朱明瑛物业官司再起波澜
导读：
本刊记者/赵晓秋 通讯员/石岩
备受外界关注的著名歌唱家朱明瑛物业官司又有了最新进展。继2006年5月26日，北京市第二中级人民法院终审做出“朱明瑛向北京建国物业管理有限公司（以下简称建国物业公司）支付物业管理费2.2万余元，但不需要缴纳1200余元的滞纳金”的判决后，6月25日，北京市朝阳区人民法院透露，该法院近日受理了朱明瑛等5名业主起诉被告北京市朝阳区“清境明湖”花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）、建国物业公司物业管理纠纷案件。这次，朱明瑛请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。
有关人士认为，虽然当终审判决后朱明瑛表示会遵守法院的判决，但在终审判决不到一个月的时间里，朱明瑛等5名业主再次提起对建国物业公司的诉讼，这表明了朱明瑛对于“向建国物业公司交纳物业费”的结果其实“并不满意”。
其实早在今年年初，朱明瑛的代理律师陈旭就表示，近期会把“清境明湖”花园小区原业主委员会告上法庭，为其在小区新旧物业接替安排的“猫腻”讨个说法，只不过这个“近期”拖了6个月。
在新的诉讼中，朱明瑛等原告诉称，2004年5月21日，业主委员会与建国物业公司签订了《临时托管协议》及《补充说明》，约定业主委员会委托建国物业公司对“清境明湖”花园小区进行临时托管，建国物业公司按照业主委员会提供的有关财务收费标准进行相关费用的收取，2004年3月1日前物业管理费按12元/平方米收取，2004年3月1日之后按8元/平方米收取。据此，建国物业公司在没有履行合法程序的情况下，即进入小区进行物业管理，并依据该协议向业主收取物业管理费。
依据《物业管理条例》第12条规定：业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同……依据上述规定，朱明瑛等原告认为业主委员会与建国物业公司在签订合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会，因此业主委员会是在没有履行召开业主大会并经2/3以上业主通过的法定程序的情况下，与建国物业公司签署了带有“物业服务合同性质”的《临时托管协议》及《补充说明》。
朱明瑛等原告认为，《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，业主委员会与建国物业公司之间签订协议是选聘物业管理企业的合同，业主委员会与建国物业公司未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定。如果说当时情况特殊，签订了临时性合同，或是因情况特殊进行了所谓的“事实服务”。那么，在后来两年的时间里，业主委员会与建国物业公司完全可以通过合法的程序签订正式的物业服务合同。而时至今日，业主委员会与建国物业公司也未签订合法有效的物业服务合同。因此，所谓的当时情况特殊并不能够成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由。
综上，朱明瑛等5名原告主张法院判决业主与被告之间签订的合同应认定为无效合同。
目前，该案仍在审理过程中。本刊将继续关注本案进程。
链接：朱明瑛物业纠纷案时间表
2004年11月29日，北京市朝阳区人民法院开庭审理朱明瑛与建国物业公司物业纠纷案。
2005年6月，建国物业公司向法院提出撤诉。
2005年10月18日，建国物业公司再次以朱明瑛拖欠物业费为由提出诉讼。
2005年11月2日，朝阳法院判决朱明瑛给付建国物业公司2004年6月至2005年10月期间的物业管理费22774.56元，赔偿建国物业延期付款损失1204.65元。朱明瑛遂提出上诉。
2006年3月15日，朱明瑛物业纠纷案二审在北京市第二中级人民法院开庭审理。
2006年5月26日，北京市第二中级人民法院终审改判——朱明瑛向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元，但不需要缴纳1200余元的滞纳金。
2006年6月，朱明瑛等五名业主再次将“清境明湖”花园小区业主委员会、建国物业公司告上北京市朝阳法院，请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。
摘自《法律与生活》半月刊2006年7月下半月刊
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