖，使当事人各方利益得到了最大限度的维护，这在北京一中院尚属首次。
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