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不动产抵押权的善意取得

来源:法律快车 作者:小编

  〔案情〕

  2007年11月,张某向银行借款30万元,李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保,在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记,银行作为抵押权人。2008年8月,胡某起诉李某,请求法院确认李某名下的房屋为其所有,法院经审理查明该房屋确实属于胡某,故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月,胡某将李某和银行吿上法庭,请求法院确认该房屋上的抵押权无效。

  〔分歧〕

  本案在审理中,有以下两种意见:

  观点一:李某虽然是登记名义人,但其并非该房屋的所有权人,无权对该房屋作出处分,其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益,应属无效。

  观点二:虽然李某并非该房屋的所有权人,但银行是善意第三人,为保障交易安全,应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。

  〔分析〕

  笔者倾向于第二种观点,该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下:

  一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围

  在传统民法上,善意取得制度的原始含义只适用于动产,取得之权利类型也仅限于所有权。然而,我国物权法通过后,对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法第一百零六条的规定,我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权,还包括了不动产所有权,以及动产或不动产的其他物权,不动产抵押权也应包括在内。

  二、不动产抵押权善意取得的理论基础

  我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等,不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指,依法定方式进行公示的物权,具有使社会一般人信赖其正确的效力,即使公示的物权状况与真实的权利状态不符,法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言,如果发生不动产所有权权属登记错误,社会公众便会产生错误认识,以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人,这样一来,可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖,非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是,如果借贷关系成立之后,又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力,则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人,其利益将受到极大的损害,而通过不动产抵押权的善意取得制度,则可以保护善意的债权人,进而最大限度地维护交易安全。

  三、不动产抵押权善意取得的构成要件

  我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件,并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定,只是言及“当事人善意取得其他物权的,参照前两款的规定”,笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件:

  1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言,登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。

  2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。

  3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。

  4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记,真正权利人仍能追及物之所在,否定抵押权设立的效力,而不能适用善意取得制度。

  在本案中,李某并非房屋的所有权人,这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时,不动产登记簿权属登记错误,在其记载事项中,登记的所有权人正是李某,李某进行了无权处分行为,将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押,而银行系善意第三人,其信赖登记簿上的错误登记,并且设立的抵押权已进行了登记。故,笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件,银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。

  【作者简介】唐艳,女,1979年7月11日出生,江西南昌人,汉族,重庆理工大学知识产权学院教师。

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