物业弃小区而去业主无奈自治

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物业弃小区而去业主无奈自治

法律快车官方整理更新时间： 2019-05-17 18:38:57 人浏览

导读：

物业弃小区而去业主无奈自治但因不具备法人身份出现纠纷业主维权难本报记者潘从武本报通讯员杨丽近年来，物业公司弃小区而去，业主无奈实行自治的事件在各地频频发生。在缺乏专业设备和法律地位难以界定的情况下，业主自治之路究竟能走多远?近日，记者探访了已实

　　物业弃小区而去业主无奈“自治” 但因不具备法人“身份”出现纠纷业主维权难

　　本报记者潘从武本报通讯员杨丽

　　近年来，物业公司弃小区而去，业主无奈实行“自治”的事件在各地频频发生。在缺乏专业设备和法律地位难以界定的情况下，业主“自治”之路究竟能走多远?近日，记者探访了已实施“自治”的宁夏回族自治区银川市西苑小区和泰发公寓，一探究竟。

　　物业称入不敷出“撤退” 小区遂走上“自治”之路

　　2000年至2008年12月30日，银川市西苑小区一直由银川神州公司负责物业管理。2008年底，物业方突然在小区内贴出通知，称因物业费收缴率低，物业公司入不敷出将撤出该小区。在与业主讨论过后，西苑小区开始了“自治”之路，由业主委员会代表业主管理小区。

　　今年3月，经过选举，西苑小区产生了新一届业主委员会，潘师傅成为新一届业主委员会的主任。潘师傅告诉记者，从3月份接手至今，小区每个月的开支在8000元左右，目前物业管理的经费来源，一方面是收取物业费，另一方面是收取停车费。在接管了9个月后，新的业主委员会花2万元在小区内安装了监控设施，并更换了小区内的路灯装置。

　　而同样遭遇物业公司撤离境况的泰发公寓，在遍寻物业公司入主无门的情况下，今年5月份也开始了“自治”之路。运行了一段时间后，泰发公寓不仅添置了视频监控设备，物业费也从原来的0.5元降为0.4元。泰发公寓业主委员会王主任告诉记者，实行“自治”后，小区物业费收缴率达到100%。

　　记者在采访中发现，实行“自治”的小区，并未在小区内张贴业委会议事章程、财务制度。西苑小区一名业主对此表示质疑：询问业委会时，委员都说不会乱花钱，很清白。可是业委会从未将财务收支账目在小区内公示，并且，物业费在银行的账户都在业主委员会成员名下，没有配套的财务制度，管理难免出问题。“谁能对业委会的资金进行监管?”

　　“业主自治”模式如何市民对此意见不一致

　　对这样的“自治”模式，业主持什么观点呢?采访中，对于自己管小区，业主们也存在意见分歧。有的坚决不要物管，有的则对“自治”能力表示不自信。

　　采访中，有些业主认为，由业主直接决定服务方，签订合约，会有更强的约束作用，不需要中间由物业管理公司过二道手，“多了一个环节，就等于多了一道麻烦。”

　　家住银川市西苑小区的梁女士称，小区“自治”后比原来环境好，各方面管理得都不错。当记者问及是否同意由专业的物业公司接手，以便提供更丰富的服务项目时，梁女士称，物业公司收费太高了，她觉得现在管理得就很好。

　　不过，也有业主并不认可这种“自治”模式。

　　西苑小区的一名业主称，很多时候业主将物业费交了，却不能行使自己的权利。比如，西苑小区业主委员会新购进了一套视频监控设备，虽然增加视频监控是为了维护小区秩序，保护业主的居住安全，可是为何这套视频监控设备花费了2万元钱?市面上视频监控设备也有便宜的，业主委员会为何不购进价格相对低一点的设备?该业主质疑：“自治管理”的决策，是业主委员会讨论决定的，还是业主委员会主任完全负责?一旦决策失误，责任由谁承担?

　　家住银川满春家园的雷先生则提出了这样的观点：小区实行“自治”后，业主交的物业费均由业主委员会收取保管。对于收取的物业费花在哪里，应该让业主心中有个“明白账”。因此，政府相关部门应通过法律法规的形式，对如何监管物业服务费的使用确立原则。原则确定后，由业主大会提出具体的监管办法，以便让业主监督物业服务费用的使用情况。

　　银川市民张磊表示，小区“自治”后，业主委员会收取的费用要聘请保安、保洁等人员，对其直接支付劳务费，由此会产生一系列问题：人员如何管理?是否要上税?利润和亏损如何?而这些都没有明确的规章可依。他建议，应当明确细化业委会的财产公示方式和内容、业主对业委会的监督渠道以及政府的监管模式，防止对业委会的监管出现“真空”。

　　业委会法律地位不明确 “自治”属于法律空白点

　　银川市物业办相关负责人表示，“自治”行为属于法律空白点。就目前来说，没有具体的规定适用于小区“自治”行为。政府部门对这种行为的管理，只是大政策的引导，只有在业主委员会行使权利的过程中，出现管理上的漏洞或者作出错误的决议后，相关部门才能介入。

　　该负责人称，因为业委会是一个群众性的社团组织，而不是公司法人。我国现有法律还没有对业委会的法律地位问题作出明确界定。业委会目前并不具备任何法律意义上的法人形态，没有承担民事责任的能力。在日常物业管理事务中，由于业委会委员或者业主不能对业委会的行为后果承担最终责任，也就使业委会不能以完整的法人形态参与社会活动。对于物业管理中出现的纠纷，业主委员会在实际处理上存在操作上的难度。

　　例如，业主不按时交纳管理费时，业委会想通过诉讼渠道解决。可是，因为其群众性社团组织的身份，很难作为原告。而业主在小区停车场遗失车辆、车辆遭到损坏等情况，会向物业管理方要求索赔，如果此时诉诸法律的话，业委会由于不具有法人资格，也不能作为被告，这样一来，业主很难维护自己的权益。

　　宁夏回族自治区法制办相关负责人表示，小区“自治”模式最大的疑问，就在于业主委员会的身份。在现行的法律规章中，对业主委员会的法律身份没有明确的界定，使得业主委员会处于尴尬的境地。要解决业委会的身份问题，只能依靠国家出台的有关上位法。只有国家出台业主自治组织方面的相关法律法规，赋予业主自治组织以明确的法律地位，业主的“自治”行为得到规范后，“自治”之路才能走得更长远。

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